還息唔還本

新的樓 1 按揭同樓 5 按揭都做了個新嘗試，選用了淨利息按揭 (Interest only)，即在借貸期間只需要還利息，本金最後先還。之前按揭的選擇有限，做不到這種按揭。現在選擇多了，就可以試試。這種按揭在香港唔見有，所以在英國見到都覺得幾新奇，花了一段時間先消化到這個概念。

一直以來都被灌輸著正常按揭的觀念，只要每月定期還錢，本金隨每次還款而減少，到最後層樓就係自己的。但這種按揭就完全不同，每月定期還錢，到最後還是剩下一大堆債務。債務完全不會因為還錢而減少。

初初聽到這個按揭模式，都覺得幾大風險。金融海嘯期間，很多人就是借了這種按揭，到要還款的時候，才發現無錢還。適憑當時樓價大跌，賣左層樓都還唔到錢俾銀行，變成負資產又或者破產。

除了被真實的例子嚇到之外，就是傳統的 "理財" 概念，一輩子跟銀行打工，比傳統按揭要還更多利息等等，令到我一開始對這種模式頗為抗拒。

以借十萬鎊為例，年息4厘，借三十年計。

傳統樓按，每月還息還本，三十年利息支出一共是 £71,870，總計要還 £ 171,870。

淨利息按揭，每月只還息，三十年單單還息已經要，£120,000，另加本金 £100,000，一共是 £220,000。

淨利息按揭比傳統樓按三十年足足要俾銀行賺多，£48130，港紙計就差唔多五十萬。

一聽到五十萬，唔經大腦，條件反射，大部份人都會立即選擇傳統按揭。慳番五十萬喎！點解仲要揀淨利息按揭去俾錢銀行賺呢？

後來仔細地去想，每月不用還本，多出了現金。傳統樓按，每月要還 £477；淨利息按揭，，每月只係 £333。即使說用淨利息按揭的話，每月現金流可以增加 £477 - £333 = £144。

在投資上，我睇現金流看得很重。我認為現金流就如護城河一樣，越多的現金流，護城河越闊，投資越安全。

用一個例子來解說，經濟在第十年變差，樓價因為經濟差而下滑，我變成負資產之餘，層樓的租金跌到只有 £450。用傳統樓按的話，現金流變成了負數。坐食山崩，終有一日我會無錢還，而被銀行收番層樓，還要繼續揹起筆債。但用淨利息樓按的話，則因為現金流依然保持正數。我還有能力可以捱過經濟下渦，繼續還錢而又不怕被銀行收番層樓，慢慢等到經濟好轉。

為了安全，用三十年間幾萬鎊的代價來換取每個月多一點的現金傍身，我認為很值得。（當然有些人會認為不值得，這是個人投資取向的問題。）

另外，呢個世界銀紙會眨值。銀紙是印出來的，銀紙越擺得耐越唔值錢。今日的一蚊價值高過明日的一蚊。三十年後十萬鎊的價值，跟今日的十萬比可以差好遠。只還息不還本，同時是讓時間也站在我的身邊，慢慢令到實際的債務變得越來越少。我當未來三十年的通漲是 2%，三十年後的十萬鎊只是現在的 £55,207！

另一方面，多出來的資金可以用來再投資，不用怕資金被層樓壓住，在需要用的時候用不到，增加投資上的靈活性。即使保守一點我把這些多出來的錢儲起來，用在安全的投資上，例如定期儲款，收跟通漲一樣的回報，投資回報抵銷通漲。三十年後，我會有 £51,840！到時也只是要還 £48,160，以現時的賺買力來說，不過是 £26,587。最不濟的情況到時無錢還，賣左層樓來還錢一樣可以。一層現在十幾萬的樓，到那時應該都還值二萬幾吧。

還有一點很重要，當層樓的回報高於借債利息。利用這種淨利息按揭，可以在借的年期裡，賺盡當中的息差。相對來講，傳統樓按就會因為債務的減少，而令到息差上的利潤不斷減少。既然目前樓的回報高於借債利息，實在沒有理由不選擇淨利息按揭。