2015年4月13日星期一

還息唔還本

新的樓 1 按揭同樓 5 按揭都做了個新嘗試,選用了淨利息按揭 (Interest only),即在借貸期間只需要還利息,本金最後先還。之前按揭的選擇有限,做不到這種按揭。現在選擇多了,就可以試試。這種按揭在香港唔見有,所以在英國見到都覺得幾新奇,花了一段時間先消化到這個概念。

一直以來都被灌輸著正常按揭的觀念,只要每月定期還錢,本金隨每次還款而減少,到最後層樓就係自己的。但這種按揭就完全不同,每月定期還錢,到最後還是剩下一大堆債務。債務完全不會因為還錢而減少。

初初聽到這個按揭模式,都覺得幾大風險。金融海嘯期間,很多人就是借了這種按揭,到要還款的時候,才發現無錢還。適憑當時樓價大跌,賣左層樓都還唔到錢俾銀行,變成負資產又或者破產。

除了被真實的例子嚇到之外,就是傳統的 "理財" 概念,一輩子跟銀行打工,比傳統按揭要還更多利息等等,令到我一開始對這種模式頗為抗拒。

以借十萬鎊為例,年息4厘,借三十年計。

傳統樓按,每月還息還本,三十年利息支出一共是 £71,870,總計要還 £ 171,870

淨利息按揭,每月只還息,三十年單單還息已經要,£120,000,另加本金 £100,000,一共是 £220,000

淨利息按揭比傳統樓按三十年足足要俾銀行賺多,£48130,港紙計就差唔多五十萬。

一聽到五十萬,唔經大腦,條件反射,大部份人都會立即選擇傳統按揭。慳番五十萬喎!點解仲要揀淨利息按揭去俾錢銀行賺呢?

後來仔細地去想,每月不用還本,多出了現金。傳統樓按,每月要還 £477;淨利息按揭,,每月只係 £333。即使說用淨利息按揭的話,每月現金流可以增加 £477 - £333 = £144

在投資上,我睇現金流看得很重。我認為現金流就如護城河一樣,越多的現金流,護城河越闊,投資越安全。

用一個例子來解說,經濟在第十年變差,樓價因為經濟差而下滑,我變成負資產之餘,層樓的租金跌到只有 £450。用傳統樓按的話,現金流變成了負數。坐食山崩,終有一日我會無錢還,而被銀行收番層樓,還要繼續揹起筆債。但用淨利息樓按的話,則因為現金流依然保持正數。我還有能力可以捱過經濟下渦,繼續還錢而又不怕被銀行收番層樓,慢慢等到經濟好轉。

為了安全,用三十年間幾萬鎊的代價來換取每個月多一點的現金傍身,我認為很值得。(當然有些人會認為不值得,這是個人投資取向的問題。)

另外,呢個世界銀紙會眨值。銀紙是印出來的,銀紙越擺得耐越唔值錢。今日的一蚊價值高過明日的一蚊。三十年後十萬鎊的價值,跟今日的十萬比可以差好遠。只還息不還本,同時是讓時間也站在我的身邊,慢慢令到實際的債務變得越來越少。我當未來三十年的通漲是 2%,三十年後的十萬鎊只是現在的 £55,207

另一方面,多出來的資金可以用來再投資,不用怕資金被層樓壓住,在需要用的時候用不到,增加投資上的靈活性。即使保守一點我把這些多出來的錢儲起來,用在安全的投資上,例如定期儲款,收跟通漲一樣的回報,投資回報抵銷通漲。三十年後,我會有 £51,840!到時也只是要還 £48,160,以現時的賺買力來說,不過是 £26,587。最不濟的情況到時無錢還,賣左層樓來還錢一樣可以。一層現在十幾萬的樓,到那時應該都還值二萬幾吧。

還有一點很重要,當層樓的回報高於借債利息。利用這種淨利息按揭,可以在借的年期裡,賺盡當中的息差。相對來講,傳統樓按就會因為債務的減少,而令到息差上的利潤不斷減少。既然目前樓的回報高於借債利息,實在沒有理由不選擇淨利息按揭。

13 則留言:

  1. 美國08年之前都仲有呢類Loan, 不過而家無左

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    1. 金融海嘯期間,好多人都係輸在呢種按揭上。到還錢的時候,無錢還。

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  2. 今朝睇同而家好似有些少不同,可能今早太匆忙,以前仲有一個玩法,是還本金部份用來買基金,不過發現唔抵玩,因為基金收費貴,吃掉不少回報。

    這種單還利息仲有一個很重要的好處,就是利息可以扣稅,唔會因將來要還的利息減少,而減少扣稅,不過如果有幾個物業,可以考慮有些只還利息,有些還利息加本金,減低風險。

    Kenny

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    1. 還本金的部份來買穩陣的股票都唔錯,可以買公用股,或者 Reit 有息收之餘,保本都應該唔成問題。

      利息清清楚楚,唔洗報稅的時候再計真的是另一個好處。借的時候,銀行都會睇風險。所有物業都揀只還息的話,銀行唔一定會借。

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    2. 澳門好像沒有這種的樓按,但據我所知澳門有銀行提供以下方案:
      若房貸客戶想"加按投資",
      可選擇加按部份的資金作"保證金"
      然後購買銀行指定範圍內的基金(通常是每月派息型), 銀行會再槓桿(不是OD)大幾倍。
      也就是所謂的基金融資。

      槓桿的威力很大,有人覺得等如變相免費供樓,有數圍!

      但遇著樓市大跌,抵押品價值下跌,就可能要補倉了。

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    3. 謝謝 Dot 兄的分享。聽落這個方法好像是同時要做兩下槓桿,樓的方面為一,基金為二。這樣的槓桿風險包括了樓同基金。風險比純按樓大得多。要更加小心。

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  3. 聽完想搬去英國,
    但4厘是有點高,鎖死30年4厘就唔同。

    巴黎

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    1. 哈哈,巴黎兄說笑了。加拿大的生活那麼好,何需來英國一連三百六十五日都陰陰天的地方。

      4厘也是沒有辦法,銀行要賺錢,賺番在金融海嘯蝕的,同監管機構的罰款。慢慢等市場進一步熾熱,銀行間競爭加劇,息率才可望降低。

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  4. 十分認同,儲資產,不儲錢!

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  5. blog主 你好 我對呢樣interest only mortgage好陌生
    我想問下最後呢個plan係要點樣比番曬D principal
    假如借30年既話,就係要30年一個lump sum還曬or可以等賣樓先找數
    我以前好似有聽說過有歐美有mortgage plan係可以比少D首期,但係賣出時如果樓價升左,要同銀行分享番個升幅。唔知blog主有冇聽過
    同埋blog主可唔可以出過post專講關於歐美獨有既mortgage plan。
    勞煩曬!

    Rio

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    1. 到最後一期,銀行無限定要點還,總之就你自己諗辦法搵筆錢來還。可以是再按(如果到時層樓仲可以按的話),可以尾期之前賣樓找數,可以靠一直儲錢等等。有聽過你講的那種 mortgage plan,不過主流銀行一般唔會做呢種 mortgage,多數是私人放數先會有。

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  6. Oversea buyer 係咪就申請唔到interest only morgate?

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