2017年8月30日星期三

另類穩陣投資


在英國,物業投資的範疇有很多,其中一種最穩陣的莫過於是購買物業的永久權 (Freehold)。

在香港,除了港島的一兩座教堂之外,所有的永久業權都在政府手中,因此也有了差餉地租。因為政府才是真的業權擁有人,批出長期的租約 (Leasehold) 給香港物業的買家。

英國則不一樣,很多的永久業權都在私人手中,可以自由買賣。

為何買永久業權被視為最穩陣的投資,英國甚至有 REIT 專買永久業權?

首先,永久業權代表業主擁有對土地永久的權利。建築會變殘變舊,但土地相對要穩定得到,擺上一千幾百幾年都是一樣。幾千萬年地質變動等就難講,不過無需睇咁遠,人類有文明都係講緊幾千年。英國的政治環境也穩定,這樣的資產傳幾十代是有可能的。英國有些貴族,家族的土地就傳承了起過幾百年。

其次,作為土地持有人,只要塊地還在,就可以不斷地向土地的使用者收取地租,延綿不斷。通常欠租率是極低的。因為欠租的後果可以很嚴重,甚至整棟建築白白地給了土地業權擁有人。稍為正常的人,欠水欠電欠稅欠銀行錢,都不會欠地租。

再者,不只有地租,視乎地契租約,業權人還可以收取服務費,轉租費,裝修費,准許費等等。成為地租外,又一收入的來源。

以圖片中正在發售的物業永久權為例,七十四個單位的業權,售價  £350,000,目前的地租是 £17,488,回報近 5%。最為吸引的是當中有條款地租每十年跟隨通漲上升,即是說收入不會隨通漲而貶值。

這樣穩陣的投資真係去邊搵!

11 則留言:

  1. 謝謝RkwC 分享,原來英國有地權同地權reit 買,去搵下資料先。如香港都有,一定比四大地產商買哂。

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    1. 或者英國市場太大,所以咁多年都無一個地產商買得晒,香港市場小,所以一小撮人就可以控制得到。

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  2. 一般來說,在英國發展商會否提供相關銀行做按揾手續。(草上飛)

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    1. 大多數都係自己搵按揭。

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  3. 謝分享!一直對 Freehold 有興趣。不介意請問一下,地租是自由市場釐定、還是政府、還是當初批地寫好條件就不能改變?另外, 5% 回報聽起來很吸引,你猜為何現業主會有 incentive 賣盤?謝謝!

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    1. 地租是由批出租約時介定,不能改變。有投資價值的多數是新的租契,因為舊租契多為 nominal ground rent 即使一粒胡椒籽 peppercorn rent。賣出的原因很多,不太清楚。

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    2. 這看起來的確很吸引,不過 5% 應該是要下一番苦工找來的。斷估這些筍貨不會隨便 Google 得到,敢問功課,師兄建議從哪些地方開始?謝謝 :)

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    3. 我都是從拍賣網睇到跟大家分享,入門級別的多數都是在拍賣行有得買。

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