2018年1月29日星期一

三房當兩房賣? — 愛丁堡


最近又看了個在愛丁堡的樓盤。



這個樓盤在放盤網上是寫兩房。位置就毗鄰愛丁堡大學的校區,十分鐘左右就已經行到去大學,對面就是個超大的公園。之前去愛丁堡行過這個公園,是真正的心鄺神怡,絕非誠哥那種可比。

看相是殘樓一間,不過我最有興趣的是簡介這個單位是 “兩房兩廳”,其中一個廳連廚房?! 馬上看間隔,這根本就是三房一廳間隔嗎,甚麼兩房兩廳?!

隨著現代人生活習慣上的改變,大多人都已經接納了開放式廚房,廚廳共一房。廚房都已經不需要再獨立一間房。這間便是一例,個廳連開放式廚房都已經足夠有餘,根本沒有需要多一個百幾近二百呎的偏廳。將偏廳改做房間,立即可以按三房價來估價,價值立刻上升。

馬上又上網搵搵資料,樓上樓下,左左右右都是以三房來賣的,唯獨這間奇奇怪怪寫兩房來賣。假若我是業主都是真是多得那個經紀不少。即使當是兩房,加多句 : with potential turn into a three-bedroom flat,都可以吧!



雖然有心的都會發現到,但無心人也多。最肯給溢價的通常都是自住客,他們大多數都不會看得那麼仔細。一日這麼多樓盤,打算買三房的,一見到是兩房就看第二間了。哪會花時間再慢慢看圖則,然後想可不可以轉為三房。潛在買家少了,自然少了競爭,最後達到的價格較低也是很自然的事。英國的經紀就是沒有香港的那麼懂變通,有彈性,及少有真的為業主著想。很多經紀都是純粹打份工的心態來工作。

左度右度確實不錯,跟朋友商量決定合資買入。

這層樓標價是 £195,000,樓下在上年年頭賣 £295,000。雖然說再上一層要打個折,但另一方面樓價又升了,互相抵消下,我估整好之後都可以賣到 £300,000 左右。

如意算盤是買入後,花四至五萬鎊裝修執漏,將偏廳改為主人房,加個主人套厠。裝修完之後後先決定是賣出還是用來收租。這個位置實在是不愁找不到租客。

現在出了價試試,買不買到就聽天由命。希望買到,可以進軍愛丁堡。買不到的話,當是試愛丁堡的水溫也不錯。

5/10 (Or 4F2) Argyle Park Terrace, Marchmont, Edinburgh EH9

https://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/46199529?utm_source=alert&utm_medium=email&utm_campaign=fs-daily&utm_content=mainbody&t18=craig_alert_cta_colour-original&t21=variation5220sort-lowest_price#DtcwEdmxMziloC6m.97


















2018年1月23日星期二

談投資風險

在2018年展望一文中,我提到打算投資在其他城方以作分散風險。

有網友提到若果投資損失是因為自己蠢自己無知所致的話,那投資在其他地方,也不會分散到風險。這方面我是同意的,的確對投資不認識的話,其實投資甚麼也是會失敗。即使一兩次成功,那也只是幸運好彩,上得山多,終遇虎。到頭來有可能會蝕得更多。分散投資是不能減低這方面的風險,反而有可能會增加。因為分散投資亦代表進入一個新的投資領域,要明白要分析的東西又再多了,可能是變得更無知。

應該這樣說,所謂的分散風險,更多的在於分散不可控制的風險。好像蘇格蘭的租務市場上年改制,變得更加偏向租客。租客只要不違反租約的條款,準時交租,業主就無權簡單因為租約到期而終止租約。終止租約的大權其本上是在租客的手上。這些政策上的轉變是不可控制的,解決的方法就只有分散開投資。若果一個地方的政策改變,令到當地的市道轉差,也不會全部投資都受到沖擊,也就是平常說的,不要把所有雞蛋放在同一個籃子。

又一例子是工作時遇上一些殘破不堪的古堡,好奇問同事為何古堡的主人當年任由這些古堡荒廢,要知這些堡主都是一方貴族,有些到現在還是極有錢,禾稈蓋珍珠。說戰爭破壞,也不太說得通。雖蘇格蘭是英國本土最後一場戰火發生的地方,但那也要數到一七幾幾年,足有幾百年之遙。一問之下,方知原來英國有一段時期房產稅曾經到九成之高!那些貴族覺得與其交這麼高的稅款,不如拆了個城堡,有些拆了個屋頂,然後由大自然慢慢解決,有些 “不小心” 放火,城堡就一下子玩完了。

貴族也尚且要用這些招數,普通人如我若遇上同類政策,那又該如何自處。英國雖是政治體制穩定,但回顧歷史,政治思想的更替所帶來的改變還是不得不防,一下子變成針對資本階級的政府那就是大問題了。這個例子雖然是比較極端,但還是值得用來作警惕之用。再增大就要好好認真思考分散的問題。



無知所帶來的風險固然要解決。除此之外,換角講法,當買的都是優質的資產,優質的雞蛋,那也是時候開始要解決所有雞蛋放在同一個籃子的問題。

忽發奇想,即使是我所講的不可控風險,其實也只是在這程度上不可控。想如果我有線人在政府,又或像美國財團般可以大花金錢來贊助政治,那這些政策還是不是完全不可控呢?!

話雖如此,現在最重要還是要努力令到自己揀好雞蛋的能力有所長進!沒有優質的雞蛋,有多少個籃子也是沒有用。

2018年1月8日星期一

希望有個壞租客 - 愛丁堡 "荀盤" ?!



愛丁堡市中心,最古老的城區,距離游客熱點的皇家英里大街只是半分鐘的路程;愛丁堡城堡十分鐘,愛丁堡王宮都係十分鐘,愛丁堡火車站十五分鐘左右。

這個兩房單位都只是 £145,000,每月收租 £800,回報 6.6%,而旁邊一模一樣的起碼要 £200,000,月租 £900 - £1000 !!! 足足平了兩成半! 點解咁平,原來係因為租客有份 "長命租約" (assured tenancy),即是說租客只要不犯錯 (no fault) 準時交租,業主就無權單方面終止租約,而租客死了之後,還可以傳份租約給家人親戚(一次)。

現在的租客就由 2004 開始租。銀行唔會接受有這類型租約做按揭。所以一次要用現金買入。丕過銀行唔受的原因單純係因為變成銀主盤,都趕唔走租客。真的百思不得其解其實有咩問題?! 變左銀主盤都會有投資客接貨姐。我第一個去買!話雖如此, 業主都係可以年年按市價加租,04年的租金是 £495,現在係 £800,都升左六成! 

我覺得真正賺錢的機會在於如果租客放棄租約,層樓立即變回做正常盤。拎去銀行以市價做按揭,立即變做空手取白刃。加上,係正越來越蓬勃的旅遊區,用來做 airbnb 起碼 £70 一晚,而且年終無憂。 如果有閒錢,真係值買來博一博。

即使租客唔走住足一世,穩穩陣陣收租都唔錯。

當然求神拜佛希望佢變做壞租客,唔交租,破壞層樓可以趕佢走就仲好。 

可惜,無咁多資金....... :p

所以賺錢機會唔係無,平時都要儲多啲資金,咁有機會來到先可以食到。



層樓的資料:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-52214289.html

補充資料:
Home Report:
https://drive.google.com/open?id=1bVk5ZLs7FtQVDTQbC1xyDPxnkJMaYqb1

Sales Particulars:
https://drive.google.com/file/d/12RIUIsXxu7Rq3N5z7PRR-E6yEUejwOvY/view?usp=sharing




2018年1月5日星期五

2018年展望



來到 2018 年的年頭,又是時候寫寫今年的計劃。

投資上,重中之重當然是英國的地產投資,正確來講是蘇格蘭,再正確來說是油城。

單單這一句已經特顯到現
在的投資組合的問題,太過集中在同一個地方。實在有需要分散投資來做到分散風險。新一年第一要做的是更努力去認識其他城市的樓市,為將來南下舖路。油城市場始終是小,而且依賴石油,長期(幾十年)來說,當石油掘乾掘淨,油城的樓價肯定會長期跑輸大市,回到一個平淡小城的水平。在油城的投資,只能當作未來發展的基石。

話雖如此,南下應該都不會在這一年內發生。我看油城樓市在上一年跌勢開始轉定,但成交還是很少。看來市場上還需一段時間消化,樓市才會再現升軌。這個絕對是買優質貨的好時機,起碼不用跟人搶。在上年的下半年物色了幾個不錯的樓盤,價也已經出。期望今年可以增大組合。在大學旁邊的地產,基本上可以無視經濟,差極有限。我常想,大學都六百年了,沒有理由在我這一百年玩完吧。要是真的在我這一百年玩完,也只好認命。

新聞上雖不時聽到恐怖襲擊,邪惡左幾十年的北韓繼續 "恐嚇" 全球,但全球的經濟應該都不錯,,新科技一日千里,人類的發展以前所未有的速度向前,只要是好的產品,好的科技,一下子就普及起來。能夠活在這時代實在是太幸運。新經濟新的產業推動著經濟的發展,每樣技術的普及都帶來相關的市場發展。

股市真是一個奇怪的地方,前一兩年恒指大市在十倍市盈率都沒有的區間橫行了幾年,那時除了一些投資理財高手外,少有人說要在那時買股。現在大市升到三萬點,市盈率十幾倍了,卻有一大班人說入市,又認為股市還會繼續長升長有。股市今年會唔會繼續升真的不敢說,我覺得資產最終還是以價值為依歸。今次升市都未算是雞犬皆升,能夠投資的公司的確還有。

不過可否年年都像上年般好境呢?!對此我是有疑問的,終歸沒有一個股市可以年年都好境。我認為這幾年的低息環境是為未來埋下了一個超級大的計時炸彈。君不見我這個死靚仔都可以搭低息順風車,借下一屁股的債務。我都幾肯定有人勇過我,借得更多,槓桿更厲害。當這批人因有甚麼風吹草動,例如加息太快/投資的項目達不到預期,還不起錢,環環相扣,互相影響,信貸一下子收緊,零八零九年再現也不是夢。

之前每次救市都以調整利率,一次比一次低。上次尚且能把利率降至差不到零來救市,不知下次還有甚麼法寶呢?!我都尚算後生,這泡沫的爆破應該是可以看到的,所以必須有所提防。

即使如此,也不能太過擔心,太過擔心就是杞人憂天。既然已經處於加息週期就只能學誠哥所講,在穩健中求發展,發展中不忘穩健。賺錢的機會有很多,遺憾的是子彈太少,但還是要小心點行事,不要太過進取便是。這樣才能夠做到有大浪也不怕被完全扳倒,即使遇上大浪會難免有損傷,但最重要是不傷到根本。溏心風暴中最近有句令我頗深刻 - 樹大根深。

另外,今年也有些新的計劃開始進行,最希望當然是可以進行得順順利利,即使有些不如意,肯定的是將會從中得到很好磨煉的的機會。

2018年,工作上,好好學習。生活上,充實一點,。

共勉之。

2017年12月29日星期五

2017年回顧


眨眨眼又一年,有沒有人覺得現在每年好像過得越來越快呢?!又是時候寫寫 2017 年的回顧。

對比一下年初所寫展望 (2017年展望)裡的那座書山有增無減,大部份依舊還在,今年又增加了更多的書。我都不好意思影相,怕讓各位見笑我的閱讀速度。看來不到退休這座書山是永遠不會清空了。不過這沒有辦法,有時候行過書店或者上網見到推薦的好書就忍不住手。特別是上網看到好書,轉頭就在 Amazon 買回來。現在網上購物實在是太方便,今日買明天就已經到家門口了,實在不得不佩服現在的物流速度,以及科技所帶來的方便。Amazon 老闆能夠做到世界首富不無道理。

誠然當今科技已經將我們的生活帶進一個前所未及方便的境況。一年間的變化感覺好像不大,但以十年為間距來想,這與十年前的生活相比已經是差天共地。同樣地,十數年後的生活變得如何,肯定也絕非我們今日可以想像得到的。世界這幾十年間變化之大,令到很多工作不斷地被淘汰。看著工作智能化,銀行麥記超市已經開始自動化,分行被網上銀行取替,麥記人手落單變點餐機,超市自助收銀,乃至駕駛都可能在未來自動化,要在未來自保或許就真的只有及早準備。

與投身新世界經濟相比,自問創意力不高,接受新事物的能力也慢,我的選擇是投身舊世界經濟的根基 - 房地產。我認為人的最基本需求 - 住,這一點是不容易受到新經濟所衝擊,特別是住宅,只要人類一日以實體形式存在,任世界如何改變,這種需求也肯定不會消失。

房地產樣樣都是學問,規劃,建築,機電,裝修,估價,管理等等,每樣都是學問。而當中每項又可以再細分數十以至數百種學問。要在房地產上發展好,每樣都略懂一些是必需的,能做到成功,更要每樣都進深入了解。即使每樣認識皮毛,也要花相當的功夫。在這思想下,上年入了間建築公司工作吸收經驗,只是短短半年,在公司裡撞的板不少,但學習到的東西更多,但還是有太多太多的東西可以學習。單單是在建築層面上,一磚一瓦當中都是學問。落單水泥除了要知水泥的類別,連水泥的濕度也要知道,甚麼時候要甚麼濕度,各種濕度的好處壞處也是要了解一番。

不過年初聽老闆的一番話,他說在這個年紀更應考個專業資格。以他的看法有個專業,說話都能夠大聲點,更易令人有信心,即使是錯,對方也不敢輕易質疑。在未來的路上做起事來會事半功倍。聽從他的意見就由建築轉了工向專業資格出發。學老闆所講,學起樓幾時都可以學,得閒落落工地做下免費勞工他也是無任歡迎。當然我也是十分希望可以再有機會在建築公司工作,建築實在太多有趣的東西學習,做多一年半載也願意。

幾個月的半專業工作實習,很多時都會需要到大學時的知識。只是書到用時方恨少,很多東西早已還給了教授,又要重新再去學習。之前還對大人的教訓,說老了學習就會越來越困難不以為然,到現在實在不得不信,只是短短放低了書包一年,再讀書好像沒有之前般靈光,最起碼失去了臨渴掘井幾晚時間記上一個學期所學的東西就已經做不到了。要成功考得資格並不容易,聽同事們的經驗,要記的東西可以算得上是要對房地產中的知識要做到天文地埋無所不知的地步才可以成功。今年又是回到讀書年代,更要比大學時努力。大學時還可以計分計試卷,計算所需的分數。但這次的考試一係得一係唔得,又沒有標準考試內容,要學習的東西頗多,實在有無從入手的感覺,只好樣樣都涉獵及努力加油。幸好工作比建築公司裡要悠閒得太多,學習的時間還是相對的充足。

講番投資,重中之重當然是油城的房產。組合現在全由經紀管理,只需定時檢視及問問經紀狀況,將時間放在其他更重要的事情上,例如想想未來的方向。

這一年隨著油價平穩,油城的經濟也開始向好。我那做油井的屋主,由之前幾個月入面先開幾個星期工,到近期一兩個月都不見人,常常都在不同油井工作。相信地產市道也已經在谷底,這一年樓市的氣氛可以感受到有明顯的好轉。雖然市場上還是有很多放盤,要慢慢消化還是需要很長的時間,但起碼我認為是不會再像往一樣般大跌。

今年蘇格蘭改了租務法規,業主不能夠再簡單因為租約完結而要求租客搬走,變相只要租客不過不失就可以無限期租住業主(當然在某些情況下,業主可以趕走租客,例如租客不交租。)但這樣無疑是偏向了租客的權益。有些租客只是麻煩,但又不滿足法規下所容計搬走的要求,在新租務條例下,變相趕唔走,都幾麻煩。幸好,組合集中在學生市場,相信影響甚微,學生最多都是讀幾年書,即使讀完也甚少會繼續在學生時期的地方居住,同樣的價錢可以在外邊住得更好,又不用住近大學,為何不搬走,要付溢價住近大學呢。不過這改例也正好再次提醒我地區投資的風險,有機會就一定要分散投資。從資產類別開始,在房地產層面上則是要先由地區再至國家/房地產類別去分散。

話雖如此,但現在的規模我認為還小,油城始終是熟悉的市場,加上我認為已經見底,先繼續擴大根基,再求開拓方為上策。盲目去分散,弊大於利。於是就問問按揭經紀借貸能力,為下年再進一步開始作準備。早前搭的棚雖因樓價下跌而變得千瘡百孔,但依然派得上用場。從按揭經紀所知,要取得借貸再下一城應該是可以的。所以在年尾開始花多一點心思留意樓市,又開始多了去睇樓,順便在經紀口中收收風。

現在改了改以往的做法,以往市旺出價高跟其他賣家追高價,怕好東西被其他人買了。現在淡市反正落價不花錢,用香港買家常用的招數一見到覺得不錯的就開天殺價,靜觀其變,買到就買,買不到就不買,反正不急著買貨。這個策略,顯然好過以往的接火捧遊戲,出價都是以價值為依歸,買到的一買就肯定是低過市價必賺。雖然有些賣家覺得運吉,連回覆也廢事,但亦有些賣家回覆說想想,想想下又問可否有商討的空間。可見這招未必就見得完全沒有用。不過反正不急,還價繼續低,聖誕前聽律師說還是有可能有好消息。

至於股票,還是繼續採取放風箏的方式,基本上都沒有太多理會。沒有理由為少數的資產,付出不合比例的時間。即使這樣,股票回報還是因為大市的升勢而有不錯的回報。另外,用了些少閒錢增加了認為還是低估的股票。今年也再一次證明,沒有時間研究股票或者不熟悉公司的話,投資盈富類的指數基金還是最好,我看今年盈富的回報已經相當的可觀,若果把所有錢投資在盈富回報會較加高,又不用日日睇住股票。指數型基金還重要的還是可以突破到我這類小散戶的盲點及偏見,例如我還是過不了投資五六十倍市盈率騰訊的心理關口,即使我明白它主宰了十數億人的生活及市場。

今次的升市我認為還不及大時代,至少沒有出現雞犬皆升的現象,有不少股票還是值得繼續買入。股市有趣的地方是每年總有機會賺取不錯的利潤,有時是市場的情緒波動,有時是個別公司的舉動。只要有子彈實在不愁沒有機會。以今年九倉分拆為例,網上很多高手的分析都指出是潛在的送錢的機會,跟著投資買入賺錢的機率很高。在這裡實在是衷心感激各位高手的分析,令小弟可以坐一轉順風車。有時候所謂的賭錢/投機和投資只是一線間,實在不用太過執著。當明白到當中的機率,當高的機率站在我們這邊,那跟所謂的投資又有何分別。正如開賭場的總不會認為是跟賭仔真的在 "賭錢" 吧,從它們的角度看這只是一種投資。這是我在大學那幾年 "賭錢" 時所領會到的事。

最後,這個博客寫左六年,實在非常感謝各位一直以來的支持,以及給予我的各種機會。這個博客我在投資上的起低,好的寫,差的也會寫 (雖然會寫少啲,報喜不報憂之心乃人之天性)。多謝你們這幾年肯來這個博客閱讀著我崩壞又不通順的文筆,也讓我有機會可以分享一下我自己的想法做個紀錄時,也跟大家討論精益求精。這一年的出文量又創新低,萬分的抱歉。但最少還是做到一個月一篇的更新,這是我對自己最低的承諾,亦是這個博客未打破的一個紀錄吧。希望來年會做得更高,目標維持上年一樣,一個星期一篇,哈哈。

最後最後,祝各位新年愉快,2018再搵多啲!








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