泡沫有樣睇，自己太蠢？

一年一度又是交稅表的時候，又是被會計追數的時間。

今年起，英國的稅制對收租物業的支出部份扣稅額計法有所改動。簡單來講，一踏入高稅階，買樓收租不單只無錢賺，更甚者還要倒蝕；對於買樓收租的印花稅也是，雖然無香港般厲害，但要繳付比自住客多3% 的印花稅，影響都不小。打個比如，自住客交 5%，投資客就要 8%，如此類推。

看著今年盤數，因為上年開始踏入職場的關係，即使有會計幫手，小弟還是不幸地略略進入了高稅階。幸好還只是略略，但就如上所說，這就代表再用自己名買樓，就會完全賺唔到錢。

在這裡不得不興幸自己在幾年前已經搭好個棚。我所謂的搭棚就是一個可以自給自足的收租組合，不需要再投入，也可以透過自身的積累再去慢慢變大。雖然就未試是否真的可行，但至少按揭經紀話可以用組合來去買樓做按揭，個人因素對組合慢慢變小。若果當時沒有搭棚，在今時今日的環境下發力搭棚，實在是談何容易。

但同時間，油城這幾年的受油價大跌的拖累，樓價的表現間接受到油公司炒人而影響。樓價跌了至少兩成，當中貴價樓影響最嚴重，有些在市場上一年以上都未賣得出。物業組合也受到影響，在擴張後期高買的樓估值我想都跌穿了買入價。組合價格亦較最高峰時減少了一成至兩成。在英國各地樓市都欣欣向榮之下，就唯獨倫敦同油城的樓市表現得差，當中又以油城最甚。相比之下，搭棚很明顯是很失敗的投資。現在所收的租金只能說是彌補樓價上的損失，談不上賺到錢。

究竟以這樣的損失去換取可以繼續擴張的能力是否值得呢。這是我常常去思想的問題。若當時保留子彈，現在的環境下購買力要高得多，同樣的貨更少的資金已經可以買得到，但這樣做，又會喪失了搭棚供現在發展的機會。不搭棚就不用蝕資產，而且還可以保留更大實力。即使這樣掃資掃極有限，掃兩掃就會被稅制限死了。另外，不能借規模向管理經紀壓價，全面交給管理經紀；銀行亦要再過多幾年有往績看才會肯借錢給我再擴大。

我認為當時搭棚的決定沒有錯，追趕時間快快搭好棚也沒有錯。錯是錯我的判斷高估了護城河的保護能力，也低估了泡沫爆破後對於組合的影響力。且看以下幾圖，一，是油城的寫字樓供應，二，是蘇格蘭首府愛丁堡的供應，三，油城佔整個蘇格蘭寫字樓投資的佔比。

可以看出，油城過往一年的寫字樓的供應比需求多了幾倍，明顯對寫字樓的供應多得離譜。對比之下，愛丁堡的供求大概穩定，甚至需求比供應多。再看第三張，就清楚看得出當時的泡沫，一個人口只有三十萬人的地方，亦即蘇格蘭大概六百萬人，佔比五個百分比，對於辦公室的投資竟然連續四年占整個國家的四十甚至一半的投資。這樣不是泡沫還是甚麼。現在大量空置的辦公室寫字樓不是今天才建成的，它們正是在泡沫的高峰時期間開始興建，其實當時只要稍加思考，實在不難察覺到這個泡沫。蝕錢，只能怪自己太蠢太天真。

再遇到同一樣的情況，我會有甚麼可以改善的地方呢。首先肯定是要分散一點風險，既然知道有專注單一市場的風險，其實可以開始南下投資其他地方，例如愛丁堡或曼徹斯特。雖然都是在英國，但至少分散了地區的風險。反正都是用經紀管理，即使曼城每半年一次去檢查，還是可以做到。大的維修，請一兩個星期在當地也是可以。將風險由地區的層面開始慢慢去分散。任達華的全世界地產投資法固然可取，不過暫時來說實力還遠遠未夠。其次是要更加謹慎，保守一點，不要對護城河，回報等太樂觀，更謹慎的評估是需要的。

失敗乃成功之母，失敗的投資固然代出了真金白銀的代價。但付出了真金白銀而來的課堂才會更令人深刻，所謂的針唔拮到肉唔知痛。其實同當年股票蝕錢一樣，理論或者前人的經驗只會在蝕錢蝕到痛時先會認真去想，認真去聽。或許，塞翁失馬，焉之非福，沒有那種經歷也不會有這樣的反思。有可能反而會更加變本加厲，擴張得更瘋狂，到有危機時更加難以控制，承受不到危機帶來的實際及心理上的衝擊，這樣仲衰。

阿 Q 啲咁去諗，一日唔賣，一日都唔知道賺左定蝕左，一於就繼續揸住，繼續做我的基礎，做我的前車，令我往後投資道路上有借鍳，提醒自己要更加小心一點。

Ｐ．Ｓ．　愛丁堡的寫字樓市場好像不錯。供應追不上需求，需求大，因為愛丁堡的經濟好，越來越多公司進駐；供應少，因為整個城區都差不多是歷史文物，想拆舊建築來建新的寫字樓，毫不簡單。愛丁堡的寫字樓市場或許都可以繼續留意留意，看看有沒有新的機會。