2015年4月29日星期三

加按等於加大風險?

今日終於都收到加按樓1的錢,又多了一點的子彈。雖然只是得十幾萬,不過 "有" 總好過 "冇"。買樓不同買股,買股無錢的話,可以買少一點,但總可以買到一些;買樓無錢的話,往往就是買到同買不到的分別,所以多一點子彈還是好的。

加按層樓,向銀行借更多的錢,很多人都會視之為洪水猛獸,認為這樣要繼續做銀行的奴隸,同時亦會增加風險,所以都很抗拒這樣去做。他們亦反對,向銀行借貸。不過我的看法就不太一樣。我認為加按層樓是更好地去利用資本,讓手上的資本更靈活地去運作,同時某程度上是降低了風險。

假設一開始,資本是 25萬。層樓值 100 萬。租金每年10萬。七成半按,即按揭是 75 萬。利息是 5%。

以資產負債表來看:
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看:
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25

過了兩年,層樓升到 150 萬。租金不變。資本會變成 75萬。(為了簡化運算,按揭還本部份不作計算,反正頭兩年還的本金少之又少)

以資產負債表來看:
資產   150
負債     75
            75
資本     75

以損益表來看:
租金    10  
利息      3.75
賺          6.25

如果把層樓再按七成半,息率不變。增加了資金 37.5 萬,同時增加了負債 37.5萬。利息增加至 5.625 萬。

以資產負債表來看:
資產   150
            37.5
          187.5
負債   112.5
            75
資本     75

以損益表來看:
租金  10    
利息    5.625
賺        4.375

你會發現,加按了之後,對資產負債表的資本其實是沒有影響,一樣是 75 萬。因為負債增加的同時,資金亦都增加了。很多人對加按的誤解,認為債務增加,就是增加風險。但卻忽略了資金的增加,會與債務上的增加互相抵消。

可以看到加按唯一影響到的是損益表。因為利息支出增加,賺的錢變少了。

或者你會話,既然對資產負債表無影響,但又賺少了錢,那為何要這麼多餘去加按,

我認為這才是最重要的問題,投資者的取向在這裡最為重要。

在我來看,現金及現金流是風險管理中重要一環。現金流是護城河,現金有如軍隊。現金的作用如軍隊是用來防止現金流一旦乾涸,或者突然間的大額支出,去防衛整個投資堡壘崩潰的最後防線。加按是在兩者中取得平衡,是要更廣闊的護城河,還是要更充裕的軍隊。在這個問題上,我偏向的是軍隊。可以想像一下,如果間屋因故不能租出的話,不論是未加按前的 3.75 或者是加按後的 5.625 都會令到現金流變成負。在沒有足夠的現金保護情況下,終有一日難免要賣出投資。但在加按後,我至少有六年的時間 (37.5 / 5.625) 可以捱過這段時期。這亦是為何在上文說,加按某程度可以減低風險。我寧願犠牲一部份的現金流,也要增加資金。

更何況軍隊除了可以用來防守,還可以用來開疆闢土呢!至於如何運用軍隊那就是另一個問題,我認為不應該跟在選擇護城河和軍隊的問題上混為一談。

再來看看如果加按後,樓價跌返至 100萬的情況。資產負債部份變大了,但資本同無升的時候一樣。如果把加按的部份還給銀行,其實就同樓價升之前一模一樣。加按賺的是幾年間擁有資金所帶來的機會成本。不借就賺不到這筆機會成本了。

以資產負債表來看:
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看:
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25

6 則留言:

  1. 即是講到最簡單的是租客供又唔係你供,只要保持住有人租,而且高過供款就唔係問題啦:)

    塘人由三月按到而家都仲未收到錢:(

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    1. 簡單來講就是這樣,總之盤數計得掂就可以。只是寫得詳細一點,清楚一點背後的原理。

      我係二月尾按的,外國的速度係咁上下。

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  2. 謝謝分享﹗
    其實加按唔代表你可以將借款用去,
    用年息3%左右去尋找機會,成本都算合理。
    始終機會係留俾有準備的人﹗:D
    BBQ

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    1. 年息3%左右真的不貴。只要把錢放在資產上,而不是消費上,錢始終還在。

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  3. 加按等於加大銀行風險
    香港好多人都捉錯金管局用神,陳總講ge風險係銀行體系風險,唔係市民風險呀

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    1. 的確可以咁睇,向銀行借多左錢,又要係鎖息,銀行的風險都同樣增加了。

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