2020年4月4日星期六

房託收息防守之選?

匯豐被英國央行勸阻派息,令匯豐股價插水之餘,亦令到不少靠匯豐股息作收入的股東大失預算。連傳統收息股的銀行都會取消派息,加上經濟環境波動,在這樣的情況還有什麼是可以穩定收息的選擇呢 ?

有人會話房託,因為房託都有寫明必需要分派盈利給股東,不能夠因為公司管理層的決定,而取消分派。但事實又是不是這樣呢 ?

最近幾隻英國房託的經歷,就相當值得我們的參考。

先講大環境,在最近的疫情爆發之前,隨住消費模式的改變,越來越多的人都傾向網上購物,商場零售變得越來越難做,英國的零售物業的估值已經是不停地一降再降。

以之前領展有興趣的 Intu 為例(詳見:領展不會入股英國地產商Intu 發言人:雙方未能達成協議),有幾個大型商場,其中最值錢的要數在曼城最核心的 Arndale 商場,另外亦主打二三線城市的零商 Retail Park。因為旗下商場減值,變相令到債務水平增加,股價由五年前超過 300 便士,跌到昨日收市 3.9 便士,足足蒸發了九成九!!至於股息,對上一次派發已經是兩年前的事。之後一直都沒有派發,理由是要儲現金減債。原來房託有問題,即使有租收,房託都可以決定不派息!!





















再睇睇第二間 Hammerson,歐洲其中一間最大的商場房託,過去五年一樣無左九成。最近受疫情影響,一班租客齊齊唔交租,第二季唔交租,第二季只係收得三成七租 (Shopping centre owner Hammerson says rent takings down two-thirds )。最可怕的係,原先已經話會派的 14 便士末期息,已經除左息,都話要收起唔派。連下年打算派全年息 (14 便士) 都話要再諗諗先。管理層以行動話俾股東知,唔好以為可以收到 25 厘息,發夢都無咁早。




在倫敦的兩間大地主 British Land 和 Land Security 一半零售,一半主力辦公室。在倫敦的貴重物業守護之下,股價都係要蒸發了超過一半以上。



正當以為房託都不是那麼可靠,值得留意的是有隻另類一點的房託,Primary Health Properties 一隻專注在診所物業的房託,過去的表現相當不錯,過去五年有超過五成的升幅之餘,在這次的股災中,竟然還不跌反升,成為股市中的異類。



講到尾,不是所有的房託都一樣穩陣。在風高浪急之時,一樣可以不派息,股價一樣可以跌九成九。買房託之前,最重要的是知道房託所持有的物業種類,以及物業的質素。在這個時候就應該避開一點,以酒店為主的房託,小心陷入高息陷井,贏粒糖輸間廠。收息組合千萬不要一注獨贏,單以房託為主力,公用股亦應該佔一部份,分散一下風險。就算無人行街,無人住酒店,水電煤氣都是要用。



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4 則留言:

  1. 真的想請教一下,
    為什麼英國的商場房託會跌這麼多.
    五年間可以跌去九成,難道他們不行商場的嗎?

    因為我從未去過英國,只留在香港,完全不了解當地人生活,希望知多一點.

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  2. 咁長實用巨資購入Greene King, 肯定GG了
    ROSS

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