2020年5月28日星期四

長建與領展

可以用三年前的價錢去買領展 (823) 實在相當唔錯。對比一年內最高位近 $100 ,足足跌左四成三。股價相對資產值亦都有番一定的折讓。呢個位入番啲相對安全。

龍哥之前三月在 $74 減持亦提供了一個重要的價格指標。香港雖然政局動盪,前景不明,但可以移民的始終都是少數。留番低的都要繼續生活,都要食飯。睇番一河之隔的深圳,中共領導下唔係生活唔到,係講野要小心啲姐,絕非末日,更何況果邊樓價一樣高。華人磚頭為上的文化,是任何政治制度都改變不到。民生類房地產始終相對會穩定。疫情的影響亦都短暫。

長建 (1038) 諗來諗去都諗唔到長建有咩實際的壞消息,你話以色列水廠買唔到,買唔到大可再搵其他項目去買。呢個世界咁大,有錢你驚買唔到野?! 從來無錢先係問題,有錢唔會係問題。累積的資產繼續係度有盈利。香港盈利的佔比亦唔係多,而且利潤一早已經訂好,受政局影響有限,本身沒有太大改變。真係要講搵個問題來講,就係以後走出去買貨會更困難,香港光環褪色,外國政府用看中國財團的眼光般看長建。





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2020年5月22日星期五

分裂國家,外國干預

總覺得阿爺捉錯用神。每次同國內的朋友傾計,佢地都會認為香港人搞的對抗是為了港獨。二百萬人都是為了港獨而上街。每次都要花一大輪唇舌去解釋。中央本身唔理解香港的情況唔出奇。內地的傳媒新聞,你明的。

在呢個情況下,香港的建制派作為中央同香港的溝通橋樑,本應就應該好好解釋返個真實情況俾中央。不過今日睇新聞見到建制派講來講去,仲係將分裂活動同外國干預同市民的抗議拉埋來講,好明顯過去一年佢地係活在佢地自己的平行時空。佢地咁多個月來都無清楚了解到香港人的訴求,結果就係幾肯定佢地會錯解形勢俾中央,亦難怪中央今時今日咁強硬。挑撥離間中央同香港人感情的罪人,認真清算的話,肯定唔少得班建制派。

其實好簡單姐,真心在香港人有幾多人真係想港獨 ? 香港咁多有樓階層,佢地會想港獨,唔同真係唔怕樓價跌,想同自己一生的血汗過唔去。

在林鄭唯一一場的與市民的對話中,我地都好清楚香港中間溫和派,甚至可以講大多數人,根本唔係要港獨,而係要一個基本法上所寫的一國兩制。市民過去一年的訴求亦都好清楚,最應該做的就係,獨立調查警暴同真正問責官員。呢兩樣野同分裂國家,勾結外國勢力根本係兩碼子的事。中央同港府若肯真心聽民意,淨係做到呢兩樣,我相信已經解決到相當大的民怨,拉番一大班中間派返來。

 至於外國勢力,睇到 Trump Trump 同中國簽完貿易協定後同在疫情的表現,老實有邊個香港人會傻到信 Trump Trump 做既野,英美會幫香港 ?! 國與國都係利字行頭,無利而不往。香港人都唔係傻,本身政府做得好,有市民的民意支持,人地點搞到你。


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2020年5月10日星期日

網上銀行 - 香港第一間

自從接觸網上銀行後,我就清空了所有銀行股 (除內銀)。

無他,傳統銀行長遠邊可以同網上銀行鬥,成本低,存款利息又高,用戶體驗又好,又快又方便,開個戶口 5 分鐘就得,唔洗排成日隊,又填呢樣又填果樣。

香港最近都開左第一間網上銀行,眾安銀行,ZA Bank,即刻開戶三個月存款有 3.5% (用我的 invitation code 仲可以多 2%!!!!!),好過將啲錢存放在傳統銀行。

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你信唔過既話,咪攞一二千蚊試下,用過你就知道好。 千里之行始於足下,投資理財就是要夠膽去試。 更何況眾安後面有騰訊同平安,應該都是安全的。


2020年4月20日星期一

英國物業投資陷阱 - 所謂的保證回報

英國投資物業好多時都會遇到有些賣家 / 發展商提供保證回報作招徠,例如,保證回報 8% 頭三年,保證五年後高市價一定百分比向買家回購等等。這類的保障往往都吸引到不少的投資者去投資,全因投資者相信他們的投資將會得到穩定的回報,只賺不賠。但實情又是不是這樣呢 ?

今次跟大家分享一下一個案例,及一些發展商常用的合約條款,引以為戒。

投資者在 2016 年以二萬五千鎊,大概就是二十五萬港元在伯明翰投資了一個只有55 呎的小型辦公室,宣稱有 "保證" 回報,又有發展商 "保證" 回購的單位。結果現在想脫手又難,想租出去又難,最慘仲要貼錢繼續持有單位。

在 2016 時投資者 X 在展銷會上,投資了一個在伯明翰的物業。當時發展商保證五年的租金回報有 9.25% 。在五年後業主可讓發展商以買入價的 110% 回購單位。

投資者 X 亦跟發展商的管理公司簽了五年合約代為管理租務,而租客亦是由發展商所安排。

魔鬼在細節,在英國作物業投資,我認為最重要是看地契,買賣合約及租約。在銷售展上經紀說的什麼都是假,唯有白紙黑字最真實。最重要當然是要看看他究竟買了什麼,以及發展商的在合約裡究竟承諾了什麼。

看地契,先知道投資者 X 的權益。Freehold 還是 Leasehold ? 如果 Leasehold 的話,又是什麼條款。


地契年期 100 年,01/01/2014 開始。Leasehold 不是問題,但短過 100 年的 Leasehold 就唔建議。這裡已經是一個問題。

Leasehold 通常有兩個以後每年都要給的費用 1) Ground Rent (地租) 這個是給 Freeholder 以及 2) Service charge (管理費) 給物業管理公司,管理物業公共擁有的地方。地租跟管理費通常由業主支付,不過由於是商用物業。有些租約上,管理費會由租客承擔。在投資者 X 的例子上,管理費及地租就由租客承擔,所以投資者 X 一直都不知道作為業主的他要負責這些費用。




再看合約上的租金保證及回購條款是怎樣去寫。




不難發現雖然發展商確實有保證,不過這些保證的重要前提是要發展商還在,它才能夠對現它的承諾。若果發展商破產了,那所謂的承諾亦只是廢紙一張。

"不幸" 的事這正正發生了在投資者 X 身上。原本一切都相安無事收租,直至一年前,租務管理公司欠投資者 X 租金一年多。投資者 X 才發現物業已經人去樓空,由發展商安排的租客及發展商亦都雙雙破產失去聯絡。發展商破了產當然就不能夠去履行先前的承諾,而租客的欠租也因租客已經破產,追也追不回了。投資者 X 就眼白白只剩下空置的物業,以及不知道可以怎樣做。

把物業賣出去嗎 ? 只有五平方米的空間,一來又賣不到原本的價錢,二來市場也不多需求。

想租出去嗎?  連找租務經紀的管理費都蝕埋。

兩難的局面下,我想到的就是在拍賣行上盡快賣出去,寧願蝕一點,當交學費都比長期持有這負資產要好得多。

在這事上,投資者要留意的是合約的內容,合約中發展商的背景。若果做些基本的調查,應該不難發現發展商及經紀在展銷會上所承諾的,其實相當不靠譜。在政府公司注冊上,很容易就發現到公司成立了不久,而且資產不多,背後的發展商很易就可以把這表面公司拋棄,把承諾的責任拋下。至於租客公司,也是一間剛成立的公司,同樣的不靠諎。

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2020年4月9日星期四

別人恐懼時貪婪

在別人貪婪時恐懼,. 在別人恐懼時貪婪。

股神的名句,大家就聽得多,不知道大家在過去兩三個星期的跌市中掃了多少貨。

當股神都拋棄之前話唔賣的航空股時,還能夠成功在低位入貨真是少一點膽都做不到。

投資股市多年,好少能夠成功在最低位買入。今次相當成功的在近期低位 $360 買入了些 Tesla ,一半用來短炒一下,一半是用來長線,而持有不足半個月有五成的回報,實在要記錄一下。




半個月後的今日,睇番轉頭,當時之所以有勇氣去買全靠平時做的功課,對 Tesla 的認識,以及一些基本的想法,成功地克服了市場帶來的負面情緒。這些在 facebook 當日都有短短寫下。要貪婪原來背靠的是平常做的功課,以紮實的認識去消除心中的恐懼。

我當時主要的想法是 Elon Musk 在 2018 - 2028年的 CEO reward package ,所得到認股權的行使價是 $ 350.02。這是一個很重要的價位,在近這個價位時,無論如何都值得吸納一些。

假若 Tesla 股價一直維持或低於這個價,就意味著 Elon 未來八年都係白做。這個等錢上火星的現代 Iron man 會讓這事情發生嗎? 應該不會,Elon 對太空計劃的重視及缺錢,他應該不會任由 Tesla 股價在這樣的低位。股價這麼低,我反而認為更加會激發佢更努力地發展 Tesla 的業務。所以在這個價位買入是有一定的保障。至於其他看好 Tesla 的原因,往後有機會再說 (網上隨便找,已經有大量高手的分析)。

最壞的打算,股價真的繼續跌,可以令當世最出色的 CEO 之一白做咁多年,同佢一齊輸錢輸時間,我覺得絕對值得,心甘命抵。

講完 Tesla ,我又想講講另一隻股票,讓我非常痛心走寶了。雖然有些少馬後炮,但我認為亦是值得引以為鑑。要記住在跌市中亦要保持冷靜。有些值博的投機機會,好應該去試一試。

今次的跌市中,石油股因為沙特及俄羅斯各不相讓,令到油價大跌。條件反射,自然覺得要避開油股。只是當市場過份反應時,油股就反而變得抵買。以 Shell 為例, 若果當時不時一味地負面看待,只看一些基本面,就會發現當時股價如此低殘 16 % 股息率的 Shell ,真是非常值得去投機一下,應該要入番些少去博一博。因為個值博率實在是非常高。


首先睇油價,油價不是第一次落到 $30 附近的位置。2016 的時候,也試過發生。睇下當時 Shell 的股價跌至當年的低位是 1400 P左右的位置,跟現在反彈後的位置出奇的相似。再睇睇近年的派息,當年油價跌,其實都沒有影響到派息,證明 Shell 是有相當的實力去抵禦油價下路的衝擊。早前跌過 1000 P ,是當年低位的七成,再加上 1000 P 應該是一個相當大的心理關口。這裡或多或少都反應了油價除了低,還有連需求都低。但油價會一直在這個位置,需求會一直都低嗎?疫情過後幾年都在這個位置,應該不會吧。需求無論是 L 字,U 字,V 字復甦,需求在往後的日子都肯定會回升。所以在那裡先下一注,應該是相當的安全,油價回升時,可以期望到收取豐厚的股息以及股價的升值。當時不懂這樣去想,錯失了低價入 Shell 的機會實在抵打。





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詳情: https://www.lionrockproperties.co.uk/
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