2017年12月11日星期一

香港之行

三個星期的香港之行,眨眼之間又結束了。

寫文之際已經回到英國,又開始過返英國平常的生活,少了香港的多姿多彩。常有人問,喜歡哪邊的生活,我說各有千秋。

今次返來見了很多這一兩年新認識的網友,以及很多之前透過這網誌識到的同好們,就像止凡兄 "年青有為 Ricky" (年青有為真係不敢說 :P )。數數手指都有年半沒有返來香港,對上一次返香港匆匆來匆匆去,其間還要與論文奮鬥,根本沒有時間去跟各位見面。今次一次過補番數,見了很多新的朋友,主要都是平常在網上交流的 非常感謝各位抽空跟我交流,談天說地。很多時話題都不只是投資,也涉及到天文地理,政治局勢等,實在是獲益良多。

話談中,有一個話題每次都會談到的,那就是香港的樓價。感覺這一年雖則個個都知道樓價高,但已經沒有人再話樓價會跌。想幾年前我也說樓價高,誰知高處未算高,幾年後的今日比當年更誇張。不斷地估錯,我想已經沒有人會再敢估哪裡是頂。香港樓就是保值,有買貴無買錯,短期或許會跌,長期一定會升,這樣根深柢固思想,或許亦是為甚麼香港樓市這麼昂貴的原因。

而型成這種思維背後是,固然基本面是不可缺,地少人多,供應少;現在的樓市中,炒家已是少數,多數的是買樓收租,只要經濟不太差,人人有工開,租金有穩定,這班收租佬隨著時間,實力只會有增無減。

但我看最基本的原因還是香港人太精明。對於樓,每個香港人的邏輯都是租不如買,不要讓業主賺錢。久而久之,只要按揭還款低過租金,對於樓的需求就會增多,一直推高樓價直到按揭還款跟租金變得差不多,甚至比租金高些少,反映出對租金長期會因通漲而上升的預期。我也常說,我在英國買樓,其實也只是簡單套用這種邏輯,實在沒有太特別的地方。

再說,樓價上升,香港人會懂得去套現。可以套現這麼多錢,我想大部份的外國人都花在消費上,但香港人則不然,套現所得又會想怎樣去投資,若非如此,也不會有這麼多人找我,問我關於英國投資的事。這些投資到最後又會再進一步增加他們的實力,轉而支撐著樓市。這樣樓價想跌都難。

當說完上述後,我發現這裡有個很有興的分叉點,前輩的會繼續說投資,談及不同的投資機會;同輩的則會說,正因這些原因在這地方難以上車。有些少數甚至會開始怨機會都給這些已經上岸的人霸佔,向上流的機會太少。

我反而覺得,在現在資訊發達,可以透過網絡接觸到的東西那麼廣泛,我們年輕一代其實都有好多機會是前輩不會敢去想,也想不到。有些錢是他們賺不到,也不會想到能賺錢,我舉的例子有拍片,打機,Bitcoin。對於新事物的應用及接受能力,新一代永遠都較老一代要適應得更快。這些便是機會。

即使是舊有的機會,無錯俾有錢佬霸晒啲機會很多,但同時間,亦有好多機會係佢地睇唔上眼的。呢啲佢地睇唔上眼的,咪由我呢啲二打六去做囉。小有小做,大有大做,做下做下就自然會大。不去從小的機會開始去做,就肯定捕捉不到大的機會,我是這樣想的。

今次返香港,有一晚食飯跟朋友忽發奇想,可否由天星碼頭行番去沙田。上網看一看,經大埔道行,不用經隧道,都只是十幾公里,三個小時左右就到。食完飯就去行,原來都不是想像中那麼難。之後跟其他朋友說起,大多都覺得不可思議,有些甚至認為是 Mission impossible。但如前所說,不做過又怎知能夠做到。當中的經歷更加是最相當有趣。正如十一二點的郊野公園除了有山豬有馬騮,原來還有很多的人和事,零零舍舍一架的士泊在路邊,司機像死屍般訓在司機位;深宵行山客;停車場派對;情侶深宵野外奮戰;疑似不良青年上演人中之龍。。。。這些種種如果當初不去試,不去行,又甚會經歷到,更不會有機會在這裡跟大家分享,更不會成為我的談資之一,去完成一篇文,完成今次的更新。

在山上望落尖山隧道。其實九龍入沙田,唔一定要經隧道。相信我們這一代很多人都不知道。


2017年11月2日星期四

讀者 - 英國買樓問題 - Vicky

諗唔到有咩好寫,一於將讀者來郵的問題整理一下,再回覆得詳盡一點,俾有興趣的朋友參考一下,又可以保持這個博客定期更新。




Vicky: 


你好,我最近了解英國樓盤時,發現你的blogger,看後心中也對"隔山買牛"這方案多了不少認識,真的多謝你的無私分享.2016年夏天我一家人第一次到歐洲自遊行,有機會在英國倫敦待了五天,感覺當地天氣不錯,没有感到如教科書中形容"霧都"般潮濕,而且我是住Airbnb,樓房感覺古典而不殘舊.我也認為大學樓是投資英國樓的入門,自己有些心動在英國買樓收租.我有些問題想請教你,希望不會占用你太多時間.

1)你常說的好代理和好律師是要經過多次買賣才發現嗎,還是你經朋友介紹?
2)當地二手樓維修費用是如何介定,有政府法規詳細劃分嗎?如有可否給我網址?
3)因為我是在澳門工作,不能常常到英國,其實是否不利我在英國投資買樓?
4)我英文程度不高(僅可日常簡單談話),會影響到我在英國投資樓房時的判斷嗎?
5)是否没有在英國工作就不可借貸,我這裡的入息可用嗎?
6)我如果在birmingham購入第一層收租,有什麼注意嗎?

答:

1) 英國太大,沒有全國性的管理集團,所以每個城市的經紀都不同。管理我是慢慢逐間逐間問的,最後搵到覺得不錯的。當時一共問了幾十間,差不多整個城市的經紀都有問。其實不難,首先寫好一封詳細的電郵,內容包括,他們能提供的服務,收費及簡介自己的組合等。然後再從他們的回覆內容等的因素選擇。基本上一日不回的已經可以剔除,客仔的回覆都不盡快回,租客的查詢可想而知; 收費太高的剔除; 感覺不是想做生意的又剔,慢慢就可以揀到應該可用的經紀。至於律師則是朋友介紹,幸運律師非常好。不過我認為揀律師可以用揀經紀的方法。

2) 維修視乎有甚麼東西要維修。海外買樓在這份面多靠經紀。政府沒有指引,但網上有很多資料,包括工作的大概價錢,可以做個比較。如果工程大的,我通常會叫經紀搵多幾個師傅報價,甚麼人工,用甚麼材料。

3) 借貸上會比較麻煩。不過不能常常到英國不太會影響到在英國買樓,我想十個入面,八九個有在英國買樓的香港投資者都不想來英國,最多就是一兩年來一次。

4) 英文不高會有問題。但相信還是能將勤補拙,勤力一點用 Google translate 或字典還是可以的。 我也是這樣。你話阿拉伯文連寫都唔識寫,打都唔識打出來就話無從入手姐。

5) 澳門收入真的不知道。香港的話,我知道是可以的,香港有幾間銀行都有做英國樓的按揭。澳門居民可否申請到這些按揭就不知道了。

6) 除了在一般買樓要注意的地方,最重要是留意地契細節,如地租,業權,Service charge 之類,這方面港澳都較少重視。



2017年10月24日星期二

2017年第三季回顧

嘩,眨眨眼又過了三個月 (應該是四個月先正確),時間可不可以過得慢一點呢。

即使一個月先寫一篇文,都覺得好像昨日才寫完一樣。這樣慢的出文速度,難得每日還有讀者來睇,真的要多謝你們的支持。我會努力督促自己去寫多一點文章,不負各位的支持。雖然做唔到以前的每個星期一篇,但最起碼一定每月一篇。這個保證由二零一一年寫博客到現在還是保持到,老實講還是挺自豪的。當初寫博客絕無想到自己可以堅持這麼久。

說回這三個月的事,新工做了六個月,新工樣樣都好,也學到不少的東西。若果要投訴的話,就是鬼佬工的通病,凡事慢一拍同太舒適。對比起之前份工,老闆一朝早就會催進度,無進度的話就要催人,一定要催到有唯止;現在這份工,一兩個星期唔催都是正常事,真正的壓力與其說來自上司,不如說是自己,實在頂受不到這樣慢的速度,所以未等上司催進度,自己已經去催速相關的同事。真怕做長了這份工作,自己的節奏但會越來越慢,及貪圖這份工作的安穩,而失去了走出去闖盪的心。有一晚車順道車老頂返屋企,老頂都同我來個真心話,他說以我的做事方式,批我一定不會做得長,原因是很快會頂唔順這麼慢的做事速度,希望真的如他所講吧。

講番投資重心,英國樓過去的一兩年都好境,不幸的就係這是除了我集中投資的油城。油城受油價拖累,樓價跌了不少,跌到差不多我剛剛開始買樓時候的水平。跌市下,自己的投資價格下跌當然是不好受,但係同一時間,樓價跌到這個水平,我又認為是入市的好機會。一來少人爭,二來亦有減價的空間。之前儲定同賣出樓 2 而來的子彈,終於都可以重見天日,派上用場,看看有甚麼目標。這兩三個月又開始睇樓,看看有甚麼目標。今次不同以往了,以往要快快買樓去搭起個棚,但今次棚已經搭好,可以慢慢睇唔洗急住去買。睇啱先落手。買樓以買優質,地段好的為主,不以買得多為目標。希望最遲出年新學年前可以買到間。

之前暫停買樓,一來是樓價跌,二來還有是稅務改革,令到個人買樓收租買到個水平就會受到稅制所限,再買樓收租完全無錢賺。今次同按揭經紀傾計,早前成立的公司終於可以用來借錢買樓,而且利息還要比想像中的便宜,只是比個人做按揭多一點點。計算上公司在稅務上的優勢,實在是除苯有精。所以今次應該會用公司來買。此門一開,以後買樓就不再受稅務所限,真正能夠做到持續的擴張,這亦算是完成了投資的一個階段,讓組合可以自己滾大下去。即使沒有了個人收入或者投入,組合依然可以自己越變越大!

講起稅制,不知大家有沒有這樣的想法,我成日都覺得無論係香港或者是英國政府出的所謂打擊樓市的招數都係表面打擊樓市,實則就是打擊普通市民向上流的機會,限制他們在地產市場上的出路。要大家安居樂業的話,與其叫政府出招,會唔會叫政府唔出招好過呢?!看香港,越打壓樓市,新樓就越起越細,普通人的居住空間每況愈下,上車盤就成間以前的劏房/板間房一樣,中產想換間稍為大些少的,又因為按揭限制換唔到。英國稅局就更有問題,無端端改稅制,令到買樓收租的成本大增。幾年前我買樓的方法,係今時今日的難度要高很多,一般人買兩三間已經要停止。再增加買樓收租的的話,反而要倒蝕。但另一邊廂,好似我一樣,已經有少許規模的,就可以透過其他方法去繼續增持。究竟這些政策係想幫人定限制人?!

這個世界實在有太多東西我想不透,只好跟住做。。。。還是繼續去睇樓好了。

2017年9月11日星期一

第一個香港租客,第一個欠租租客

這幾年來,租客來自五湖四海,可以講六大洲的人都租過。香港的反而很少,不是說沒有香港人,只是大多來看過樓後都沒有下文。是不是他們看到業主同樣是香港人而有戒心,因為香港包租公的形象多數是為利是圖,斤斤計較,算死草,所以寧願選個鬼佬包租公呢?!自問作為一個包租公,都算是良心型,有壞有要換的都立刻處理。租客退租時,也不會克扣訂金。鬼佬可能更加不可理喻。

話說,上一年在把租務交給經紀前,幫朋友的一層三房單位找到了來自香港的租客和他的兩個英國朋友。當時三個都是一年級升二年級,見面的時候印象都不錯。對這個香港來的租客印象卻不太深刻,因接洽時多數都是跟他的兩位朋友交談。甚至連他來自香港都是較後的階段才知道,一路都用英語聯絡,還以為他是在這裡土生土長。第一位來自香港的租客,感覺都幾有趣。

時間飛逝,一年過去,又到續租時,他們一早在四月時簽了新租約,原以為一切順利,又可以穩穩陣陣收一年租。

誰不知近一兩個月這位香港租客開始欠租,幾日前又收到經紀來的一封電郵。


原來這位租客,考試不合格而退學,也不回來英國了。

看到這封電郵時,實在頗為氣憤。氣憤的原因不在於少了個租客,反正跟他的交情不多,租金也有他的朋友負責。他考試不合格而退學,前途問題等,也輪不到我上心。我也不會為他浪費了兩年時間讀不到書而可惜。

老實說,作為業主的一方,少了他也沒有甚麼所謂,反正租約已經簽了,他的其他兩個朋友要繼續交租。若果不交,要弄到法律上追討,絕對會重創他們的信貸紀錄。香港人還好,他的兩個英國朋友將來要借錢之類就難過登天了。

之所氣憤是,為何做人可以這麼沒有交帶,而這個人還要是同鄉。

自己都做過學生,離開大學也不過是上一年的事情。考試的成續一早在七月已經公佈,不合格一定不會等到九月才知道。既然知道自己不合格不會繼續學業,何以要拖到九月的時候才通知你的同屋主以及業主呢?!業主都算,同屋主總要交代一聲吧。經紀跟他的朋友聯絡過,他們也不知道他的去向,這會不會太過份呢?

若果早一點讓我們知道,即使是兩個星期前也好。我們也可以及早安排,找租客頂替。在八月要找個租客都應該不錯。倒是現在大學都已經開學,學生大多都已經找到了住處,要找人頂替又談何容易。看來不到十二月新學期開始,也難找到人。現在他的兩個朋友最壞打算是整年都要兩個人交三個人的租金,實在替他們難過。

這樣沒有交帶的人,同為香港人都真係幾慚愧。

我又想,做人做事無交帶,好極有限,會不會跟讀不到書,考試不合格有關呢。

如果你看機會到這篇文,我真的很希望你告訴我當中是否有甚麼隱衷。。。

2017年8月30日星期三

另類穩陣投資


在英國,物業投資的範疇有很多,其中一種最穩陣的莫過於是購買物業的永久權 (Freehold)。

在香港,除了港島的一兩座教堂之外,所有的永久業權都在政府手中,因此也有了差餉地租。因為政府才是真的業權擁有人,批出長期的租約 (Leasehold) 給香港物業的買家。

英國則不一樣,很多的永久業權都在私人手中,可以自由買賣。

為何買永久業權被視為最穩陣的投資,英國甚至有 REIT 專買永久業權?

首先,永久業權代表業主擁有對土地永久的權利。建築會變殘變舊,但土地相對要穩定得到,擺上一千幾百幾年都是一樣。幾千萬年地質變動等就難講,不過無需睇咁遠,人類有文明都係講緊幾千年。英國的政治環境也穩定,這樣的資產傳幾十代是有可能的。英國有些貴族,家族的土地就傳承了起過幾百年。

其次,作為土地持有人,只要塊地還在,就可以不斷地向土地的使用者收取地租,延綿不斷。通常欠租率是極低的。因為欠租的後果可以很嚴重,甚至整棟建築白白地給了土地業權擁有人。稍為正常的人,欠水欠電欠稅欠銀行錢,都不會欠地租。

再者,不只有地租,視乎地契租約,業權人還可以收取服務費,轉租費,裝修費,准許費等等。成為地租外,又一收入的來源。

以圖片中正在發售的物業永久權為例,七十四個單位的業權,售價  £350,000,目前的地租是 £17,488,回報近 5%。最為吸引的是當中有條款地租每十年跟隨通漲上升,即是說收入不會隨通漲而貶值。

這樣穩陣的投資真係去邊搵!

2017年8月24日星期四

再談還息不還本



最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時,你不時道出按揭的方便,並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧?那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢?一間房子還可以,但當你十間房產也是這樣得來時,那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢?需要賣資產嗎? 

我的第二個問題是,當租金收入不足以抵消所需的償還款項時,便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢,那風險便會更大了?" 


剛開始接觸樓按/借債的時候,我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們,有借有還就是上等人,有借無還就是過街老鼠,會俾人淋紅油。借錢要還錢,看似天經地道,十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後,卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還,可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界,定時定候,準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實,一個簡單的會計原則 — 交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間,債務是上升了,但資產也上升了。在一個無利息的世界,借錢根本不是一個問題,因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭,我借錢買樓,同樣可以賣樓還錢,唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了,英國買樓的另一好處,除非是結構出現問題,否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路,既然知道未來層樓可以繼續用來借錢,那新錢還舊債,再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金,而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人,一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款,就會引發到債主追討整筆借貸,這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍,但現金流不以支撐到那一日的到來,那又有甚麼用呢。套用這種思維,既然借債最大的問題是還息同還本金,還息不還本的按揭還少一樣,自然有優勢。

回第二個問題,當租金抵不上支出的時候,不能夠提供正現金流的話,我認為就是要重新審視資產的時候,一件不能提供正現金流的資產,必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢? 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出,沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已,不是老婆。

關於借債,帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論,借債買樓還是有一定的風險,我們不是活在一個零息的世界,利息會變動,樓價會變動,樓也不是說賣就可以賣,等等等等,各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽,其實我實在不敢認同。

如上篇文說,我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成,拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣,都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受,借錢買樓收租反而是高危投資呢?!

2017年8月21日星期一

有早知無乞丐



我自問是屬於杞人憂天的一類人,對於未來沒有太多的信心。很早開始已經怕畢業之後找不到工作。論學歷,大家都是半斤八兩;論勤力,比我更勤力的多的是;論轉數快,也不是持別話頭醒尾;論外表,也是毒男一個。我著實看不出自己憑甚麼特點,可以在畢業後找到不錯的工作,更惶論要人工高。從宏觀來看,感覺世界變化的速度太快,以往一份工可以做到退休,但現在世界變化迅速,十年後的世界已經可以大不同,今日有的工作,十年後可能已經被取代了。或許正正是有這樣的想法,於是我早早開始計劃理財。無他,既然不能靠別人給我工作,那就唯有靠自己。

打著最壞的打算,畢業後找不到工作。即使找到,人工也應該不多(一般的大學生的人工大概就是萬八左右),想要在未來靠自己就只有增加投資收益,繼續擴大物業組合在當時來是最可行的方法。於是趁有大學畢業前,不斷地去買樓,即使樓價在高位依然不斷去買,盡快去擴大物業組合。當組合達到一個程度,組合每年的收益除了可以養活我之外,還可以繼支持組合增長。

現在過了差不多兩年,物業組合雖有一定的規模,亦享受到些少規模經濟帶來的優勢,但同時間油城的樓價因油價下跌影響到地區經濟而持續回落,物業組合的帳面值比起高峰期,少了一大截。

我常常問自己,究竟當時的策略是對還是錯呢?

若果當時不全力買樓,現在手上拿著一大堆子彈好像都不錯呢。

有一句話說得好,有早知無乞丐。有早知,個個都是李嘉誠了,但這樣的又有甚麼趣味呢。因為不知道未來會發生甚麼事,會對未來產生好奇才顯得做人有趣。

當初的策略對與錯,實在也說不清楚。的確投資收益上沒有預期般理想,但如果當初的選擇不一樣,會不會收穫到同一樣的經歷呢?!沒有這些經歷現在又會怎樣呢。當我以為大學畢業後會很難找工作,人工一定會很低,低到過不到申請按揭的最低要求。偏偏運氣不錯,找到了兩份工作,收入都不錯。即使不靠租金收入,也能夠繼續擴充物業組合。但若果沒有在瘋狂買物業而收穫到的經驗,又會不會得到這些工作呢。再說,識到靚女租客的機會又點計先,呢啲俾錢都買唔到。

不少差不多年紀的讀者常來信問我在投資或人生上的意見。其實我不算是特別的成功,所以沒有成功的經驗可以分享。只能夠說說我的經歷作為借鑑。從上,我就覺得人生是很奇妙的,你沒有可能知道未來的變化。你以為最好的,在未來未必一定好;同樣的你以為會差,又未必一定會差。我覺得最好的做法,是設定好大方向便可,然後便是是隨遇而安。這不是說中間甚麼都不做,而是選擇你認為適合的道路的路,之後努力行好每一步便可以了,再不斷去修正如何到目的方法。隨著經歷的變化,目標很可能會改變,何必廿歲就計算到六十五歲,計每一年儲到幾多錢。一年儲十萬,六十五歲就四百五十萬,計到退休可唔可以買到樓呢。有可能過多幾年,買樓都已經不是你的目標了。

大家共勉之。


2017年8月7日星期一

讀者來信:理財目標




問:你好,我叫xxxx,之前未投資過,完全唔知點開始,可以請問應該點樣開始?又應該睇咩書?

其實對投資冇咩概念,所以想問下。😁😁😁😁。

答:我認為首先要看你有甚麼目標,是要建立另外一份被動收入,還是要儲一筆錢作未來之用。理財上我會建議你可以先從看富爸爸,窮爸爸入手。再看止凡所出的幾本書,內裡都有很多很有用的理財知識。在有一定的基本知識後,才去進行投資。


問:唔識投資有咩問題,但身邊既人不繼講,你年紀都有咁止下,要為自己打算下,就開始諗會唔會應該開始學下呢,但又搵唔到人問😖😖😖完全冇方向😑😑😑 我既目標係想儲錢,為將來用,防老?🤔🤔咩係被動收入? 好的,去書店買黎睇下先😌😌thanks 其實我有諗過做外幣定期,但好似回報太少,同埋本身就係月光族同返緊學費,儲既錢就唔多,所以可以拎黎投資既錢唔多😭😭😭


答:看你的電郵,年紀也應該不太大吧。防老的話,最重要是看你現在的歲數,才可以再去推算一個合適的投資及儲蓄計劃。 被動收入就是股息,租金等等,不用從工作上獲取的收入。 如果你不介意,或許可以分享一下你的資料,收入,支出,等等可以參詳一下,看看有沒有可以給你的意見。


問:年紀大你少少😝😝,因為畢業之後做左近一年野就去左澳洲working holiday,返黎之後做左三個月又因私人野離左香港,直到上年年頭先再返黎,又因屋企野一直到上年7月先搵到野做,就到依家,人工13700,家用、卡數、lunch、交通就$5500。仲有每三個月要還一次loan大約$3500(讀大學借既,到19年)  因為冇人問,問朋友又唔答,應該驚,唔會答,所以冇人問,都幾無奈🤣🤣🤣完全冇方向😞😞😞😞

答:如果你跟我的年紀差不多的話,那我是不建議你這麼快就把目標放在養老上。我會建議你把目標放在個人發展上,把理財視作儲備發展這些機會的潛能。如果站在你的位置,我會首先去想現在工作行業的前景,以及自己是否真的有興趣,還是只是一份為搵兩餐的工作。如果是只為了搵兩餐又沒有太大發展空間的工作,我就會想有沒有可能轉工,又或者可以在工餘的時間發展其他的事業。如果有,又需要甚麼的條件呢?錢,時間,學歷? 在知道這些目標及條件後,才去制定一個理財的計劃去達到目標。

問:因為之前講既我畢業後有好多時間都唔係香港,所以試過唔同類型工種。但最後都係做返account,btw我係讀account,我都唔知算唔算鐘意,但我冇諗住會計考牌。所以轉考HKICS既牌做company secretary ,我都唔知好唔好,但我知如果唔考牌繼續做account既話,冇前途,所以想轉。考HKICS每科考試費要$2000加上堂學費$4500,一科共$6500。我應該要考4科,原因係共8科,但我既degree 有機exempt到4科,要再睇佢批唔批。 但呢d野會影響到我投資? 其實我興趣係煮野食,想將來開私房菜,但我都知好難😅😅😅,不過都冇所謂😆😆😆,可以當興趣😁😁😁

答:睇番你的收入同支出,我當卡數係你的日常洗費,你住屋企家用是晚餐及住屋,這樣計你一個月可以儲四千蚊,幾百蚊走趲,例如紅色炸彈之類。 會計唔考牌的話,前路的確有限。即使考了牌,我的看法是會計行業在香港每年一大批的畢業生擁入這個行業,加上本身已經在這個行業的人,競爭已經是非常的激烈,在這個因素下,機會及人工定必會繼續受壓,未來的前景不容樂觀。再說長遠,多個對未來工種變化的預猜中,會計也會是受到智能化所影響的重災區之一。

反而,讀秘書課程,計學費考四至八科的學費 (不肯定幾多科可以獲得括免,計埋最壞情況) 二萬六到五萬二。假設你把四千蚊全部儲來考試,都係半年到一年多的時間。用一年多的時間換一個發展的機會,我認為是值得的。 不太清楚香港的行情,一個好的秘書,講求的是做事靈活,待人接物,面面俱圓。這些科技不容易取替。好秘書十分難求,還記得我舊老闆請秘書的時候,過百份履歷表,見幾十個人,先搵到適合的。當然她的人工,亦比不少白領要高得多。

論投資,我認為充實自己也算是投資的一種,不一定是局限一定要買樓買股票。我認為投資在自己,擴大未來的發展空間,將來可能得到的回報,比起你現在投資資產更加大,因為自己的能力增加,可以做的事情更多,那未來的變化可能會更加大,變化隨時帶來豐厚的回報。

若果我是你的話,我現在會先集中 “投資” 在自己身上,除了考牌外,還會開始找相關的工作,當是邊做邊實習,相信這樣對你考牌也有幫助。盡快把這個牌考完,再進行下一步。 投資防老固然是個目標,但這個目標太遙遠,我會建議把這個目標拆細,先集中在擴大收入,增大儲蓄能力,然後才去想把儲蓄發大用來防老。



2017年7月24日星期一

2017年第二季回顧

眨眨眼,2017 年又過了一半。

回顧一下第二季的進度。

三月尾的時候,轉了新工,開始為專業資格努力。

之所以轉新工,最主要是新工作能夠給予考取專業資格實習的機會。要不然少了一半人工,加薪幅度又少的情況下,真係搵鬼轉

所謂的專業資格,我認為跟大學學位一樣,都是些門面的東西。最重要的或者不是在當中實際學到的知識,而是考了之後,在名字後加上的幾隻字,MA, PhD, BA, CA, Member of xxxxx......... 在這個以外表為主的世界,內涵真的不多人會去深究。要不然,那些政客名人就不會千方百計去弄個博士頭銜。甚麼大學也沒有所謂,總之可以俾人叫做博士,或者知道是博士才是重要。

講番轉頭,其實我能夠得到呢份工,或多或少也正是因為頭銜作怪。話說,我畢業的大學傳統給予學士的學位抬頭是 Master of xxxxx,而不是如其他大學一般的 Bachelor of xxxxx 。由於這個傳統已經有很長的歷史,所以即使會引起很多誤會,為左尊重傳統,大學也沒有改到。我也因為這個傳統,而無端端成為了 “碩士”,而不是學士。見工時我現在的上司問起我碩士讀甚麼,我才把成件事娓娓道來,他當時一臉茫然,完全是被騙了的模樣。我那時就可以肯定他是因為我的 “碩士” 才給我見工的機會。雖說最好他都請了我,但若果沒有這個 “碩士”,我有沒有機會見工,然後得到這份工作的機會呢,這就很難說了。

投資方面,已經擁有的繼續是放風箏,坐著享受它們帶來的果實。

收租物業現在有了經紀管理,最多就是等閒的時候問一下有沒有特別的。之前放租期,就多了追問放租的情況。經紀放租的速度,明顯沒有自己放租來得快,或許物業紿終不是他們的,自然沒有自己上心,這也是人之常情。重點是下一年的租客全部已經找到,也就是又可以安心收租多一年。

股票上,香港及英國股票的收獲都不錯。香港股市今年其實是表現得很不錯的。不覺得市場有很熱烈的反應,對比之前幾年,這個水平應該已有很多三萬點 gogogo 的聲音,但今次卻不多見,一,有可能是我聽到的聲音不夠多,二,有可能真的是溫水煮蛙,大家都接受了現水平。對比起英美股市,我還是覺得香港股市真的很便宜,為何香港樓市就升到無信,香港股市就依然比不上零七年呢,這還是我想不通的地方。如果收益決定回報,香港樓市的租金回報那麼低,股票的股息回報更可觀,資金不是應該流去股市嗎?但很明顯這是錯誤的,至少過去十年都是錯的。樓市的回報越低,越多人追捧,升得更高。或許,人們都堅信樓價會長升長有,將未來的升幅都計算入收益裡,但個人就認為將不確定性很高的資本增值計入投資決定是很危險的事情。

2017年6月12日星期一

英國投資陷阱

最近這幾個月多了讀者查詢關於買英國學生宿舍的問題。

記得在香港睇報紙,時不時都會有那些英國某某地方學生宿舍保證回報xxx %,幾萬鎊就可以上車。。。。。。 如果不太認識英國地產的都會睇到心思思。不知道最近是不是又多了這些廣告,所以那麼多人來問呢?

回覆這些讀者的問題,其實可以重看幾前所寫的以下幾篇文。


基本上我的看法沒有太大的改變。在基本回報,資產價值,轉讓等等,我已經是存在疑問。最大問題是我依然覺得世界沒有那麼著數的東西隨街跳,還要登廣告慌死你唔知咁。我就從來未在街上遇過一個不停想送錢給我的人!再加上看到越來越多之前買了這些單位,保證期開始完結的那些讀者來信,對於之後回報下跌,及一籮籮的問題,看到都覺得頭痛。

當然我不敢說全部都有問題,(或者真有發展商慈悲為懷,開善堂一樣,希望益下我地,有錢齊齊賺),但給我的話我自己肯定是不敢買,不怕一萬,只怕萬一。

老實說,過了這麼多年,連我寫的文現在回看都已經是至少有三年,我實在不明白這些單位為甚麼還是那麼好賣。在 google 上找一找,其實都不難找到有些已經受害者的故事,足夠引以為鍳。

不過,在網上看完這些資料。如果還是有想買的朋友,其實再 google 一下,不難發現 英國本土這些"保證"投資回報的地產項目多的是,酒店,辦公室,住宅都有。保證的回報更高,又更完善保障投資,幾時退出,幾時收成,全部都清清楚楚。這些公司更是主打海外投資者,只是沒有在香港賣廣告而已,相信他們也很樂意為香港的投資者 "服務" ?!

 最後還是那句,隔山買牛風險大,做好功課最實際。

2017年5月28日星期日

初試拍賣

唔驚唔覺,竟然差唔多兩個月無出文。

最近投資上真的沒有甚麼大作為,樓繼續收租,股繼續收息。

目前的投資方向是休養生息,對未來的方向依舊是看不清。

大英帝國的風雨飄移,脫歐,分裂,已經不是我這樣的凡人可以看得清楚。

有些人會認為這個是難得的機會,但我在這一刻就寧願忍一忍手了,無謂賺粒糖,輸間廠。

把時間和心機放在其他方面,或者會有更好的回報呢,誰知道。

不過,話雖如此,又不是說完全不買。當然遇到好的機會/好的資產,又不會不買,只是要求比以前更高。

上兩個星期就在拍賣行看見一個單位,標價 £50,000,估價 £90,000。估價往往是虛無縹緲,之前好景的時候,這個價都未必買到,但的時勢我估 £70,000 吧。

看完樓,單位很一般,屬於閣樓改建而來,岩岩巉巉,又在四樓,沒有電梯。如果買來收租的話,一定不會考慮,但 £50,000 這個價錢的確很令人心動。我想 £50,000 買,然後花少少錢裝修 (化妝?!),£70,000 賣出去,都應該不錯,至少可以在短時間內賺些少。

在發完春秋大夢之後,當然要跟律師傾一傾計。要淪落到在拍賣行上的物業,多多少少都總有原因,很多案例都是地契有問題。英國的地契隨時幾百年歷史,古怪條款五花八門,特別是地皮,幾百年前的人畫的未必有今時今日般清楚,有時甚至沒有畫圖,只用文字描述,例如東面界線到 阿 A 的圍牆,今時今日 阿 A 幅牆已經拆了,那問題就來了,究竟幅地的界線到哪裡呢,就要跟隔離商量了,這些都是極為耗廢時間 (有機會再講這些問題)。

跟他說起這個單位,請他查一查地契。他馬上就說,不用花錢查地契了,我的計劃不可行。因為這個單位在未淪落到拍賣行前,早已經在市場上放售 £70,000 ,賣不出才要 £50,000 放出。並不是我原先所想的,業主急賣,要錢不要貨。買回來擺到市場轉好或許可以,不過要快買快賣就不行了。目前我還未有能力可以守住一件岩岩巉巉的貨,然後等市場好景。所以聽完律師一席話,都是打退堂鼓了。

今次幸好在買之前問了律師意見,不然就真的中伏了。在拍賣場買東西,除了地契上,樓宇本身外,知道前世今生都很重要。今次真的要多謝律師!(我真的不明白我的律師,我覺得他似乎真的不志在生意。今次講咁多野,又係分文不收。律師不是逐秒計錢的嗎?)



2017年4月6日星期四

2017 第一季回顧

寫每季結束回顧,都要用同一樣的說話。

眨下眼,又過了三個月,時間過得真的很快呢。

這三個月生活上的轉變很大。

離開了老細的工作,轉投了新的工作。

有朋友問是否為了錢而轉新工,是否搵多左?

老實講,搵少左!在過往的短短半年間,老細已經加了好幾次人工,以剛畢業未夠一年年資來說,舊工作的薪水是相當不錯。新的工作,單單是帳面上的人工已經少了一大截,還未計及搬到另一個城市,自己一個住多出來的支出,衣食住行,無得靠屋企,樣樣自己俾,一闊三大。以往,我可以把八成的人工儲起來;現在,一半都唔知有無。

不論我的朋友說我豪邁/串嘴/誇張/離地,我由畢業開始打工就是講,我打工,錢只是其次。遇到好的工作,免費同你打工又如何。

我老細一直都唔知道這一點,事實上即使他不出糧給我,要我免費跟他打工我也願意。當然他每個月塞錢入我袋,或者說加人工的時候,我又不會說不要的,哈哈。

作為一個九十後,工作,最重要的還是興趣行先!

我是十分相信有興趣自然會不斷去研究,不斷的研究會引導成為那一興趣的專家,當成為專家後,錢自然會來。君不見,打機高手,一年搵幾百萬的都有。

投資上,沒有甚麼特別的地方,都是股票照收息,樓照收租。我想這是有資產的好處,不去理會它們也會自動產出回報。目前一方面要專心在工作上,能放在投資上的時間不多。另一方面,也想找些另類的項目去投資,例如買入些項目來發展,而不是單單純買樓收租(當然遇到優質的盤還是會買入)。工作上遇到很多這樣有趣的項目,項目的投資金額又是自己能夠負擔的,只是礙於位置而不能夠去買,看著可惜。看來未來的兩至三年,投資的腳步會放慢,集中在儲蓄力量為主。(換個角度來看,不是投資在資產上,而是投資在自己的身上。)

最後,由今季開始,重新執回之前又放下的小提琴。今次扚起心肝,更拜師學藝(又一樣開支,又更難儲錢)。希望今次真的學得成,能夠彈出一首半首歌而不走音。為未來他朝有一日,不幸倒霉,練定一技傍身,必要時在街頭賣藝糊口。又或者,成為中佬的時候,能夠有些可以調劑生活的興趣。(只怕是越來越毒男,呵呵)

2017年3月29日星期三

又是人生新一頁,半年結

不經不覺都在開始工作了半年。

在這半年間,學到的東西,經歷到真的很多

公司不是大,作為一個打雜,一間公司由下到上,樣樣都會接觸到。上到項目的決策,下到做清潔工都有我份。

有次要整個人跳進垃圾箱內找份被工人胡亂拋棄的文件,碰巧有人找我。當他經過垃圾箱見到我探頭張望的時候,望都不望我一眼,問也不問。我想當時他以為我根本就是個清潔工,不值一問。可是,當他找了個工人問哪個是我,而工人又帶著他來找我的時候,他面上那幅 "不可思義" 的面容想起也可笑。大概是他從未見過這個職級的人會在垃圾箱吧。雖然當時我個裝束比工人更工人。

在愛爾蘭的瘋狂工作時間,由星期一做到星期日,整個三月只是休了幾天,我也不知道是怎樣做到的。或許是大一暑假時日日工作打下了基礎吧。我常跟工人笑說,論時薪,我比任何一個人都要低。最好笑的是有次送貨跟供應商說,我五點至七點都會在地盤,他說五點後他們的司機收工。我笑說,五點朝早到七點夜晚喎!

在這份工作中,最深刻的領會是學海無涯,當中的 "學" 字更加是博大精深。

學問,不只是在書本上,學校裡,也是在日常生活,各式各樣的事物都有學問在其中。

對人,對事,對物,內裡都是一種學問。

對物,簡單如一個電制,哪間廠商做的耐用;有哪些特點;哪裡購買最便宜;標準;防水度;制式;安裝高度等等,每樣細節都是一種學問,每一環都需要去學。

對事,不同的處理方法,有時候不一定要直行,轉個彎一樣可以達到目標。做事如何變化,又是一種學問。

對人,一樣米養百樣人,如何應對不同的人,面面俱圓又不失尊嚴,不單是智慧,又是個人的修養。

初初開始的時候,才發現即使經過了十多年的教育,自己還是像個白痴一樣。各方面都做得很差。今日不會說做得好,只是做到無咁差。。

雖然只是認識短短半年,但我真的非常敬佩這個老闆。他不單只是一個好老闆,更加是好導師。一個老闆可以像一個老師般,用他的人生經歷去指導一個初出矛蘆的後生仔,可以去邊度搵。從他身上學到的東西真的很多,可以學到的還有更多。

難能可貴的是在指導上,他完全不介意及肯花時間去教,去分享。

最記得是在愛爾蘭的時候,當時跟老闆同住一個地方,真的是跟他相處二十四小時。有次夜晚食完飯回到住處,說起他初來英國的經歷,他說得興起,兩個人就坐在飯廳,不停地談天說地,他說從他的經歷中學到的地方,分享他認為我可以學到的心得。結果一傾就傾到凌晨,一個不停捽面,一個努力睜開對眼。我就從來都未試過,傾計傾到要力抗睡魔。假若有第三者在場,一定會覺得這兩個人痴線。

有時候我覺得他甚至分享得過份。有好幾次明明有一大堆的東西要處理,他還不厭其煩的講解。記得有次碰上電力上有些不明白的地方,他剛開始解釋,就一大堆人要找他做決定。誰不知他稍為打發後,竟然繼續慢條斯理嘆著早茶講解電力上的知識。我當時真的有些皇帝不急太監急的想法,心想:老細,你還是快快處理正事先再講吧。

佩服,不單只是他的執行力,工作效率。我到現在都唔明為甚麼他好像有無限的精力去工作,由朝做到晚,六點鐘開始收到他的電郵,七點鐘駕車一個鐘到工地,一路做到五點,又駕一個鐘回家。到八點之後,又開始收到他的電郵至到半夜。我嘗試過一兩日他的生活,但都是很快就投降。即使到今時今日,我都在問同一個問題,究竟係我廢,還是他根本是個鐵人,還是兩樣都有。

佩服的,還有他對人生的態度。

之前跟大家分享的 乞丐的故事,當中的有錢人其實就是老細。據他說,他是在倫敦,還是個工作狂的時候遇上這個乞丐的。

我曾經問他,他為何還這麼努力的工作,以他的身家,輕輕鬆鬆過日子,自己安排自己一個舒適的工作時間也可以。他說,努力工作,是因為他喜歡。喜歡解決工作上遇到的問題,遇到問題,他是享受解決問題的過程。

賺錢重不重要?重要,不過不是最重要。搵錢的渠道多,地產不是唯一可以賺錢的渠道。若果他把精力放在其他地方,賺的錢可能會更多。但專注做地產項目,就是因為他喜歡,他鐘意自己看著一個又一個的項目從無做到有。

人生就是做自己喜歡做的,認為對的事情!

要離開這份工作,其實都有點十五十六。老實說,老細的這份工作,其實也是我未來的夢想,可以隨自己的心意去做自己想做的項目。重要的是有一個有傾有講的老細。

不過正如在平安夜的當晚,在辦公室跟老細兩人 "歡渡"時,跟他談及發展,應該如何去計劃,以及未來的走向。他也認同在這個年紀應該要趁後生,先鍛鍊好一門專業,然後再去隨自己的理想發展。當有這個難得機會可以向專業方向邁進,就應該去外面闖一闖。

現在這個機會來到,就只好先暫別老闆的這份工作,再開始新的一章。

最後,我是衷心的感謝老闆給予我的這份工作,讓我有所經歷。

(雖然他應該不會看到這篇文,因為他都不知道我有寫博客,哈哈)

2017年3月22日星期三

資產配置問題

常有讀者來信,應該如何做資產配置。

我認為資產配置因人而異,無話一個百分之一百的答案。當中要涉及的範圍亦太廣,除非是你本人,否則沒有人會足夠的清楚你自己的能力及需求,從而有資格去知道怎樣配置是最符合你自己。

以我為例,我熟悉我住的小城,所以我有信心買完一間又一間。

假若不熟悉的,即使係那樣東西是搵到錢,你會不會肯將九成九的身家放在一個不知名的英國小城?

不怕跟大家說,我是常常杞人憂天的那種人。所以在我計劃的時候,我一直都是預計自己找不到工作。老實說,現在一街都是大學生。我由第一日入大學已經深知自己是不會讀到一級榮譽畢業的那種。所以我才拼命在大學畢業前用盡量去增大組合,達到一定的規模。我的如意算盤是,找不到工的話,租金的收入達到一定規模,則慳住都可以養活自己,算是自己為自己開拓一份工作。真的好彩,畢業的時候,那就可以將組合交給經紀,利用規模上的優勢去爭取管理費及其他開支上的優惠。進可攻,退可守。

假若我的目標是要大學畢業後創業,那當時的計劃就會很不同了。

買樓收租是很困身的事情,始終有如第二份工作一般,無論如何都會令人分心。若果要創業,我就不會投資在房產上了。我會主力在累積資本上,將資本放在一些容易套現的資產上,例如股票及債券上。回報還是其次,最重要的是在要用到的時候,可以立即套用使用。買樓的話,哪有這樣的流動性。

不過即使是你自己,又未必能夠正確做到最有利的資產配置。不然就沒有做乞丐了,個個都已經是億萬富豪。

又用我做例子,樓價高的時候繼續去買,去擴大規模。 雖然規模是大了,的確達到當初的預想,可以令用規模去爭取折扣等等,減輕營運的成本。不過,樓價下跌,租金下跌,所損失的比這些省下來的成本要大得多。 現在回頭看,擴大規模很明顯不是當時應該做的事情。最有利的策略,應該是趁高樓價盡量將手上的樓再按盡借,然後把套現的資金放在一邊,抱著一大堆的資金等待機會,或者趁機平衡組合。但當時的舉動,在當時來說又是那麼的理所當然。

我想講的是,資產配置這個問題,旁人最多都是只能給予意見。除非是你肚裡的那條蟲,否則最清楚的還是你自己。

在問資產如何配置之前,首先問問你自己想要的是怎樣的生活,怎樣的目標。

2017年3月13日星期一

經紀半年

自從開始打工之後,所有的租務都交給了經紀去打理。等自己可以專心在工作,及其他的事務上。

用了經紀確實不錯,可以把時間放在其他東西上。這半年間,有時打給經紀問一問業務狀況,以及租客直接找我處理問題,我又彈給經紀去處理。除此之外,租務上都沒有太多要我花時間的地方。由於之前沒有用過經紀,沒有可比性,也不知道是經紀的服務究竟有幾好。但就目前來說,經紀也算符合我的期望。一有甚麼發生就會通知。有維修的亦會徵求我的同意,然後才安排去處理維修。這樣有一定的溝通,我覺得十分好,至少我還清楚那些樓的狀況。

租客的問題也會自己去處理,不用我再花心機去理會。以下是十二月時,樓 3 的熱水爐壞了,租客要求彌補增加的電費,經紀對租客的回覆。最後件事不了了之,租客亦都無聲出。聽租客同經紀講,之後同電公司確認電費,的確只是比平時多了十幾鎊。



不過,老實講,我都有些怕見到經紀打來,一打來我就知又要破財又有東西要維修了。再講,經紀用的都是有信譽有保證的維修師傅 / 公司,收費雖然標準,但對比起自己處理成本還是高。平時用開的師傅,早已經非常熟絡,打個電話順道幫我維修,只是收車馬費。更不要說,有些簡單的,如換電制,自己都做到。只是工作上有時真的抽不開時間去處理,就只好由經紀去安排師傅,但就總覺得這些錢花得十分不值。(我老闆也說,這是我還要改進的地方,做人太小家,哈哈)

租務上,經紀尚算合格,但目前還未能安心。因為經紀還有招租的一關未經過考驗。未來幾個月又是時間開始為下年找新的租客。若果經紀能夠快快找到新的租客,確保每間屋的交接順利。那才能算真正完全合格,令我可以安心把租務百分之百交給經紀處理。要不然又要我親自去招租,又要找新的經紀了。

2017年3月6日星期一

見字如見人

細個初初學寫字的時候,阿公教我寫自己個名,講到:見字如見人。字的好醜,就反映一個人。寫得一手好字是十分重要。我初初都唔信,特別是隨著電腦電話的普及,現代都市人有幾何會寫字。寫得靚,又有甚麼用呢。直到最近,我終於都恍然大悟,明白寫字好的確是有好處。

話說,老闆請助理。見工者很多,又難怪油公司近一兩年大量裁員,這裡文書職位更是重災區。當中有些甚至之前在 BP, GE 等大公司做過總裁的秘書。不過老闆開出來的條件高,符合的人選一隻手已經數到。

當中一個的各種的條件都符合老闆的心水,但最後都沒有請。老闆在面試後,重覆看了她的履歷表幾次,原本都把算請了。直到把她填的入職申請表給老闆再次過目。老闆看了一眼就說不請了。我當時都呆了一呆,不明白剛才還在苦思請不請這個人的老闆,為何一下子就決斷說不請。他見我百思不得其解的樣子就解釋到:你看,這個人寫的字跟小學生一樣。雖然現在是不用怎麼寫字,但作為一個助理,工作上常常都要寫紙仔給我,我實在不願看到這麼醜的字。再說,難保有一日要手寫信,到時候這手字,怎樣見人。

這一刻,我才知道這張入職的表格的真正用處,除了寫個人資料,原來也是讓老闆看一個人的字。又是這一刻,我才明白為何阿公當年會說,寫得一手好字很有用。原來字的好醜也可以決定一個人是否找到一份工作。

事後,大力推薦這個人給我們,認為這個人十分合適,沒有更合適的人力資源公司問我,為何我們不請這個人。我真的不敢把真相透露。難道我說,這個人的確很合適,各方面我們都很滿意,只是她的字寫得太差,我老闆不能接受嗎。我想對方一定會以為我們在玩他們,但事實卻又偏偏是這樣。

之後,我又跟老闆談起這件事,問一問他對我的字評價。想不到,他一點情面都不留,直接就一句:你的字,不行,只是未至於她那麼差。

我心中滴汗:我的字很差嗎?

看來我真的要好好練字了。



我的字有那麼差嗎?

2017年2月27日星期一

錢的問題,真係好煩?!

最近有人問我,你覺唔覺得錢的問題好煩。

老實講,我覺得,錢,的確是很煩的東西。因為在生活中,幾乎所有的東西都關錢事。衣食住行無一例外。錢,這個字,就是每日無時無刻都會出現的一種東西。

每日一起身就是錢,錢,錢,錢,錢。。。。。。

無錢的人煩惱沒有錢。
有錢的人煩惱更多錢。
所有人都煩惱錢這個問題。

面對這個煩惱,有些人選擇逃避,我認識的一些朋友每當講起錢就灑手擰頭,極怕說起這個話題。即使他們困擾被這個問題困擾,但也不願意去接觸它,一種逃避的心態。仿似不去理會這個問題,這個問題就會自動消失或者自動解決一樣。

但我認為面對這麼煩的 "錢",我選擇的態度是去面對它,認識它,知道它令人煩惱的原因,從而控制它,而不是讓它去控制。

有錢的人煩惱錢,我認為這很多時是自找煩惱,庸人自擾。原因只在於人類無窮無盡的慾望,要解決要從自身的思想上解決。我老闆會為錢而煩,不是他沒有錢,只是因為他要追逐他的目標。他雖然煩惱,但他樂於被這些煩惱困擾,再去解決。當然,這類人通常是少數。

更多為錢而煩惱的人,是因為沒有錢。

我常常說,要解決錢的問題,只可以從兩方面入手,一,收入;二,支出,沒有第三。

收入,要看自身的收入,可否增加 - 副業,升職,投資。。。。

支出,不必要的支出,可否減少 - 消費,慾望,不必要的支出。。。。

首先了解自己的財務狀況,了解錢煩惱的原因,是收入太少?還是支出太多?再在這些原因中慢慢解決問題。

其實錢,也不是那麼煩人的問題,也不是那麼可怕,甚至是相當有趣。錢的問題,在我來看就像遊戲一樣。解題當中的樂趣及變化,與人生緊緊相扣。我實在想不到其他遊戲可以有這樣有趣的地方。從這個觀點看,錢即使煩人,但也是有趣的煩惱。

半杯水,半空,半滿;錢,有趣,煩惱。

我覺得都是一樣,取決的只在於個人的觀點。

2017年2月6日星期一

BLOG - 五年

不知不覺,原來這個 Blog 都寫了五年了。

剛看瀏覽數,也越過了一百萬。

五年不長也不短。

但在這五年間,轉變可是不少。

我自己就由一個中學生變了大學生;然後轉眼間大學畢業,又做了個打雜。

投資方面,由買買下股票,變了投資買樓。

不知道有多少看官由第一年開始睇到現在,一直看著中間的轉變呢?

這五年中,猶幸你們在一路上的支持及留言。若不是你們,我看也不會有恒心一直寫這個博客,一寫就寫足五年。雖則中間出文的次數有多有少,但至少還是每月至少一更新。

當初寫這個博客,只是想有個平台去記錄一下自己在投資上的心路歷程,有個地方去寫寫東西,讓自己鍛鍊一下寫字的能力。卻想不到這個博客會為我帶來不一樣的體驗,不一樣的見識。這些得著若沒有這個博客,我這個宅男肯定是體驗不到。

寫寫下博客,又認識到各行各業的人仕,有如我一樣初出茅廬的,有專業人仕,有早已經財務自由,有五湖四海的。。。。。透過這個博客,認識到這些在生活中不會接觸到的人,從他們的身上分享到不同有趣的故事。當中也有些給了我機會去體驗更多不同的東西。

寫寫下博客,會有出版社找我出書。體驗到出書,原來是這麼的一回事。當 "作家" 完來是這樣的。在香港當作家真的不容易,純靠寫字賺錢,寫到手斷應該才能糊口。難怪在香港的作家都要多元化發展。

寫寫下博客,又有機會做訪問上報紙。之前這些東西好像是遙不可及,卻因為這個博客而得到這些體驗,原來做訪問是這樣,上報紙是那樣。

記得當初曾有人說過,隨著年紀的長大,經歷的不同,所追求的亦會改變。

但在五年後的今日,我還是可以自豪地說,所追求的還是跟五年前的一樣。

如這個博客的第一句 "追求自己想要的簡單生活"。

這個五年目標沒有變,但五年之後,又會是怎樣呢?會不會達到目標,會不會有所改變,沒有水晶球真的說不清楚。

肯定的卻是未來還是會有很多有趣的轉變,不同的經歷。這些才是真正讓人期待!

希望大家未來繼續多多支持!


2017年1月28日星期六

新年快樂

大年初一,跟大家拜個年

祝各位新年快樂,身體健康

財源廣進,越搵越多,今年勝舊年!


2017年1月16日星期一

從賭場中賺錢

之前一篇 大學生涯的三條水 當中講到我在大學時期,靠著 "賭錢" 來去賺取生活費。

很多讀者都來信,想我再分享得詳細一點。

首先,先要拋開一般人對賭錢的看法。講到賭錢,很多人一聽到都會耍手兼擰頭,潛意識覺得不是好東西。說起來初初對賭了解不深的我也是如此。但當了解深入了,其實賭錢也不過是數學遊戲。每個賭局都是個零和遊戲,賭局不會產生出額外的利潤,當中一切的贏輸只是賭局參與者的轉移。

單方面認為賭錢是壞東西,只源於人們的無知。站在賭場的角度,賭場也是個賭仔,不停地去跟別人對賭,只是它們了解這個遊戲以及能在遊戲中佔有上風。賭場可不會說賭錢累事之類的。賭場只所以贏錢,是因為它在賭局中佔有優勢。

我常常打趣以老虎機作比喻,(在英國老虎機規定要公開返還率)既然寫到明返還率是 90%。即在此賭局中,長期每投入一百元,只可以取回九十元。長期不停玩老虎機一定是蝕錢,但每日還是一大班一大班的人樂此不疲投錢落老虎機,輸了錢還能怪誰。

就算不寫出來的,簡單計算也可以計出來。我以賭波為例,主客和,一除 (一除以主客和的賠率,相加起來的總和。)多過一就是對你有利,少過一就是賭場有利,且看有哪場球賽是賭仔有利。

明知會輸還要去賭,那是愚蠢無知 "倒" 錢!

說回主題,在英國是如何利用博彩公司賺呢?做到低風險,甚至零風險利潤呢?


話說,在英國博彩公司常提供優惠吸引賭仔賺錢,這些優惠可以加以利用來賺錢。網上有很多關於如何在這方面賺錢的方法。在 Google 上搜查 Match betting,有很多資料。我朋友介紹給我之後,我也是經這方法去探搜更多。 (Google 大神真的太好了~)

優惠五花八門,對應從中賺錢的方法亦然,我歸類了四種。

方法一:像先前文章所說,簡單的道理是像擲銀猜公或字,一間博彩公司推出優勢,投注十元,博彩公司另外加送十元,變相是二十的賭注。這個時候,我可以在這間公司買十元 "公",變相買了二十元 "公"。另一方面,我在另一間博彩公司買二十元 "字"。那結果無論如何,我也會賺到十元。

這個方法是最好的,因為簡單,零風險,利潤是可以計算出來。多在大型球賽及賽馬有這類優勢。

方法二:要達到某些條件的。這類優惠最多,但因為涉及機率,不是次次都賺錢。但長期優勢在玩家上,所以長期是會賺錢的。低風險,但回報高。

以今日的其中一個優惠作例,曼聯對利物浦,博彩公司開出的條件是,賽前投注任何一隊球隊,若其中一隊連贏上半場及下半場,則可獲得雙倍回報。最高回贈額為 £1000。

以今早曼聯勝出賠率為 2.2,對賭賠率是 2.24,2% 佣金計算。每投注 £100 的成本是 £2.88。

以知最高回贈額是 £1000,也就是說,最大賺盡 £1000 的投注額是 £833( 1000 / 1.2 = 833) P.S. 之所以除 1.2 ,因為賠率中的 1 是本金。

投注成本就是 £24 ( 8.33 X 2.88 = 24)。若沒有達到條件,就要倒蝕 £24。

但參照曼聯贏半場及全場的賠率是 4.1,也就是說大概有 24% 可以達到條件 (1 / 4.1 = 24%)

簡單來說,長期每四場左右這樣的賭局,我就可以有一場達到條件,得到 £976 利潤 (1000-24)。亦即每個有這樣的賭局,我的潛在利潤達到 £226 ((1000 - 24 X 4 ) / 4)。

方法三:Dutching,博彩公司開出的賠率比其他的博彩公司要高。接前文 (賭波為例,主客和,一除 (一除以主客和的賠率,相加起來的總和。)多過一就是對你有利,少過一就是賭場有利,且看有哪場球賽是賭仔有利。這時參照其他博彩公司的賠率,可以組合到有利的賭局。哪間公司的賠率較高就投注哪間公司,比方說,A公司買 "主和" 的賠率較高就在A公司買主和,B公司 "客" 的賠率較高就在 B公司買客。由於是數學遊戲,利潤可以鎖定也是零風險。

方法四:賭場優惠每投注某金額就會回贈一定金額,但回賺需要再投注指定倍數才能對現。

接前文,在英國老虎機規定要公開返還率,寫到明返還率是 90%。假若是要投注 £100 有 £100 的回贈,回贈要再投注五次,即 £500。

已知道返還率是 90%。理論上,成本為 £60 (600 x 0.1)。

100 - 60 整個優惠的回報就是 £40。

不過這方法的風險高,有些老虎機的 Variance 很大(雖則返還率是公開,但 Variane 不公開)。這方法我多數只作為小賭怡情,反正優勢在我方,賭賭也是無妨。當是給自己一個免費的機會看看可不可以中到 Jackpot。

最後,還是要勸告大家,緊記不要 "倒" 錢!



2017年1月2日星期一

2017年展望

新一年來了,又是時候好好的去計劃一下。

今年的目標是繼續積累資本,有資本才可以捉住機會!

從樓2套現出來的一筆彈藥,雖然暫時還沒有配置的地方,但也絕不急於投放在投資項目上,等待好的機會。

賺息蝕價的項目要迴避。為了賺少少利息,而要把資金鎖死,那實在是太不值得了。這是以往一個常犯的錯誤,總覺得現金放在銀行就不值錢,要想盡方法把資金利用,一秒也不能放在銀行裡。誰不知,賺粒糖輸間廠。

這些想法也影響到在房地產投資上的策略。 

往時趕著擴大組合,只要是價錢可以,質素可以,可以買入的就會買入。但這些 "可以" 級數的樓,在護城河上及回報上也只是 "可以"。在遇上風浪時,特別是這一兩年油城的不景氣,這些樓的缺點完全浮現出來,租金及估價一下子就被摧殘了。防守力完全達不到我心裡想要的。

現在的策略是無寶不落,優質的才去買。次一等的,即使回報可以接受,也絕不投資。現在的心水是類似樓4般,護城河強大的物業。加之稅務上的問題,令到再買入物業的租金回報大減,目標放在樓價上的增值更加好。將層樓加按而來的資金是不用交稅的!這點顯得在往後房地產的投資,資本的增值比租金更為重要。

價格上十分之吸引,或許也會出手。在賣樓 2 的過程中,有些投機客出的價錢往往是市價的六至七成。我想若果十間中有一兩間能夠成功,當中的利潤也是可觀。反正找律師出價是不用花錢的。價格上的優越也是優質的一種。 趁現在有現金在手,找個機會來試一試這招也不錯。 記得之前看過有高手用同樣的套路,買入的價格比估值低一截。轉頭向銀行抵押單位,來了個空手取白刃。

現有的就繼續持有,慢慢讓資金回籠,壯大彈藥庫。

股票上,首先,多謝 70 後兄在博客上分享 IB。多了一個可以利用槓桿來投資的渠道。在有需要的時候,可以用這方法增加更多的股票/債券。我一直認為槓桿不是問題。適當的槓桿所帶來的風險是可以接受。最重要還是風險的控制。

之前投資房地產,主要優勢在於樓可以槓桿。現在股票也可以槓桿。股票的部份可以增加,同時也可以平衡組合,減少過度偏重於地產。往後股票的部份應該會增加。

不過,暫時來說, IB 只會用來備用,到適當的時候才拿出來。股票市場是很有趣的市場,每隔一段時間,即使是風平浪靜也會起波動。最重要是有耐性去等待這些波動,所以不急於一時出動。

在新經濟時代,對比起美國股市不停創新高,舊經濟為主的港股依然是停步不前,相信這個情況會繼續。但正因為這個原因,港股值得投資的股票不少,至少在我喜歡的類別來說。相對新經濟,投資上,我還是較喜歡舊經濟的穩定。

新一年依然是機遇處處,問題只是在於可否把握它們。

工作上,打工之後,更加覺得大學畢業真的算不上甚麼。最多只能算上一張職場的入場券。工作除了知識,還有人事的處理及態度,這些都是過往讀書的時候沒有讀到或者訓練到。甚至連知識,也充分感到甚麼叫做書到用時方恨少。要打工打得好,還有一大大段距離。要更加多下苦功!

除夕夜,跟老闆傾了一整夜關於新一年的計劃。當中有很多有趣的項目,對此是十分期待。

今年其他的目標:
1)清了這座書山 - 每次見到想看的書就買,買了又沒有時間看,結果越積越多。


2)每日做半個小時運動
3)每日訓多過六個鐘
4)博客每個星期至少更新一次
5)讀者的來信,四十八小時內回覆
6)下年聖誕不用再播 Lonely Christmas ~ 呵呵

總之,新一年,打醒十二分精神,繼續努力。

共勉之。

最後,祝各位新年快樂。

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