2019年12月31日星期二

2019年年度回顧

2019 年話咁快就過了。又是時間寫一年一度的回顧。以後每季寫的回顧已經放棄了,要是連年度回顧都放棄,那我就真的是徹底放棄寫這個博客了。寫了這麼多年,要是放棄了,那是多麼的可惜,所以一定去寫。

今年都是平平無奇。

先講英國的地產投資。英國物業投資繼續是平穩發展,不能迅速發大財,但要平平穩穩賺租金還是可以的。這一年的樓按利息明顯向下,有利在英國投資物業。投資剛好在英國最好及最差的城市。



早年投資在油城 Aberdeen 的物業繼續是包袱,自從油價下跌,油城的樓價一直向下。盡管物業在大學附近,樓價及租金也難免受到影響。樓價繼續不升反跌,雖享受低息的環境,但租金下跌,一來一回又是打和。組合繼續帶來不錯的現金流,但就不能夠用樓價上升,再按套資金去買樓,不能夠滾雪球式去發展,只能夠不停地儲錢,看到心宜的再入市。只是樓市雖低迷,但好東西依然是叫價強硬,業主惜售。可見好東西即使在低迷時,也不能容易買入。

四月時在拍賣上看到一間市值七萬鎊的樓,於是用四萬鎊買了,然後就以 £475 放租,好過把錢放在銀行。打算等租客搬走就賣出去。


愛丁堡開始小試牛刀,目前只是跟人夾了一間小小的一房單位。愛丁堡真的是個好的投資地方,未來主力應該都會是那裡。如果不是蘇格蘭長期有獨立的陰霾,一定會大大注去買入愛丁堡。市中心基本上是沒有新供應,因為全部都是保育區,在市中心買入防守性很好。可恨沒有在之前早早入貨。真心難在愛丁堡買到樓。買到都是因為層樓標價 Fixed price ,一見到就出價買入。自由出價的那些真是沒有本事跟拿著九成甚至九成半按揭的自住客去競爭。



工作上,希望下年把專業資格考好,那就海闊天空任我行,而且人工也會有一大增長。副業在曼徹斯特的物業管理公司發展不錯,有很好的伙伴,在他們的身上學到很多的東西,他們亦好關照及體諒。

講講股票,今年都是沒有太多的動作,繼續儲錢買股收息,增大收入。

非常滿意年中 SSE 的投資,當時全球股市普遍向下,明白到 SSE 肯定有 8% 以上的回報,好過買樓。即使之後借私人貸款去套現資金,計及資金成本都係好抵,於是大大注買入 SSE。成功在低位買入,然後在相對的高位放出投機的部份,短短半年回報高達三成。

雖然錯失了之後因支持國有化 SSE 的工黨失勢令到大選後一日大升一成,這是後話。當時若有更好的觸角,在大選前一個星期,民調已經顯示工黨會輸,那就好應該再買入 SSE ,及一眾公用股。因為沒有國有化,對這些股票根本就是好消息。在消息觸角上還是很差。

認識一隻股息,對其有信心真的好重要,在股市低迷時,就是靠著平時對公司的研究而來的信心,才有勇氣去大大力買入。


不過講回報,什能不提提美股,美國的科技股繼續為投資者帶來豐厚的回報。記得中四時,商科老師對 Amazon 能夠有高估值而又不賺錢什為不解。當時已買入 Amazon ,到目前的回報將是相當的可觀。不過亦因為他的一番說話,而且專注在現金流的投資,所以對美股一向都不是太大的興趣。最後一兩年開始改觀,開始為組合增加一些沒有股息,但可以帶領世界改革的公司。

Tesla 年中跌到 $200 樓下,錯失了良機。在 Elon Musk 公佈 cyber truck 之後,終於忍唔住買入了 Tesla,要用資金去支持這家傳奇式公司。到日前 Tesla 破頂,回報相當不錯。買入 Tesla 純粹是喜歡 Tesla 的作風及營運,這跟 Amazon , Google 及 Microsoft 是真正能夠改變世界的公司。單看 Cyber truck 就知道,有哪間車廠會推出這樣另類的車款。技術上,規模上,Tesla 也是帶領著世界,好比剛推出 iphone 時的蘋果,相信未來 Tesla 依然會為汽車界帶來更進一步的改變。

很少有公司股票在 youtube 上有那麼多人詳細的關注,我就不班門弄斧了,有興趣可以自己看。以這個投資者的分析計每股 Tesla 2020 盈利 $ 6.5 ,以最近 $420 計,都成 65 倍 PE 。目前是高處失去理性的狂熱,還是 Tesla 真的能如 Elon Musk 的預期十年後過 $3500 一股,我真的不知道,但我知道的是 Tesla 確實是一步一步在改變世界。


2020 踏入新的十年,我們且看這十年又會為世界帶來什麼變革,很高興能活在這以前所未見速度在變革的年代。

祝各位新年快樂。

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2019年11月18日星期一

愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ,三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵,即刻就去睇更多關於層樓的資料。


層樓的位置在愛丁堡東面,東面在英國城市來講,一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹,在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面,令東面污染較嚴重,有錢人多住西邊,長久令到東邊的配套較差)

看真一點,這層樓個位置又唔算好差,層樓在山腰,背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心,要是在市中心工作的話,行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場,加上地勢較高,即使是在一樓,亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話,景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告,要整的東西不多,估價 £160,000。

再做多一點功課,奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比,雖然質素好一點,要裝修的東西較少,景觀較好一點,但也支持不到超過 £70 k 的差距。


再搜尋多一點,原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好,但也支持不到 60 k 的差別。


於是就去睇樓,睇樓同圖片差不多,找不到有問題的地方。

計完數,我就決定用 £175,000 買。待成交後就找,先進行些少的裝修,然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ,再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅,律師費,裝修,成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成,租金打個八折。回報高達七成!!!

到出價時更用現金去出價,希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭,結果賣家一共收到十三個出價,層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空,又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗,證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行,不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價,十之八九都係高估,真的要小心。

另外,再講多次了,空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用這招,想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了,然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤,真的要做好功課。


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2019年10月13日星期日

賺錢的一年一兩單已經很足夠

六月的時候出了一篇文,談到英國的電力公司 SSE 因為宣布未來幾年會減派息,加上電力公司利潤管制改變,再加上英國脫歐不明朗,令到股價急滯至 1017p  (見: 英國公用股 SSE NG 長建 1038 ) 。

當時我認為股價實在是跌得低殘,用公司承諾未來三年派息至少 80p 計,股息率高達 8% ,就算再跌,也有股息回報提供相當不錯的回報。所以早在出文前,我就使用了大部份的空閒資金買入了 SSE。



短短四個月的光景,投資者慢慢回復理性, 英國脫歐上個星期又有曙光,美股大升。一連串的好消息,令到上週五不少英國股票都升了不少。SSE 就重上了 13 鎊的位置,見一年的高位。

借此機會,我決定在這個高位出貨,先行將利潤鎖定。將之前在五月時買入的部份減去四分之三。連在中途收息 68.2p ,今次出手的回報高達三成半,實在是非常滿意。



今次出售,雖然令到組合的股息收入下降,但我的想法是,以現價計,SSE 未來的股息率只有 6 % 左右,跟以住的股息率都是差不多,再向上望的空間有限。今次收割已經等於未來幾年的派息。我相信未來幾年,股市波動,肯定有機會可以在低價再吸納 SSE。

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2019年9月24日星期二

英國按揭 - 十成按揭買英國樓,這些機會不是你的



早前香港 01 有篇報導關於英國銀行推出十成按揭用以"救助英國樓市" (英國脫歐衝擊樓市 萊斯銀行出招提供「十成」按揭助買家上車) 。一下子就收到了不少想投資英國樓的朋友電郵查詢有關的資料,希望借此免首期來買英國樓,幫助一下 "慘淡" 的英國樓市。

可惜的是這些機會不是我們。先回去報導內提到的萊斯銀行的頁面尋求真相。(萊斯銀行在英國也是大銀行之一,不是細銀行。)

人家萊斯銀行推出的按揭名為 Lend a Hand Mortgage ,故名思意就係要搵人幫手,搵邊個幫? 當然就是親朋好友。再睇睇內容,借貸人可以借樓價的 95% - 100%  ,但另一方面親朋好友就要把放入 10% 的現金放入萊斯銀行的戶口作抵押,換言之,骨子裡都只是九成按揭,並不是表面上的十成按揭。

看到這裡,你有可能會想,那九成都不錯。只是再睇睇,這個按揭只限於買來自住。那在海外想買來放租投資的,就已經不可能用到此按揭,除非是打算搬來英國自住。

你有可能會問,如果同銀行講買來自住,然後再拿來放租可不可以?

香港長期都有這個問題,欺騙銀行會有甚麼後果,以及將自住樓放租而不通知銀行等等,在此就不再重新論述了。有興趣上香討都有可能這方面的討論。

回正題,英國的按揭有兩種,一種是 residential mortgage ,一種是 BTL (buy to let) mortgage。Residential mortgage 的利息普遍較低,借貸成數較高,達到九成,不過借貸的要求較嚴謹。最重要是層樓是要買來自住。

另一種 BTL mortgage ,亦是故名思意,專用來給投資者買樓收租。此類按揭,放貸要求較容易,申請人的收入達到某個程度便可,之後的都是看層樓的租金是否足夠應付按揭支出。如果選擇 interest only 的話,十有八九都可以過得到此要求。

為何 residential 比 BTL 的利息低呢? 主要就是因為銀行相信,一般人的自住樓唔到最後一刻,山窮水盡都會盡力堅守,不會輕言放棄,所以還款會較有保證。至於 BTL 在銀行財表上的計算與 Residential 有些少分別,以資產風險來說較自住樓按揭為高,所以利息就貴一點,來反映這個風險上的差別。

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2019年8月15日星期四

英國買樓 - 你計清楚雜費了嗎?

英國買樓投資,不少人都直接用租金除樓價來得出預期回報,然後來作對比之用。在廣告或樓盤推銷會上,也多用這個回報率作推銷,無他,因為這個回報率最高,最容易用來作賣點去賣樓。只是這個方法,往往忽略了要業主要付出的雜費。如果認真去計雜費,其實英國買樓的雜費頗多。買樓之前真係要認真去計一計。

常見的雜費就有 :

買樓時要交:

印花稅 (Stamp Duty) 
律師費
按揭相關的費用
估價費

出租期間要交:

收入稅 (Income tax) 
保險
物業管理的管理費(Management fee) 
物業的地租 (Ground rent)
物業的服務費 (Service charge)
每次招租 / 續租的費用
電器傢私的折舊
每十年要更新一次的 Energy performance certificate 
每五年要更新一之的 Electrical Installation Condition Report 

每一年都要檢查的 Gas Certificate (有燃氣的話)

業主牌照登記費 (Landlord Licence) 如果當地政府有這項需求的話。

空置的期間還要交:

當地政府稅 (Council tax)
水電燃氣

將以上所有的雜費都計好,那才是真正的回報。買英國樓前真係要注意清楚,切勿只看表面的回報率。

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