2019年5月22日星期三

英國樓 業權問題 Freehold v Leasehold

在英國買樓買 Freehold (永久業權) 樓,還是 Leasehold (有限業權) 樓,這是個我常常收到的問題。



關於這個問題,我早幾年都已經講過,基本上可以參考這篇文:

業權問題
網上關於這個 Freehold 同 Leasehold 的資料也多,在此就不再重覆。

想講的是收到的來信中,我發現不少人都對 Freehold 樓有種不尋常的執著,一定要買到 Freehold 樓,非 Freehold 樓不買,一看到是 Leasehold 樓就完全不感興趣的投資者。

我是明白的 Freehold 樓有永久業權,聽起來好像比較好,沒有大業主的限制,不用交地租,想改動單位也不需要知會業主,獲得業主的同意,等等等等。這些都好容易令投資覺得 Freehold 樓就是好的物業,值得去研究投資。

因為在好地點的 Freehold 樓很少,有些投資者甚至會去研究偏遠,冷門,租務需求低地方,只為買 Freehold 樓 !

Freehold 樓在熱門地點,特別是市中心位置是很難找的。最近幾十年的發展,基本上清一色都是賣 Leasehold,發展商多數會保留 Freehold ,一來 Freehold 可以拿來賣再賺多筆 ,二來可以靠 Freehold 收 ground rent / service charge 賺錢,再者未來要再發展,也可以有權向 Leaseholder 補償收地重建項目。所以新項目的 Freehold 一般都好少拿出來賣。

還有,市場追逐在市中心買 Freehold ,推高 Freehold 樓的樓價,投資者往往就要付出溢價去換取 Freehold 樓。

投資的目的講到最尾都是為搵錢。如果 Freehold 是要給予溢價,在租客不會理會層樓是 Freehold 還是 Leasehold 的程況下,付出的租金都是一樣,那 Freehold 的回報自然會較低,何解要夾硬買 Freehold 實在令我不解。

常聽到有人會以 Freehold 樓是永久業權,可以傳承下去來做賣點。這一點只要對英國樓有多些少研究就知道根本站不住腳,因為法例已經明文規範,只要擁有 Leasehold 物業兩年以上,就可以有權向業主續租九十年,所有的步驟亦很清楚。基本上就跟 Freehold 沒有分別。再說,有幾多人幾多家族真的會持有同一個物業過百年。

Leasehold 樓,比較新的,也較受租客歡迎,在業主的角度來看,保養的成本也較低。都在市中心位置,租務需求較高。只要計好數,回報是可以的,其實我也很不出買 Leasehold 樓有什麼問題。

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2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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2019年4月8日星期一

英國買樓記 - 買入樓9

本來沒有打算再在油城買樓,不過神推鬼㧬,就又買多左間。

話說上個月的時候,在四週閒逛,忽然見到一個拍賣行的牌,指樓上有樓拍賣。出於好奇,我就上拍賣行的網站看看。原來是跟之前樓 2 很相似的單位出售。兩房單位,七百呎左右,拍賣叫價為六萬鎊。

這類單位因為當時建築方式的問題,再加上前身是公屋,所以大部份銀行不會承按,買入這類單位就要用現金全付。在油城樓市低迷的情況下,就更加難找到買家買入。想想年輕未置業的買家,他們可用九成按揭買新屋,有這樣的現金,已經可以買到非常好的大屋。根本不需要買入這種單位。用家或許不多,但這類單位買來收租卻不錯,因為在市中心,需求始終有一定的保證。我當時想租金 £500 - 550 應該是可以的。那也有一成的租金回報。

我當時想反正是拍賣就試試出價亦無況,於是我找律師看一看地契,看清有沒有問題。然後在拍賣前,本著買到就買的心態我就給拍賣行指示我的出價是 £31,000 。

碰考的是律師原來早幾日才處理了同一座大廈的一個單位,成交價是  £65000。這消息就更增強了我買這個單位的信心。如果真的用 £31,000 買到,基本上是穩賺不蝕,心裡立即偷笑。

拍賣的那天晚上,我都沒有聽到拍賣行的消息,原以為是其他人買了。第二天下午,拍賣行打電話來說,原來我的出價已經是最高。不過出價實在太低,比底價還要低太多,所以就賣不到給我。於是我就問,那底價是多少。拍賣行說是  £50,000 。不過我聽得出,拍賣行還是想做成這單生意,所以就回 £39,999。之後以是 £39,999 是因為 £40,000 就要交額外的印花稅 3%,無理由無啦啦俾政府賺。我也說了這是我最後的價,不行就拉倒。

也不知道拍賣行那邊花了多少唇舌,就在五點之前,拍賣行又打來,說業主願意以這個價錢成交。

拍賣的成交過程很快,兩個星期就已經跟我的律師完成了交接。正確來說是一個星期,因為拍賣行的律師也是拖了一個星期才把文件交到我的律師手。

原本的打算是馬上就放回市場放售的,不過這個單位確實近屋企。家人覺得可以留下來,作未來之用,所以就先留住了。在處理文件的過程中,我順便叫經紀放租,不用一個星期就已經租出給附近工作的年輕情侶,£475 一個月,甚麼也不用做,完全以買來的模樣租出。淨租金回報收入,扣出了所有費用後,都有一成以上,都算不錯。

另外,也找到個銀行肯承按,不過利息就高達 6%。那按揭經紀更說,過六個月就可按市價大概 6 - 7 萬鎊來做按揭,到時候就可以套現出買樓用的資金,基本上可以說是無本生利。









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2019年4月5日星期五

英國有趣物業 - 六十萬軍營堡壘


又同大家睇睇英國的有趣物業。

以下是在威爾斯的一座軍營,最近被放到拍賣場上放售,放售價只是六十萬英鎊!!

在香港六十萬鎊,六百萬元港幣左右,只能夠買到一個幾百呎的單位,但在英國竟然就成座軍營都買得到。

軍堡佔地 4.45 英畝,樓面四萬五千呎,大概是 1844 年的落成 (以英國樓來說,其實又不算是太舊) 。主要的建築物就是在中心的舊軍營,以及外圍的一些小屋之類。

有興趣可以詳看: 

http://www.johnpye.co.uk/property-auctions/grade-ii-listed-former-military-barracks-exciting-development-opportunity-stp-partially-developed/








2019年4月1日星期一

英國容易錢 - 銀行派錢

在英國生活,涉及生活上的各種所需的行業,它們的競爭很大,往往出現唔少非常好的優惠來吸引客戶。

今日同大家開心分享一個,從銀行賺錢的優惠,輕輕鬆鬆就可以賺到一百鎊。

話說匯豐在英國的分支 First Direct,最近推出優惠,只要從其他銀行轉戶到它們那裡,兼且存 £1000 英鎊,就可以有 £100 的現金回饋。

轉戶口好容易,基本上只要按網上申請的步驟填資料,填完銀行就會自動為你轉戶口,完全不用你操心,在兩間銀行中間奔走。以前的銀行會自動將所有結餘,自動轉帳等等,轉到去新的戶口,

之後一千鎊放在銀行一個月,就輕鬆賺到一百鎊 (我做的時候是一百二十五的)。

另外建議,如果不想影響到日常的銀行戶口,又想賺這筆錢,大可以先開個有參加 current bank account switch scheme  的虛擬銀行如 Monzo 或 Starling 開個戶口,把一千鎊放進去,然後再從虛擬銀行轉到 First Direct。虛擬銀行開戶方便,幾分鐘就可以開到。這樣就又不會影響到日常的往來戶口,又可以賺到這筆錢。

各位如有朋友在英國,不況可以分享一下,有錢大家開心齊齊搵。一個人就一百,一家四口就四百,叫埋親戚朋友條數都幾可觀。反正都係容易錢。賺來食餐好的都不錯。

至於匯豐的股東,實在是不好意思了,令到你們的利潤減少。

https://www1.firstdirect.com/banking/switching-bank-accounts/


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