2019年7月12日星期五

又買不到,愛丁堡認真難買到

話說早前在愛丁堡看個不錯的物業,"一房" 單位,叫價 £145,000。




英國人買樓多數以一房單位,或者兩房單位來計,£145,000 在愛丁堡買個一房單位都唔係貴,正常價格。


不過,仔細睇下個單位成 624呎,用香港用呎價來計,£232 / 呎,就即刻變到好抵。



再深入睇真啲啲個間隔明明就係兩房間隔,個廚房足夠的大。只要做少許的改動,基本上可以叫做廳加開放式廚房。


真不知個賣家的經紀,是否如英國大部份的經紀般出年薪,賣幾多都無直接的關係,抱著打份工的心態,唔去同個業主去想,做又三十六,唔做又三十六的心態,竟然以一房的價錢來賣。

作為對比,同一條街有個正在放盤的兩房單位,比它還小只有 541 呎,叫價就已經去到 £179,000。




見到這樣的差價,我諗都唔諗馬上睇完 Home Report 見單位無太大問題,就叫律師開價 £150,000,再約睇樓。£150,000 我都覺得買唔到,因為我預期個單位都會好搶手 (無他,我諗到其他人都會諗到) ,我這樣做主要是想明確俾買家知道我有興趣,爭取時間去約睇樓。

誰知道第二日,收到賣家經紀通知,層樓已經賣出了。


收到消息時都實在幾驚訝。因為正常來說,除非另外一個買家的出價特別進取,或則經紀正常都會等一下,睇下有無其他人出價,或者邀請所有有興趣的潛在買家出價爭取最大的價錢。現在賣家這麼快賣左層樓,一,可能是買家的出價確實很吸引,二,就是賣家等錢洗,賣出價好之餘又係現金交收。否則就想不到,為何可以賣得這樣快。


現在係愛丁堡買樓真難,中低價樓都非常搶手。要買或許真的要真金白銀去買,然後先做按揭。看來買愛丁堡還是要等多一排,積累更多子彈。





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2019年6月21日星期五

英國物業管理服務

相信近來都有不少的朋友看到我在每篇文的下方加插了一段廣告,介紹我跟朋友在英國開的物業管理業務。收到不少網友對這項服務有興趣,所以寫寫這篇來推廣一下。

這服務大約是一年半前成立,最初只是為一些在曼城有物業的香港朋友服務。因為他們在英國難以找到他們信賴的管理經紀。有些個案是經紀愛理不理的樣子,間屋可以空置幾十日,甚至幾個月才租出;層樓越來越殘,經紀也不太理會;收費不清不楚,有些維修的費用過高。我們的成立就是為了在海內投資者在英國投資物業,可以有可靠的經紀,省卻擔心,令業主能夠放心。

以下面剛接受的一層的樓為例,樓的質素及位置都很好,我們接收後很快就租出了,而且比原來的租金要高。但剛收樓的時候,問題都幾多,廚房枱面已經有老化,地面都被櫃門弄花等等。這些原來的經紀都沒有跟業主跟進。言而這些小小的工作,其實都是很簡單的維修,少少的維修,之後就可以更易租出,也可以提高租金。

相比起其他的經紀,我們更多的是以業主/ 投資者的角度來去營運,去協助業主。經過了這時間的營運。服務開始成熟,可以接納更多的業主。我們在曼城,利物浦及利茲提供全套的管理服務,包括安排租客睇樓,招租,核實租客身份,更新政府水電資料,收租,處理租約,聯絡租客,安排維修,及退租時的損毀賠償。如果有興趣可以電郵我進一步商談。








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2019年6月5日星期三

英國公用股 SSE NG 長建 1038

今次講講股票,National grid 同 SSE 一直都係我股票組合的核心防守股,貪它們高息業務又穩定。不過自從上年年尾開始,兩間公司的股價都跌唔少。SSE 一年來就跌了兩成!!最近公佈的業綪更表明,會終斷過去二十多年來股息只加不跌的傳統,首次削減股息至每股 80p。比現在的 97.5p 的股息,又是少了差不多兩成。

兩者下跌的主要原因是監管機構 ofgem 把 2021 年開始的準許利潤由大幅下降由以往的 7- 8% 至到 4-5.6% 。這無疑是大大影響到這兩間電網股的盈利。另外,還有工黨上台威脅國有化電網的陰霾。SSE 比 NG 更糟糕的是,它的業網沒有 national grid 般純正集中在電網業網上,它還有零售電力及發電的業務,零售電力業務的競爭大,流失的客戶多。

不過,我又這樣看,所有負面的消息都已經浮面,近來股價下跌已經反應了這些不利的消息。 從另一方面想,SSE 預測在未來幾年都可以把股息保持在每股 80p 以上,以現價 1086p ,其中 68.2 p 已經係肯定會派息,用 1017.8 p 計,股息率高達7.8%,NG 則有 6%。NG 一直派息政策都沒有 SSE 進取,加上有半壁江山在美國,絕對有能力保持派息。以這樣的股息率,這個或許是個買入的機會。

加上隨住用電需求增加,開始有新建的樓棄用天燃氣改用電,汽車大勢也是改用電,電力基建的投資只會是有增無減。這個市場賺錢是肯定的,只要同監管機構傾掂數,它們依然係穩定可靠的公司。況且現在的提議還有修改的空間,或者 Ofgem 的最終版準許利潤會再高一點點,到時候那只會是利好的消息。

建議有長建的朋友都要研究下最新的準許利潤安排對長建的影響,不只是電網,供水,燃氣都有針對公司的安排,盈利或多或少都會受到影響。




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2019年5月22日星期三

英國樓 業權問題 Freehold v Leasehold

在英國買樓買 Freehold (永久業權) 樓,還是 Leasehold (有限業權) 樓,這是個我常常收到的問題。



關於這個問題,我早幾年都已經講過,基本上可以參考這篇文:

業權問題
網上關於這個 Freehold 同 Leasehold 的資料也多,在此就不再重覆。

想講的是收到的來信中,我發現不少人都對 Freehold 樓有種不尋常的執著,一定要買到 Freehold 樓,非 Freehold 樓不買,一看到是 Leasehold 樓就完全不感興趣的投資者。

我是明白的 Freehold 樓有永久業權,聽起來好像比較好,沒有大業主的限制,不用交地租,想改動單位也不需要知會業主,獲得業主的同意,等等等等。這些都好容易令投資覺得 Freehold 樓就是好的物業,值得去研究投資。

因為在好地點的 Freehold 樓很少,有些投資者甚至會去研究偏遠,冷門,租務需求低地方,只為買 Freehold 樓 !

Freehold 樓在熱門地點,特別是市中心位置是很難找的。最近幾十年的發展,基本上清一色都是賣 Leasehold,發展商多數會保留 Freehold ,一來 Freehold 可以拿來賣再賺多筆 ,二來可以靠 Freehold 收 ground rent / service charge 賺錢,再者未來要再發展,也可以有權向 Leaseholder 補償收地重建項目。所以新項目的 Freehold 一般都好少拿出來賣。

還有,市場追逐在市中心買 Freehold ,推高 Freehold 樓的樓價,投資者往往就要付出溢價去換取 Freehold 樓。

投資的目的講到最尾都是為搵錢。如果 Freehold 是要給予溢價,在租客不會理會層樓是 Freehold 還是 Leasehold 的程況下,付出的租金都是一樣,那 Freehold 的回報自然會較低,何解要夾硬買 Freehold 實在令我不解。

常聽到有人會以 Freehold 樓是永久業權,可以傳承下去來做賣點。這一點只要對英國樓有多些少研究就知道根本站不住腳,因為法例已經明文規範,只要擁有 Leasehold 物業兩年以上,就可以有權向業主續租九十年,所有的步驟亦很清楚。基本上就跟 Freehold 沒有分別。再說,有幾多人幾多家族真的會持有同一個物業過百年。

Leasehold 樓,比較新的,也較受租客歡迎,在業主的角度來看,保養的成本也較低。都在市中心位置,租務需求較高。只要計好數,回報是可以的,其實我也很不出買 Leasehold 樓有什麼問題。

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2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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