自住樓的迷思

上個星期文章的留言中，就有聊到關於這方面的意見。（詳見：一個收租仔的自白 中留言部份）這篇是總結及補充一下當中的意見。

在香港，由小到大，不停地被灌輸一定要有層樓揸手。租樓住好似有罪咁，甚至會被人睇唔起。總之就係一有能力，無論如何都一定要買到層樓。正是有這種思想，才令到香港不少人一生要做樓奴吧。

正如 HereT 兄所言：多數人覺得結婚一定要買樓，和一定要有樓的觀念，令到好多人忘記了什麼時後是好timing。只顧上車銀碼ok，唔理單位大細而上車正是好。

忘記了樓背後真正的價值，這多少正是這種迷思所造成。

我覺得七十後兄的投資策略就十分值得借鑒。唔一定要買樓，可以收息來交租也可以。累積到資產之餘，又有強勁的現金流。進可攻，退可守，真心覺得佢勁，非常值得向他學習。 他甚至可以在社會一定要自住樓的迷思下，保持個人的見解，以收股息來當作交租之用。不用因買樓負上大筆的債務，又唔洗供餐死，縛死自己。單是這一點已經很值得佩服。

股票有比起樓有更好的彈性，特別是現在的政策令到買賣樓的彈性減少。股票套現成本／時間，比起樓要低得多。當機會出現的時候，可以利用這種特性好好把握機會。回顧過去的幾十年股和樓除去槓桿下的回報不是相差太遠，恒指回報是遠遠大於樓的回報。樓比股只是多了槓桿，才令很多人有錯覺比起買股的回報要好得多。除去槓桿後，本身不喜歡槓桿；反對借錢；不喜歡風險的，理應是買股更加好。

我認為 "有能力一定要買樓" 這樣盲目的迷思，是很危險。

自住樓也是一種投資。投資就是要分析。現在樓價高企，進入樓市的風險不少，政策上令進退的彈情縮減，香港的經濟未來也不見得會像過去般高速增長，而重複過去的故事。

Lisa： "退休時想安定, 就一定要有一間供完的自住樓。" 雖說供滿了的自住樓不用交租。但問題是，自住樓也一樣有一大堆雜費要交。再加上，人老，樓也老。屋漏偏逢連夜雨，到晚年又要花一大筆錢維修。我看是沒有想像中那麼理想。若要在晚年因為樓殘而要換屋，那跟租屋又有甚麼分別。

Lisa："就如我父母, 佢地建議仔女買房, 但自己就住政府平租屋, 因為可以慳好多錢 ! 好了, 依家佢地八十幾/九十歲, 爸爸行動不便上樓梯好麻煩, 叫佢地搬去公寓又唔肯; 如果間屋一早是自置, 可以在地下加建浴室就可以解決問題, 不過間屋是政府的, 須交回無得裝修 ! 叫佢地回廣州住又有醫療問題, 因為佢地成日要見醫生食藥, 而留在荷蘭住差不多全是免費的. 我好心痛都無計, 條路是佢地自選的, 因為佢地一早夠錢可以為自己安排的更加好 !"

可以因應自己的需求而裝修固然是有自住樓的一大好處。但有好亦有壞，我也舉了個壞處。來帶出我認為，買樓是不能盲目，而是要考慮個人需要的意思。

若有機會可以出國工作 / 創業，因為有層樓要供，而實踐不到這些機會，豈不可惜。

不能否認，這種 "一定要有層樓" 的民間智慧在過往的幾十年間，事後孔明看的確是非常正確。不過如果在1997年，90年代的日本不斷叫人買樓，是否也同樣恰當？一本通書不能看到老。民間智慧會隨時間而轉變。 "聖誕鐘，買匯豐"，在十數年前又何嘗不是被推崇的民間智慧。可是現在，難道我們又會盲目去每到聖誕就去買匯豐。

chungyin 07："任何投資都係講時機，有能力一定要買樓，依家睇返轉頭，用於05年梗係無錯，用於10年一樣係岩，但係咪適合15年，真係無人知，因為未來既事又有誰能預知? 未來會否好似日本咁步入迷失十年? 又或是再升一個double? 可能有人會話再睇長線d，好似97高位買左，到依家都有賺，睇落似無錯，但當中要捱得過sars既時候，又浪費左幾多時間成本同機會。過去係好既經驗，但沒有任何事係一定既。
"
審時度勢，靈活應對這才是任何投資應用到的態度。買樓其實都是一樣，絕不能盲目，為買而買。

有能力其實都唔一定要買樓姐。