2015年8月31日星期一

買樓還是買收租股

上個星期和價值兄談起買樓收租同買收租股的分別。(可以睇番<兩種回報>中的留言,或者價值兄的整輯版 http://visimon.blogspot.co.uk/2015/08/27815.html)

在跟價值兄討論完後,再想了想這個問題,有些少的補充及擇錄討論過程中的一些要點。

買收租股同自己買樓同樣是投資房地產,各有好壞。

兩者皆有槓桿涉及在內,不同的是一個是直接向銀行借貸,一個是以公司名義借貸。

買收租股,好處是可以參與投資平常人難以買得到既優質又分散的房地產組合,如投資希慎可以買到希慎廣場,投資新地可以買到 IFC 和 ICC,領匯(叫慣左)可以買到一系列的屋邨商場。同時間,這些地產組合擁有專業團隊管理。作為投資者的,基本上可以奀奀腳收錢。但壞處是沒有管理權,沒權決定槓桿比例,派息比率,公司政策等等。

在和價值兄的討論當中,我們談到派息政策及收租股折讓的問題。我在當中沒有好好表達到我的意思。現在嘗試再補充一下我的想法。

收租股普遍有折讓,以我們談到的希慎為例,市帳率是 0.5。即使是說,在市場上可以用 $0.5 買到希慎 $1 的資產。這絕對是買收租股的吸引之處,可以用 $0.5 換到 $1 。不過問題是公司的派息政策不是投資者可以控制。對投資者來說,最理想的應該是公司把賺到的都拿來派息。那投資者就可以把派息,再在市場上用 $0.5 換 $1,買入更多公司的權益。不過出於對公司未來的發展需要,管理層一般都不會這樣做,而是會把部份盈利留在公司。在這個情況下,留在公司的盈利只是 $1 換 $1。對於投資者來說,應該是沒有那麼著數。這裡存在投資者與管理層的矛盾,好的公司是那些可以在中間取得平衡的公司。既可保留資金發展,也讓股東可以分享公司的成
果。

想到這點,REIT 是個不錯的選擇,因為派息政策有一定的限制。投資者可以自由分配得到的派息,是自己用,還是用來增持更多公司的股票。大型的 REIT 也可以利用自身的槓桿能力及剩下來的資金來適度發展。

買收租股,若投資者是希望公司的價值能夠得到體現,這也會很視乎管理層的決定。像長實般大重組,領匯賣商場,太古賣又一城,這些都未必是一時三刻會做。投資者要有心理準備,價值長期被低估。市場改變公司的估值就是另一回事。

自己買樓,好處同壞處基本上同收租股相反。好處是可以自行決定一切事務,賺得一蚊就袋一蚊。自己鐘意買邊就買邊。可以視乎自己的狀況而靈活地調整自己的策略。壞處是投資的物業未必是優質一線。如果剛開始,物業組合還是很少,會分散不到風險。當中的風險有物業風險,租務風險等。還有就是擁有管理權所帶來的雜務。必需要付出勞力才能夠得到回報。

兩者之間,並沒有哪個最好,哪個較差。投資者的選擇要視乎投資者自己的情況。例如,如果是嫌麻煩的,想簡單方便的,選擇買收租股,有現成的物業組合及專業團隊。相反,如果想操控組合更有管理權,那就應自己建立一個物業組合。

說到最後,兩者其實都是殊途同歸,本質還是差不多,最重要的還是看它們背後的資產,也就是它們所擁有的房地產。這些想法其實在之前的文章都有說過。

可以參考:

談選擇股樓
http://creating-cashflow.blogspot.co.uk/2014/08/blog-post_9.html

買樓好,還是買股好?
http://creating-cashflow.blogspot.co.uk/2014/11/blog-post.html


21 則留言:

  1. 這是一篇很客觀文章,很欣賞你這年紀能如此分析理解資產,但怎做到,靠閱讀或理財的興趣,我估計你平日邏輯力很強,讀哪科畢業?

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    1. 我喜歡最後一句,殊途同歸,背後靠資產。
      我還想再加上背後的現金流來擴大資產。
      個人收租,現金流易理解。
      股票收息,現金流亦易理解。
      如不派息,公司內亦有商場租金,現金流一樣循環不息在流動,目的同樣為資產擴大作貢獻。

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    2. 平時就是鐘意尋根問底,嘗試給自己一個合理和一個合符邏輯的解釋。久而久之就習慣了這種思考模式。

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    3. 對,現金流在於投資來說的確重要,要有現金流才能擴大資產。

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  2. 亦都可以理解為買樓收租自己可控制的範圍多,受地區性影響,當然管理各方面上煩惱亦都會加多;買股就肯定受大市交易量影響,而股息不是自己可以控制。最後都係個句,自己鍾意自己受返。

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    1. 嘻嘻,其實成篇文就係呢個意思。幾句就講完。不過寫 blog 還是寫長少少,這個你明的~ 

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  3. retained earnings 都唔係一定唔好,只要錢仍然留在公司,而管理層亦好好的運用,買入更多優質資產,將公司壯大。最驚公司又唔派息又唔做動作。

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    1. 係,唔怕佢留起盈利,最怕佢唔識用盈利。如果淨係擺係銀行,就真係會俾佢激死。

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  4. 長知識了。在下昨天也剛好寫了買樓好還是買股好這個題目,歡迎指正。

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    1. 看了你篇文章,也在文中回應了。 :)

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  5. 仲有個分別是買樓一般有槓桿,買股沒有,所以買樓往往升值或貶值比較多。例如首期俾3成,樓價升一成已經等於升了三分一。
    另外,低息還境下,收租可以賺息差。

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    1. 如文中所言,買股票也不是沒有槓桿,只是槓桿是透過公司來進行。很多收租股都能如買樓一樣受惠低息環境,只是槓桿比率不是那麼大。

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  6. 九十後你好,第一次在這裏留言,多謝你的分享,寫的好好,Your blog is awesome!
    買樓和買股其中一個分別係,樓始終係實物,流動性比股票低,買賣雙方都比較理智,價錢很難會被大幅度低估。
    股票流動性很大,在手機/電腦上隨時可以買賣,恐慌有機會快速蔓延,市場時不時會出現大幅低估的情況。

    共勉之,
    Tony

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    1. 謝謝你來到這裡,及多謝你的讚賞。

      我的看法是只要有人存在的市場,都可能有恐慌,及失去理性的存在可能。樓也是一樣,特別是樓的資訊不對稱比起股票更不平衡。

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  7. 对于身在大马的我而言,通过REITs,坐在电脑前投资香港地产,好方便!

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    1. 身在英國,也是這樣通過買 Reits 投資香港地產,呵呵。現在的世界真方便。

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  8. 題外話,想講番上次Ricky個題目,小樹初長成.非常好的名稱,引申另一個想法,就是Blog主亦這數年灌溉不少岀色的分亨,亦成功深深地吸納不少同道中人.在小樹的留言中,有兩位是值得向大家推荐,一位是Hare T &一位是池裡魚.前者更初試蹄聲.講述在香港隔空買英國樓記.後者亦是高手.大家祇要按下他們的名字便可見Blog文,非常精彩.單看第一篇.如果我係書商一定搵Hare T 出定書,跟Ricky 互相揮映,有時覺得看留言,可能比正文更精彩.兩位Blog 主加油.期待你們分亨的正能量(.自己友)

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    1. 如果 HareT 兄出書,我也會即刻買一本呢。HareT 比起我更能夠說出隔山買牛的投資經歷。謝謝你的支持 :)

      之前你的留言被當 Spam 了,幸好查一查,不然就少了自己友兄你這個用心的留言了。

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  9. 其實又一城賣左俾新加坡 Maple Tree,最後係新加坡包裝成一隻 REIT (Maple Tree Greater China REIT 之類),現价約6.X厘 yield

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    1. 原來是這樣,值得留意,謝謝

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  10. hi,我最近留意 REITS,google 希我來到。
    RIETS 或收息股現在大析讓,析讓幅度大得難以理解。
    而我找一些 RIETS 的年報,發覺 REITS 的管理開支相當驚人。
    如 778,收益 (收益中絕大部份是租):1882148 ,而可供分派收入: 884570 (收益的47%)
    當中管理開支,利息,稅 分了一半的收益,我想這也是其中值得留意的地方。

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