2018年12月31日星期一

2018年回顧

趁仲有幾個鐘到2019,做一個簡單的2018 年回顧。

2018 年好好彩買多左層樓,非常滿意新的樓。在油城樓市低迷下,唔洗同人爭,又可以低價買到心頭好,租得好,唔洗擔心會租唔出的位置,實在是開心。不過,對比之下,之前買的單位就顯得無咁好,更顯得出當時買入有些少魯莽,沒有仔細及謹慎地去想清楚。今年在學生宿舍供應增加,同租務市場繼續低迷下,其他樓的租金收入都有所下降,興幸就是全部都租得出,至少唔洗蝕。

最後悔今年有個在愛丁堡很好的單位,可惜買不成,不然就可以進軍愛丁堡了。愛丁堡是我很喜歡的城市。終有一日會在當地買樓!而且更大更活躍的市場才更安全。

今年我依然係選擇繼續努力去儲子彈。油城這幾年的低迷及由高峰到谷底的經歷,讓我學到了謹慎及小心。上次海嘯後數數手指都已經十年時間,我唔太相信經濟可以一路高歌,特別是上次之所以解決得到,其實都係靠低息率,令到借貸成本降低,用更多的債務去解決問題。我相信有起有落,下一波浪始終會來,只是不知幾時來到。儲定子彈去迎接下一浪,一定會比現在入場好。

工作學習上,今年確實係懶左,寫 blog 寫少左,又沒有花太多時間應付讀書考試,係因為係公營機構打工,學習了官僚主義,以及樣樣事情慢慢來做的心態?! 公營機構工作實在不是長久之計。

生活上,這一年多下定決心去學小提琴,終於考到二級小提琴。雖然二級不算甚麼,一般小朋友一下子就考上了。但對於要返工,中途出家的我來說,都確實是花了不少時間及心機。我還是很滿意這一項成就。我的目標是每年一級,希望三十五歲前考到八級。

2018年眨眨眼又過,短短一篇回顧,順便跟大家說聲新年快樂。

2018年12月19日星期三

英國脫歐又是買樓時?!

最近英國脫歐問題亂七八糟,令到英鎊每況愈下,越來越唔值錢。或許是這樣,令到英國買樓投資更加吸引,因為以港紙來計,買英國樓又便宜了。近來收到不少網友查詢關於買英國樓的事宜 (當中更有不少是問酒店學生宿舍的投資,關於這類投資稍後再跟大家分享我的意見) ,有些是磨刀霍霍隨時入場買,有些是買了以後來郵問管理及買賣細節。

坦白說,你見我的博客最近這一年來都水靜鵝飛,除了我懶了寫作外,另一原因是我不建議在現在這個時勢走去買英國樓。雖說別人恐懼時貪婪,不過亦有說滾雪球要找一條足夠長的坡度。現在的英國,在我來看就是一條看不清的斜坡,你不知道這條斜坡是否足夠的長;你不知道這條斜坡是否平坦,還是高低起伏,隨時一下子就震散個雪球。

我實在看不出有甚麼需要要去急著去投資。現在距離英國脫歐時間表的三月二十九日,也只是三個月多一點。何不等待一下,多等三個月看清楚形勢才去投資呢?!

你有可能會說,到局勢明朗的時候,價錢又會回升,錯過了投資的時機。我反而會說,看長線的話,那只是些微的波幅,夠竟值不值得為了這粒糖而去冒險呢?我個人就覺得不值得了。

當然以上只是我的個人意見,純粹分享。帶番個頭盔,若往後看錯,若此時此刻確是賺錢良機,而你又因我這篇分享而錯失機會,千萬不要算在我身上。


2018年11月6日星期二

近況 - 行路上廣州

又有一排潛左水沒有更新這個博客。

生活都頗忙碌,加上投資上沒有太多東西值得去寫,所以實在是冷落了這個博客。不過這個博客斷斷續續原來都寫了七年,在我生命中影響了七年!如果不再寫下去實在是可惜。實在要加多兩錢心機,好好去寫下去。即使不寫投資,也隨意寫,要逼自己寫多一點,記錄一下生活上發生的事。

話說,近排參加慈善籌款,參加蘇格蘭高地西岸行 ( West Highland Way) ,五天步行一百英里,大概就是由香港步行上廣州的距離。不過籌款都是其次,我參加的最主要目的還是想挑戰一下自己,看看自己能否有耐力,走這麼長的距離。雖然說是步行,但途中是係山路中上上落落,大部份都是崎嶇不平的路,再加上的蘇格蘭西岸善變的天氣,出發前都頗擔心自己行不到。最重要是在出發前,除了平常的運動外,真的沒有再另外做特別的鍛鍊。

幸運的是首四天天氣都很好,唯獨是第五天有些雨有些風,不過這也好,可以得到完滿的體驗。如果在蘇格蘭行山沒有蘇格蘭的大風大雨,冒著風雨前行,也不算真的體驗過。同行中做過軍人的阿叔說得好,再大的雨也不會穿透皮膚,濕了便換衣服,所以一點也不用怕下雨。

第一天行確實有些不習慣,到夜晚去到營地隻腳差不多已經再行不到了,不過還是要頂住上安頓搭營。初哥搭營還要花了一段時間才搭好。若果是平常,行完第一日肯定已經會俾藉口自己休息上兩三日。但既然參加了,還是要頂著上。

第二日,努力地行下行下,一小步一小步,肌肉及腳踝雖然因為第一日過度的運用及不習慣而有些痛,但還是行完了。

第三日,每次看到地圖上,二十英里跟看似看多。但一直行,每隔一段就在心裡把看到最遠的地方當成目標。去到目標又再繼續行,把遠處當成目標,將整段旅程分為幾個一小段,最後還是可以完成。這經驗,我想其實和投資做人都有些相似。旅程同樣是很長,但慢慢分開幾個階段還是很可以完成的。

第四日,已經開始習慣了每日行這麼多路,肌肉雖然還是繼續痛,但還是適應了邊行邊痛。這天最大的得著就在路上認識了個自己一個走來行山的法國女醫生。相對論真的不錯,一切也是相對,相對起前幾天,一路上有傾有講,這一日轉眼就過了。晚上跟其他同行說起,他們還說這天的旅途最艱難,差點想放棄。生活就是這樣,唔行都唔知之後會遇上甚麼事情。沒有期望遇到有趣的人,又偏偏認識到。

第五日,終點在望,基本上都已經習慣了。到了終點,原來眨下眼就過了五天。在終點的一刻,實在有些感動的感覺。想不到自己能夠完成這幾天的挑戰。五日在野外風餐露宿,才明白到現在生活有多好,熱水澡,微波爐叮兩下叮幾分鐘就有得食,返到屋企一訓落床就可以訓,不用花時間安營紮寨。回到家更感受到現在所有是多麼美好。













2018年8月6日星期一

英國買樓投資問題 - 08/2018

續上一篇,有些網友問了些問題,在此解答一下。

Chloe Wales︰呢類分租給學生的單位,係咪真係咁有市場呢?法例方面又如何?

答:投資這類主打租給學生的單位,當然有市場。始終教育是英國其中一大產業,每年來英國留學的學生多不勝數。雖然將來的脫歐,或者會令到來自歐洲的學生減少,但來自世界各地的學生需求都是每年增加。每間大學附近都是投資的熱點。不過若果是投資小城市的大學區就需要非常熟悉當地環境,知道學生喜好的地方。

法例方面,雖要留意 HMO (House in Multiple Occupation) ,若果只是租給兩個學生就不需要,跟普通的租務一樣。


Lam Fong Yee︰hmo牌是否有限?聽講某d city 唔發牌了

答:每個地區的市政府對此都有不同的取向,要向當地的市政府查清楚。在某些地區有受制於 article 4 directions ,若要在那些地區做 HMO 就要留要清楚,同埋做好功課。


Wilson Chan︰作者有7間屋收租,比稅應該比好多?

答:所以有會計師提供意見好重要,有些錢是不能省的。新稅制下,在 40% 稅階,做收租佬基本上是沒有錢賺。一定要用公司持有。


Simon Yeung:英國買樓時是否要注明是否可以分租和作商業性質?

答:要睇好多方面,首先要睇地契,有些 Leasehold 限制業主租出單位,或者出租單位要俾錢 Freeholder。再睇分租是否涉及 HMO 等。若商業性質指用來做 Office,則涉及 planning 方面。

Toby Chan︰我本身已經係曼城買左兩個apartment,我留意到Rocky27/7專欄,提到慶幸Ricky有一間公司,可以用公司名義買樓,避免交重稅。想請教Ricky, 1/ 我可以用香港公司名義在英國買樓同時做按揭嗎? 2/ 如果唔可行,香港人可以在英國成立公司嗎?如何做到? 3/ 可以介紹financial consultant嗎?

答:1)香港公司很難做到英國樓按揭。2)香港人可以在英國成立公司。3)建議找個英國會計師幫助設立。4)抱歉,沒有。


Toby Ng︰ 1)請問法例上是否要申請牌照才可改變原則作分租用途? 2)如人名持有物業,然後租給自己公司,再由公司作二房東分租,這樣是否可以交少d稅,這樣行銀行按揭利息及stamp duty是否都可以平d? 3)交稅/報稅過程怎樣處理?會不會很難?

答:1)若果不涉及 HMO,是不用另外申請牌照的。2)請PM。建議向會計師請教。我好難在大庭廣眾下答呢條問題喎。3)若果只是一兩間的話,又不涉及公司的話,自己搞都可以。我初初都是自己搞。


 Lok Hary︰ 本人對投資英國有興趣但其實想問英國買樓吾係不可以改動屋內間格嗎?有咩限制?

答:要留意物業是否 Listed ,Listed 會比較麻煩及涉及 Planning/ Historic England。同埋要符合 Building standard 及視乎工程內容,有可能要申請 Planning  。


really_elysium : 你好丫, 一直都有留意你既BLOG, 今年終於想去試下, 一上網揾揾到好多盤...但好多都係要AUCTION..想問下你會唔會有律師介紹...其實買到有TENATE IN SUI 果D會唔會穩陣D甘收租呢?

答:不知道你是看甚麼網站呢?!應該很少盤是要 Auction。我認為有租客的最多都只是話你知,個物業可以收到的租金,以及有租客會租主。租客始終會走。能否穩定出租,最重要還是看物業的本身。


星島日報的轉載 :英國第7間物業裝修出租記

2018年7月13日星期五

樓8裝修出租

樓 8 二月買入,五月已經完成裝修及租出,租出的速度實在是始料不及。原先還打算是要裝修好,之後才會有人租。誰不知在裝修後期,剛開始放租不久就已經有學生承租,而且租金還是相當可觀,比起預期的要高得多。在租務市場供應多,租金大多向下調的時候,能夠有此成績真的要非常感欣。

按原先設想,將兩房單位的廳改做房,成個單位得廚房可做共用,租金應該只能做到 £900,而且不多學生會租。但據經紀的回覆,這個單位相當搶手,不少學生都想租。結果就以 £1200 租出。按買入價 £106,000,裝修連雜費 £10,000 左右,毛利率有成 12.4 %!每月還款也只是幾百鎊,又是一隻大大的現金牛。

不過我到現在諗唔明,明明現在出面的租金已經跌了不少。兩房租金由最高峰的 £900 跌到 £600 都有交易,再遠些少的甚至 £500 都有,為何班學生還要花這麼多錢租住我這個單位。雖然是近大學,但遠少少的那些單位都只是要多走十至二十分鐘,以單車計的話甚至只是幾分鐘。換轉是我,就一定唔租這個沒有廳的單位。只能說現在的學生又懶又有錢,真教人羨慕。



原來的走廊,裝修主要就是建一幅 L 型牆,將廳分開。


新的佈局,間間都是大房,每個房都過一百五十呎以上,其實都真係幾好住。




最正喜歡在走廊尾加了全幅鏡,令到間屋睇落更加大。其實有諗過係換埋對大門,在大門後都裝塊鏡,做到無限走廊的效果。經紀原先說可以沿用原來的地板,但我堅持一定要重新換過地板,做到一條走廊過,同埋拆走舊門框,拆得幾多得幾多。洗多少少錢唔緊要,最重要過得到自己的要求。







廚房原先諗住再加 mosaic splashback 不過被經紀勸阻。現在諗起真應該堅持,現在的色調略太單調。一兩樣的細節或者唔會令到租金上升,但很多細節加起來就是租唔租得出,同租唔租到好價的分別。經紀一直說做少少改動就可以,但如果真如他所說,我真的懷疑在現在的市況會唔會租得咁快,同埋租得咁好價。有機會一定會加番個 mosaic splashback !

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...