2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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2019年4月8日星期一

英國買樓記 - 買入樓9

本來沒有打算再在油城買樓,不過神推鬼㧬,就又買多左間。

話說上個月的時候,在四週閒逛,忽然見到一個拍賣行的牌,指樓上有樓拍賣。出於好奇,我就上拍賣行的網站看看。原來是跟之前樓 2 很相似的單位出售。兩房單位,七百呎左右,拍賣叫價為六萬鎊。

這類單位因為當時建築方式的問題,再加上前身是公屋,所以大部份銀行不會承按,買入這類單位就要用現金全付。在油城樓市低迷的情況下,就更加難找到買家買入。想想年輕未置業的買家,他們可用九成按揭買新屋,有這樣的現金,已經可以買到非常好的大屋。根本不需要買入這種單位。用家或許不多,但這類單位買來收租卻不錯,因為在市中心,需求始終有一定的保證。我當時想租金 £500 - 550 應該是可以的。那也有一成的租金回報。

我當時想反正是拍賣就試試出價亦無況,於是我找律師看一看地契,看清有沒有問題。然後在拍賣前,本著買到就買的心態我就給拍賣行指示我的出價是 £31,000 。

碰考的是律師原來早幾日才處理了同一座大廈的一個單位,成交價是  £65000。這消息就更增強了我買這個單位的信心。如果真的用 £31,000 買到,基本上是穩賺不蝕,心裡立即偷笑。

拍賣的那天晚上,我都沒有聽到拍賣行的消息,原以為是其他人買了。第二天下午,拍賣行打電話來說,原來我的出價已經是最高。不過出價實在太低,比底價還要低太多,所以就賣不到給我。於是我就問,那底價是多少。拍賣行說是  £50,000 。不過我聽得出,拍賣行還是想做成這單生意,所以就回 £39,999。之後以是 £39,999 是因為 £40,000 就要交額外的印花稅 3%,無理由無啦啦俾政府賺。我也說了這是我最後的價,不行就拉倒。

也不知道拍賣行那邊花了多少唇舌,就在五點之前,拍賣行又打來,說業主願意以這個價錢成交。

拍賣的成交過程很快,兩個星期就已經跟我的律師完成了交接。正確來說是一個星期,因為拍賣行的律師也是拖了一個星期才把文件交到我的律師手。

原本的打算是馬上就放回市場放售的,不過這個單位確實近屋企。家人覺得可以留下來,作未來之用,所以就先留住了。在處理文件的過程中,我順便叫經紀放租,不用一個星期就已經租出給附近工作的年輕情侶,£475 一個月,甚麼也不用做,完全以買來的模樣租出。淨租金回報收入,扣出了所有費用後,都有一成以上,都算不錯。

另外,也找到個銀行肯承按,不過利息就高達 6%。那按揭經紀更說,過六個月就可按市價大概 6 - 7 萬鎊來做按揭,到時候就可以套現出買樓用的資金,基本上可以說是無本生利。









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2019年4月5日星期五

英國有趣物業 - 六十萬軍營堡壘


又同大家睇睇英國的有趣物業。

以下是在威爾斯的一座軍營,最近被放到拍賣場上放售,放售價只是六十萬英鎊!!

在香港六十萬鎊,六百萬元港幣左右,只能夠買到一個幾百呎的單位,但在英國竟然就成座軍營都買得到。

軍堡佔地 4.45 英畝,樓面四萬五千呎,大概是 1844 年的落成 (以英國樓來說,其實又不算是太舊) 。主要的建築物就是在中心的舊軍營,以及外圍的一些小屋之類。

有興趣可以詳看: 

http://www.johnpye.co.uk/property-auctions/grade-ii-listed-former-military-barracks-exciting-development-opportunity-stp-partially-developed/








2019年4月1日星期一

英國容易錢 - 銀行派錢

在英國生活,涉及生活上的各種所需的行業,它們的競爭很大,往往出現唔少非常好的優惠來吸引客戶。

今日同大家開心分享一個,從銀行賺錢的優惠,輕輕鬆鬆就可以賺到一百鎊。

話說匯豐在英國的分支 First Direct,最近推出優惠,只要從其他銀行轉戶到它們那裡,兼且存 £1000 英鎊,就可以有 £100 的現金回饋。

轉戶口好容易,基本上只要按網上申請的步驟填資料,填完銀行就會自動為你轉戶口,完全不用你操心,在兩間銀行中間奔走。以前的銀行會自動將所有結餘,自動轉帳等等,轉到去新的戶口,

之後一千鎊放在銀行一個月,就輕鬆賺到一百鎊 (我做的時候是一百二十五的)。

另外建議,如果不想影響到日常的銀行戶口,又想賺這筆錢,大可以先開個有參加 current bank account switch scheme  的虛擬銀行如 Monzo 或 Starling 開個戶口,把一千鎊放進去,然後再從虛擬銀行轉到 First Direct。虛擬銀行開戶方便,幾分鐘就可以開到。這樣就又不會影響到日常的往來戶口,又可以賺到這筆錢。

各位如有朋友在英國,不況可以分享一下,有錢大家開心齊齊搵。一個人就一百,一家四口就四百,叫埋親戚朋友條數都幾可觀。反正都係容易錢。賺來食餐好的都不錯。

至於匯豐的股東,實在是不好意思了,令到你們的利潤減少。

https://www1.firstdirect.com/banking/switching-bank-accounts/


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2019年3月12日星期二

英國另類房地產投資 - 高回報停車場

在香港買車位都要幾百萬的年代,一兩千萬或許只能夠買到幾個車位,而租金回報更是低得可憐。

放眼英國另類的房地產投資,停車場也是不錯的投資項目。不少的停車場都有大型的收費停車公司做租客,由它們管理及負責保養維修,而租約往往都是以十年起計。作為業主真可以算得上是不用做,每年就已經可以安穩收取租金。還有的是租約已經寫明未來租金的計算方式。業主未來的現金流可以算是非常清楚。

聽起上來不錯吧?那回報是否很低?

也不是,給各位兩個快要拍賣的停車場作例子,兩個的回報都在 10% 以上!!

第一個在威爾斯與英格蘭交界的 Worcestershire,在市中心的停車場,一共是 325個車位。標價二百二十萬英鎊,年租金二十二萬英鎊。地契到 2067 年。租客為 National Car Park。租約條款寫明,每年一半的租金按通漲升幅,另一半則按固定 3% 增長。租約到 2037 年,租客有權續租二十年。



第二個是在利物浦附近的,就在市中心火車站旁邊,419個車位。標價一百二十萬鎊,年租金十二萬,地契到 2072 年。租客也是 NCP ,租金的升幅簡單一點,每年升固定增長 3% 。租客有權續租二十年。



停車場未來的現金流,可以參見在下面的列表。有興趣的朋友可以自己去計算回報。

或許你會發現,這兩個停車場都不是永久業權放售,換句話每年都要交地租給地主。不過兩份租約也有定明,租客要承包地租,所以並不影響現金流。

英國地產就是有這個方面的好處,房地產投資入門門檻低,小投資者也可以接觸這類通常被保險公司購買的項目,因為當中穩定的現金流正合符保險公司的需要。

除了穩定的回報外,這類投資還有重建的潛力,以火車站旁的為例,或許就可以建立一個商場或住宿的項目,進一步增加回報,不過這就是另外的話題了。






停車場一 停車場二
年份   每年租金 (£)   每年租金 (£)
2019   220408 120343
2020   225918 123953
2021   231566 127672
2022   237355 131502
2023   243289 135447
2024   249371 139511
2025   255606 143696
2026   261996 148007
2027   268546 152447
2028   275259 157020
2029   282141 161731
2030   289194 166583
2031   296424 171580
2032   303835 176728
2033   311431 182030
2034   319217 187490
2035   327197 193115
2036   335377 198909
2037   343761 204876
2038   352355 211022
2039   361164 217353
2040   370193 223873
2041   379448 230590
2042   388934 237507
2043   398658 244633
2044   408624 251972
2045   418840 259531
2046   429311 267317
2047   440043 275336
2048   451045 283596
2049   462321 292104
2050   473879 300867
2051   485726 309893
2052   497869 319190
2053   510316 328766
2054   523073 338629
2055   536150 348788
2056   549554 359251
2057   563293 370029

停車場一
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000070&S=G&O=D

停車場二
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000065&S=G&O=D

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