2019年11月18日星期一

愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ,三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵,即刻就去睇更多關於層樓的資料。


層樓的位置在愛丁堡東面,東面在英國城市來講,一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹,在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面,令東面污染較嚴重,有錢人多住西邊,長久令到東邊的配套較差)

看真一點,這層樓個位置又唔算好差,層樓在山腰,背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心,要是在市中心工作的話,行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場,加上地勢較高,即使是在一樓,亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話,景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告,要整的東西不多,估價 £160,000。

再做多一點功課,奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比,雖然質素好一點,要裝修的東西較少,景觀較好一點,但也支持不到超過 £70 k 的差距。


再搜尋多一點,原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好,但也支持不到 60 k 的差別。


於是就去睇樓,睇樓同圖片差不多,找不到有問題的地方。

計完數,我就決定用 £175,000 買。待成交後就找,先進行些少的裝修,然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ,再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅,律師費,裝修,成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成,租金打個八折。回報高達七成!!!

到出價時更用現金去出價,希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭,結果賣家一共收到十三個出價,層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空,又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗,證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行,不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價,十之八九都係高估,真的要小心。

另外,再講多次了,空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用這招,想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了,然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤,真的要做好功課。


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2019年10月13日星期日

賺錢的一年一兩單已經很足夠

六月的時候出了一篇文,談到英國的電力公司 SSE 因為宣布未來幾年會減派息,加上電力公司利潤管制改變,再加上英國脫歐不明朗,令到股價急滯至 1017p  (見: 英國公用股 SSE NG 長建 1038 ) 。

當時我認為股價實在是跌得低殘,用公司承諾未來三年派息至少 80p 計,股息率高達 8% ,就算再跌,也有股息回報提供相當不錯的回報。所以早在出文前,我就使用了大部份的空閒資金買入了 SSE。



短短四個月的光景,投資者慢慢回復理性, 英國脫歐上個星期又有曙光,美股大升。一連串的好消息,令到上週五不少英國股票都升了不少。SSE 就重上了 13 鎊的位置,見一年的高位。

借此機會,我決定在這個高位出貨,先行將利潤鎖定。將之前在五月時買入的部份減去四分之三。連在中途收息 68.2p ,今次出手的回報高達三成半,實在是非常滿意。



今次出售,雖然令到組合的股息收入下降,但我的想法是,以現價計,SSE 未來的股息率只有 6 % 左右,跟以住的股息率都是差不多,再向上望的空間有限。今次收割已經等於未來幾年的派息。我相信未來幾年,股市波動,肯定有機會可以在低價再吸納 SSE。

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2019年9月24日星期二

英國按揭 - 十成按揭買英國樓,這些機會不是你的



早前香港 01 有篇報導關於英國銀行推出十成按揭用以"救助英國樓市" (英國脫歐衝擊樓市 萊斯銀行出招提供「十成」按揭助買家上車) 。一下子就收到了不少想投資英國樓的朋友電郵查詢有關的資料,希望借此免首期來買英國樓,幫助一下 "慘淡" 的英國樓市。

可惜的是這些機會不是我們。先回去報導內提到的萊斯銀行的頁面尋求真相。(萊斯銀行在英國也是大銀行之一,不是細銀行。)

人家萊斯銀行推出的按揭名為 Lend a Hand Mortgage ,故名思意就係要搵人幫手,搵邊個幫? 當然就是親朋好友。再睇睇內容,借貸人可以借樓價的 95% - 100%  ,但另一方面親朋好友就要把放入 10% 的現金放入萊斯銀行的戶口作抵押,換言之,骨子裡都只是九成按揭,並不是表面上的十成按揭。

看到這裡,你有可能會想,那九成都不錯。只是再睇睇,這個按揭只限於買來自住。那在海外想買來放租投資的,就已經不可能用到此按揭,除非是打算搬來英國自住。

你有可能會問,如果同銀行講買來自住,然後再拿來放租可不可以?

香港長期都有這個問題,欺騙銀行會有甚麼後果,以及將自住樓放租而不通知銀行等等,在此就不再重新論述了。有興趣上香討都有可能這方面的討論。

回正題,英國的按揭有兩種,一種是 residential mortgage ,一種是 BTL (buy to let) mortgage。Residential mortgage 的利息普遍較低,借貸成數較高,達到九成,不過借貸的要求較嚴謹。最重要是層樓是要買來自住。

另一種 BTL mortgage ,亦是故名思意,專用來給投資者買樓收租。此類按揭,放貸要求較容易,申請人的收入達到某個程度便可,之後的都是看層樓的租金是否足夠應付按揭支出。如果選擇 interest only 的話,十有八九都可以過得到此要求。

為何 residential 比 BTL 的利息低呢? 主要就是因為銀行相信,一般人的自住樓唔到最後一刻,山窮水盡都會盡力堅守,不會輕言放棄,所以還款會較有保證。至於 BTL 在銀行財表上的計算與 Residential 有些少分別,以資產風險來說較自住樓按揭為高,所以利息就貴一點,來反映這個風險上的差別。

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2019年8月15日星期四

英國買樓 - 你計清楚雜費了嗎?

英國買樓投資,不少人都直接用租金除樓價來得出預期回報,然後來作對比之用。在廣告或樓盤推銷會上,也多用這個回報率作推銷,無他,因為這個回報率最高,最容易用來作賣點去賣樓。只是這個方法,往往忽略了要業主要付出的雜費。如果認真去計雜費,其實英國買樓的雜費頗多。買樓之前真係要認真去計一計。

常見的雜費就有 :

買樓時要交:

印花稅 (Stamp Duty) 
律師費
按揭相關的費用
估價費

出租期間要交:

收入稅 (Income tax) 
保險
物業管理的管理費(Management fee) 
物業的地租 (Ground rent)
物業的服務費 (Service charge)
每次招租 / 續租的費用
電器傢私的折舊
每十年要更新一次的 Energy performance certificate 
每五年要更新一之的 Electrical Installation Condition Report 

每一年都要檢查的 Gas Certificate (有燃氣的話)

業主牌照登記費 (Landlord Licence) 如果當地政府有這項需求的話。

空置的期間還要交:

當地政府稅 (Council tax)
水電燃氣

將以上所有的雜費都計好,那才是真正的回報。買英國樓前真係要注意清楚,切勿只看表面的回報率。

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2019年7月26日星期五

英國買樓記 - 要錢唔要貨,£365k 貨 £275k 賣

前日睇到個盤,£275 k 的獨立屋,立即心諗好抵喎。獨立屋通常都要 £400k 以上。



再睇下同一條街,同一類型的單位,2016 年都已經賣緊 £370 k 。兩年半樓價都升唔少,應該都近 £400 k。




即時已經流晒口水,再搜尋一下,之前原來都賣過出來,估價 £365 k 。估計業主應該係等錢洗,所以要錢唔要貨,趕住去賣。

買來咩都唔做,即刻賣番出去都已經有錢賺。或者學下同一條街其他屋一樣,將屋頂再改多兩間房,間屋就可以再更值錢去到 £450k - £500k。




呢啲機會只可以用現金去買。機會需好,但奈何自己唔夠子彈。馬上同朋友分享。當晚都已經籌到大部份的資金。

第二日正要帶去出價,經紀已經打來說層樓已經賣出。完全驚訝業主等錢洗的程度,連幾日都唔等下,層樓都係放左一日咁大把。我只想到兩個原因,一係個價好好,一係就業主就係等錢洗到連幾日都唔等到。

這些難得機會,還是留給了有準備的人,這個買家出手真快。希望下次遇到這些機會,我都可以出手快少少。


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