2017年5月28日星期日

初試拍賣

唔驚唔覺,竟然差唔多兩個月無出文。

最近投資上真的沒有甚麼大作為,樓繼續收租,股繼續收息。

目前的投資方向是休養生息,對未來的方向依舊是看不清。

大英帝國的風雨飄移,脫歐,分裂,已經不是我這樣的凡人可以看得清楚。

有些人會認為這個是難得的機會,但我在這一刻就寧願忍一忍手了,無謂賺粒糖,輸間廠。

把時間和心機放在其他方面,或者會有更好的回報呢,誰知道。

不過,話雖如此,又不是說完全不買。當然遇到好的機會/好的資產,又不會不買,只是要求比以前更高。

上兩個星期就在拍賣行看見一個單位,標價 £50,000,估價 £90,000。估價往往是虛無縹緲,之前好景的時候,這個價都未必買到,但的時勢我估 £70,000 吧。

看完樓,單位很一般,屬於閣樓改建而來,岩岩巉巉,又在四樓,沒有電梯。如果買來收租的話,一定不會考慮,但 £50,000 這個價錢的確很令人心動。我想 £50,000 買,然後花少少錢裝修 (化妝?!),£70,000 賣出去,都應該不錯,至少可以在短時間內賺些少。

在發完春秋大夢之後,當然要跟律師傾一傾計。要淪落到在拍賣行上的物業,多多少少都總有原因,很多案例都是地契有問題。英國的地契隨時幾百年歷史,古怪條款五花八門,特別是地皮,幾百年前的人畫的未必有今時今日般清楚,有時甚至沒有畫圖,只用文字描述,例如東面界線到 阿 A 的圍牆,今時今日 阿 A 幅牆已經拆了,那問題就來了,究竟幅地的界線到哪裡呢,就要跟隔離商量了,這些都是極為耗廢時間 (有機會再講這些問題)。

跟他說起這個單位,請他查一查地契。他馬上就說,不用花錢查地契了,我的計劃不可行。因為這個單位在未淪落到拍賣行前,早已經在市場上放售 £70,000 ,賣不出才要 £50,000 放出。並不是我原先所想的,業主急賣,要錢不要貨。買回來擺到市場轉好或許可以,不過要快買快賣就不行了。目前我還未有能力可以守住一件岩岩巉巉的貨,然後等市場好景。所以聽完律師一席話,都是打退堂鼓了。

今次幸好在買之前問了律師意見,不然就真的中伏了。在拍賣場買東西,除了地契上,樓宇本身外,知道前世今生都很重要。今次真的要多謝律師!(我真的不明白我的律師,我覺得他似乎真的不志在生意。今次講咁多野,又係分文不收。律師不是逐秒計錢的嗎?)



9 則留言:

  1. 有律師在,行動前知己知彼,很好的風險管理。

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    1. 識人好辦事,呢句真係無錯。

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  2. Ricky兄現在投資的都是 apartment (land lease) ,是嗎?

    請問 free hold house (e.g. townhouse) ,無需要 Management fee, 回報是否高一些。

    純猜想,townhouse 比較遠,交通沒有那麼方便,難租出,回報不穩定,不知道是不是。

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    1. appartment唔一定是 leasehold,我的全部都是 freehold。同樣 house 都唔一定全部係 freehold。

      Freehold 我覺得係較好,不過價錢都會反映呢個因素。 leasehold 長年期,或者係 peppercorn lease 同 freehold.都沒有分別。 新的 leasehold 就會多 ground rent 同 service charge 我看就沒有那麼吸引。

      都係睇 Location,有些 townhouse 都在市中心。

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    2. 一直以為只有 house 是 freehold,英國 apartment 原來有 freehold,又長知識了。 謝謝!

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  3. 今日報紙見到你篇文,以為是舊文,即刻來看看。
    藍冰留意:現時很多大型發展商的freehold house,特別近倫敦的,都會有 Management fee 。

    Kenny

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    1. Kenny 兄,你是指我的文嗎? 是哪份報章呢?我還不知道呢。

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    2. 是經濟日報,原來佢冇通知你,是你這篇文。

      Kenny

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