買不買樓好？

上個星期，政府對樓市又再出招，收緊按揭成數。在香港，想上車的更難上車，想買多層的更難買多層。在新辣招之下，首次置業的人雖然還可以做九成按，但條件就更加嚴格，對收入的要求更加高。換言之，新一代想在現在上車基本上是遙遙無期。他們人工本來已經唔高。人工低，不單令儲首期的路途變得艱難。即使有首期，亦難符合到收入要求

過去的兩三年，更加升到一般小市民負擔不起的地步。還可以供首次置業人仕做到九成按揭，幾十萬首期的上車盤已經買少見少，即使有，面積都是只有幾百呎的小單位，樓齡亦高。想住好少少，面積大一點的，已經做不到九成，首期動輒就要百幾二百萬。

不過即使如此，相信亦會有不少人夾硬為上車而上車，無他，香港人對於買磚頭已經有一種近乎瘋狂的痴迷，堅信買樓一定賺，有買貴就無買錯。

我一直覺得買不買樓，用來出租也好，用來自住也好，兩者背後的道理都沒有太大的分別，都是投資的一種。自住換個角度來看，其實都只不過是買層樓，然後租給自己住。自己同時擔當租客同業主的角色。

兩者最大的分別其實只在於槓桿的效果。買樓同其他資產相比，最大的好處是可以做到槓桿，借到錢，能夠以小控大，用一蚊控制幾倍的資產，令到回報放大。自住樓的好處是，通常槓桿的比率較大，息率也較優惠，所以令到槓桿效果更為顯著。所以買自住樓比買收租樓更加花算，更加吸引。

講到尾，買樓都是投資，最關鍵的都是計好盤數，看看背後的回報。如果盤數計唔掂，那很簡單，不應該去買樓，而不是繼續夾硬去買一些回報不合理的東西。現在買樓的成本這麼高，不單是現金成本，還包括有機會成本。如果有一二百萬，計過數後，投資在其他資產上，回報如果更高的話，那是否真的值得為買樓而買樓呢？

十年河東，十年河西，今日買唔到不等於以後都買不到。樓價，買樓的環境是會變化的，我們後生的，最大的優勢就是有時間，可以坐看這些變化，何必急於一時，夾硬為上車而上車呢。