2015年4月10日星期五

再按樓1

眨眨眼,原來兩年這麼快就過了。

樓1的罰息期到期,可以轉按到其他銀行。於是,找按揭經紀傾下計,問下有沒有銀行可以提供更平息的按揭,或者可否套現更多的資金出來。

現在的情況可不如一開始了,可以選擇的銀行多了很多。不再局限於當時的一間 RBS,利息貴,手續費也貴,要俾人㩒住來搶。經紀很快就按我的需要揀了間息率更低,條件更優惠的銀行來承按。

這兩年樓價都升了不少,順便問經紀可否趁機套錢。她說,可以。

諗都唔洗諗,當然是選擇順便套多一點現金出來。對我來說,樓我是不會賣的,殺雞取卵是愚蠢的行為。除非樓價同租金的比例升到一個不合理的地步,到時就可以諗下。在唔賣樓的情況下,要享受這帳面上的利潤就只有再按一途。

今日低息,層樓的回報高過利息,借多一點,提高項目的回報。明日加息,層樓回報低過利息,可以用同一筆錢來減債。明日的事,明日再算。最重要是今日有錢在我手,無機會的話,錢在戶口心裡踏實;有機會的話,可以用來捕捉新的機會。新的按揭又會鎖息兩年,至少賺左未來兩年的息差。

由於要套錢,需要估計可以層樓現在值幾多錢,才可以知道套現多少現金出來,所以銀行就派了個估價師來。在我來看,估價的過程真的是兒戲到不得了。估價師從進屋到離開,整個過程連三分鐘也沒有,仲快過煮即食麵。連厠所,廚房都不用看,在房門口看過客廳及睡房,在他的平板電腦上按了幾個下就走了。

過程雖然兒戲,但結果卻一點也不兒戲。翌日,銀行就告知估價師說層樓值十二萬鎊。換言之這兩年間,層樓升了三成有多(買的時候值九萬鎊)。這樣的升幅跟香港比,一定係無得比,但在英國來說已經是十分不錯。況且還未算上這兩年每年收過十厘的屋租。對於樓1的回報,真是滿意到無話可說。

今次選擇按估價的七成,利息三厘幾。另外,做了新嘗試,選擇了只還息不還本的按揭。三十五年後,才一次過還本。由於唔洗還本,每月還款只是二百幾鎊。錢借多了,還的錢反而少了,現金流更強勁。

套到萬幾鎊現金,計上這幾年收的租金,樓1成本全部收回,回本期兩年多一點!

16 則留言:

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    1. 只還息不還本,只要租金〉利息+什費,九十後君己肯定贏曬,無得輸。
      因為每買多一間,你就多了一筆NPV=(買價-買價x35年通縮折現率)
      英國銀行水浸得利害。

      巴黎

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    2. 哈哈,我只想到的是 租金>利息+雜費已經是淨賺,還沒有想到 NPV 的問題。多謝巴黎兄的專業解說。

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  2. RkwC 的財務操作 夠勁 真是佩服
    野鴿子

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    1. 做大個餅,這些招數都係跟前輩學番來,我都係照版煮碗。想出這些招數的前輩才是值得佩服。

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    1. 三十五年後要還本的。三十五年後~

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    2. 到時一家人去少次旅行都夠還份本金啦,唔知香港有無銀行做呢類樓按。

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    3. 哈哈,的確到時九萬鎊有可能只夠去旅行。香港應該沒有這類樓按,如果有的話,香港樓價就不只有現在的價了。

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    1. 對這層樓的回報,真的滿意到無話可說。

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  5. TONY LAW + RKWC+ 止凡 穩如秦山的財經組合,當然再加上塘人&自由一千萬這兩個門神,
    簡直係$沒法檔. 想問RKWC對香港股市狂市,有乜想法?

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    1. 相信很多人面對這樣的升市,最糾結的是好不好趁高放貨,等未來有機會再買番。不過,在這一點上,我很同意止凡兄在他文章的分享。其實不用糾結,操作最重要還是看價值。如果覺得價格不合理就放,依然合理就繼續持有。

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