2015年12月31日星期四

2015年回顧

2015年最後一天,也是今年最後一篇文。

一年真係眨下眼就過,每年回顧的頭一句總是如此,雖然有些長氣,但事實卻是如此。特別是每年寫每年回顧的時候,又會重新看看往年的回顧同展望。一睇又會發覺,原來已經過左咁多年,寫這個博客都寫左幾年,回顧都已經寫左四篇,呢篇係第五篇。更糟糕的是,如果不是回看這年寫的文章,也真的不記得自己在這一年做過了甚麼。只有在回看文章時,才發現自己這年也做了不少事。

回顧今年,按計劃增購了兩間物業,樓5和6。

原先想油價下跌會影響到本地的經濟,進而影響到樓市。這樣就有機會可以執到荀盤。結果卻是雖有影響,但影響的只是中高檔的物業。我主力的低價物業市場,還是非常熾熱。今年要買荀盤還是非常之困難。

因為這個原因,在年中在心態上有些少的改變。從以往只買旬盤,買樓無寶不落,改為是符合心中回報的就去買。買樓5和6上,充份展露出這一點。兩間樓的回報都達到心中的水平,租金回報也有 7% 以上,所以就買了。

但現在回想,其實還是採用以往那種只買好東西的做法較好。兩間樓的帳面上雖然與其他的幾間沒有太大的差別,但內在的價值方面還是有分別,沒有其他的幾間好。

投資的機會有很多,實在不需要急於一時,也不用限定自己要為了符合計劃,而去為買而買。當時不買這兩間,之後還是有很多不錯的機會。等待一下,或許會一樣有可以買到荀盤的機會。關鍵只在於耐性和希望。在買之前,再作一些詳細的思考,會更加好。快狠準,可以是優點,也可以是缺點。有時候就是需要些耐性。如何在這兩者間取得平衡,還是要好好的去鍛鍊。

不過,這些都只是可以改進的地方。能夠符合計劃,買多了兩間物業。增加了現金流,令到整個組合更加穩固,這還是今年值得高興的事情。

2015房地產組合現金流
 目前估價   每月收入   每月還款 
樓 1  £   120,000  £          900  £          247
樓 2  £     81,000  £          750   -  
樓 3  £   140,000  £          900  £          342
樓 4  £   167,700  £       1,500  £          500
樓 5  £   127,000  £          825  £          295
樓 6  £   135,000  £          800  £          229
 £       5,675  £       1,613

原來的組合越趨成熟 ,收益穩定。今年三層樓同時都要找新的租客。興幸很快就找到,而且都是非常好的租客。樓1的租客實在不得不讚,甚至主動承擔清潔的工作,完全不用擔心。之後上去巡樓,也把整間屋打理得井井有條。樓4租客的家長雖然在剛搬入時有些少麻煩(參見:麻煩的租客家長),但之後還是很不錯。待人以嚴,律己從寬的事情沒有發生。他們在保養層樓上,也是做得相當不錯,同樣是不用擔心。至於樓3,則是不過不失,還是不錯的租客。

財務上,重造了兩層樓(樓1同3)的按揭。由於這幾年間,樓價都升了不少,順勢就套現了一筆,作為買入新樓的資金。另外,由於財務狀況的改善,按揭也不再只限於一兩間銀行。可選擇的按揭計劃更加多,條件也更加優惠。新做的按揭全都改用了只還息不還本的那種。當中的想法可以參見(還息唔還本主要就是盡量繼續享受現有利息低的環境所帶來的優勢,集中力量在累積資本上。我相信只有擁有資本在自己的手中,未來才可以進可改,退可守。如果把資本完全綁縛在物業上,這會是更大風險的事情。

股票上,自從轉變了投資的方法,集中在 ETF和繼續持有優質的公司,花在股票上的時間就更加少。在自己覺得合適的價錢上就買入,並沒有甚麼特別的地方。再說了,現在股票佔全部的投資很少部份,就更加不會花太多心意在這方面。不過這種對股票的不理會,在年中的時候,也付出了代價。完全錯過了股市在高位可以放售的機會。可以賺取幾年的股息收入,為何不賺。如果是因為判斷的錯誤,而沒有出售,那還是可以理解及得以原諒。但純粹因為玩樂,沒有心思去理會,連判斷的機會也沒有給自己,實在是太令人懊惱。這也是今年犯的一個較嚴重的錯誤。

最後,世事無常,人生更是。

油價六十說見底,但結果見到三字頭。

股票的大時代,幾個月間就變成過眼雲煙。

巴黎慘劇,一個平常的週五,睇睇下戲失去了性命。

能夠平平安安渡過一年,其實已經是一件值得感恩的事情。

感謝上帝又讓我在這個世上無驚無險生活多一年。

感謝所有在這一年來,曾經幫助過我,支持過我的每一位。

祝各位有個美好的 2016。


30 則留言:

  1. 我第一時間看的是每月入息,和每月的支出.
    英國的只還息,不還本的百年一遇的機會,
    老弟要把握機會自己變成一閒REIT.

    Happy 2016!!
    巴黎

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    1. 英國有這樣的產品真的不錯。

      祝巴黎兄新年快樂。

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  2. 一年買兩間,看來進入了「快車道」了,加油。

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    1. 很快就要被政府限速了 :(

      祝止凡兄新年快樂。

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  3. 齋睇你每月PI已是富爸爸的實戰慨念, 一個字「勁」!

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    1. 自由兄你太誇張了,一啲都唔勁。都係搵餐飯食姐。

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    1. 亦有可能是自掘墳墓呢,who knows。

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  5. 只是好奇一問, 你說的是7%回報, 應該不是net yield 吧, 支出有物業管理, 還有其他稅收如租的入息稅嗎? 純net yield是多少?

    (完全沒興趣買, 只是好奇而已)

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    1. 減埋其他支出大概就是 6% 左右。當然係純資產唔計槓桿咁計。

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  6. 表面好勁, 但暗藏大風險, 如果利息十年唔升, 樓價十年只升不跌, 可以變大富豪 !

    新年快樂 :)

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    1. 咁樣唔係好勁姐。大把人勁過我啦。

      不知道甚麼是大風險呢?

      如果利息十年係咁升,樓價十係係咁跌,可以變大乞丐,呵呵。

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    2. 我都想知暗藏什麼大風險。

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    3. 約7百萬港幣的按揭, 30年期, 只還利息, 凈回報一個月約3000港幣 !

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    4. 改正: 約7百萬港幣的按揭, 30年期, 只還利息, 凈回報一個月約4000英鎊=46000港幣, 1年=552000港幣
      只要利息唔升, 樓價唔跌, 一定成富豪 !

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    5. 其實睇真D, 呢盤棋好絕, 如果風平浪靜, 14年可以回到本, 但如果英國有乜冬瓜豆腐, 可以一走了事, 輸的是銀行 !

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    6. 咁樣計,都係幾千萬姐。幾千萬點上算得上係富豪,香港大把人有呢個數。

      不過,相信 lisa 姐你都係講笑姐,因為重點在你連續兩次提到的 "利息唔升, 樓價唔跌"嘛。你又講到有大風險(雖然都唔知係指邊方面)。所以都係做唔到富豪 lol

      其實如果你再計清楚,絕對唔係14年先回到本。14年就實在太長了。而係。。。。 (都係俾你自己計)嘻嘻嘻嘻

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    7. 唔曬計啦, 因為你好似說過本已收返, 所以呢個是投資樓的威力, 有租客幫你賺錢 ! 我投資樓都收反本有突啦 !
      大風險是英國有變動, 不過是黑天鵝, 所以唔一定會發生 ! 唔係我仔女的投資都會化為烏有 ! 我只是憂心姐, 要有心理預備 !

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    8. 未,邊有咁快收番成本。

      不過我反而覺得,租客賺錢都唔係最大的威力,樓最大的威力係可以槓桿。如果撇開槓桿的話,樓同其他投資都係差唔多。但係加上槓桿就差好遠。

      變動就一定有,唔憂心得咁多,太過憂心就變杞人憂天了。有危亦有機,或者是另一個機會呢。

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  7. 全部都係只還息不還本嗎?

    這類Loan已成美國歷史了

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    1. 我見到有人 naked short 樓 put, 先是一張, 兩張, 跟住100張........= I kill you later !

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    2. 回塘人兄,大部份都係。

      這類按揭之前爆煲係因為,在要還本的時候,好多人都無儲定一筆錢還本,一心諗住層樓會升,但結果無升又不能再按,而要違約。不過在我的情況,三十幾年後先要還本。有排啦。

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  8. 我見你都幾OK,收入遠超供款,這是好現象。

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    1. ok啦,叫做搵到兩餐,哈哈

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  9. 你的安全邊際很大,可以放心。不過之後利息支出唔可以全部免稅,有什麼計劃?

    祝新一年更加成功,祝新年進步!

    Kenny

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    1. 計計過下數,如果在基本 20% 稅階,影響不大。但到了 40%,影響力先會變大,再買就會無錢賺。目前計劃,之後的都用公司名義買。那就可以避開這個問題。但又會引伸其他問題。都仲係搜索緊可行的方法。

      更加成功就唔好了,咁樣太大壓力了。開開心心就可以。

      祝 kenny 兄 2016 也是開開心心。

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  10. 同你坐埋同一條船,當然明白這組合的美麗之處。
    繼續努力!

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