愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ，三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵，即刻就去睇更多關於層樓的資料。

層樓的位置在愛丁堡東面，東面在英國城市來講，一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹，在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面，令東面污染較嚴重，有錢人多住西邊，長久令到東邊的配套較差)

看真一點，這層樓個位置又唔算好差，層樓在山腰，背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心，要是在市中心工作的話，行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場，加上地勢較高，即使是在一樓，亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話，景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告，要整的東西不多，估價 £160,000。

再做多一點功課，奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比，雖然質素好一點，要裝修的東西較少，景觀較好一點，但也支持不到超過 £70 k 的差距。

再搜尋多一點，原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好，但也支持不到 60 k 的差別。

於是就去睇樓，睇樓同圖片差不多，找不到有問題的地方。

計完數，我就決定用 £175,000 買。待成交後就找，先進行些少的裝修，然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ，再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅，律師費，裝修，成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成，租金打個八折。回報高達七成！！！

到出價時更用現金去出價，希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭，結果賣家一共收到十三個出價，層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空，又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗，證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行，不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價，十之八九都係高估，真的要小心。

另外，再講多次了，空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到，本地人唔要的十之七八有它的原因，所以一心想用這招，想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了，然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤，真的要做好功課。

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