英國物業投資陷阱 - 所謂的保證回報

英國投資物業好多時都會遇到有些賣家 / 發展商提供保證回報作招徠，例如，保證回報 8% 頭三年，保證五年後高市價一定百分比向買家回購等等。這類的保障往往都吸引到不少的投資者去投資，全因投資者相信他們的投資將會得到穩定的回報，只賺不賠。但實情又是不是這樣呢 ?

今次跟大家分享一下一個案例，及一些發展商常用的合約條款，引以為戒。

投資者在 2016 年以二萬五千鎊，大概就是二十五萬港元在伯明翰投資了一個只有55 呎的小型辦公室，宣稱有 "保證" 回報，又有發展商 "保證" 回購的單位。結果現在想脫手又難，想租出去又難，最慘仲要貼錢繼續持有單位。

在 2016 時投資者 X 在展銷會上，投資了一個在伯明翰的物業。當時發展商保證五年的租金回報有 9.25% 。在五年後業主可讓發展商以買入價的 110% 回購單位。

投資者 X 亦跟發展商的管理公司簽了五年合約代為管理租務，而租客亦是由發展商所安排。

魔鬼在細節，在英國作物業投資，我認為最重要是看地契，買賣合約及租約。在銷售展上經紀說的什麼都是假，唯有白紙黑字最真實。最重要當然是要看看他究竟買了什麼，以及發展商的在合約裡究竟承諾了什麼。

看地契，先知道投資者 X 的權益。Freehold 還是 Leasehold ? 如果 Leasehold 的話，又是什麼條款。

地契年期 100 年，01/01/2014 開始。Leasehold 不是問題，但短過 100 年的 Leasehold 就唔建議。這裡已經是一個問題。

Leasehold 通常有兩個以後每年都要給的費用 1) Ground Rent (地租) 這個是給 Freeholder 以及 2) Service charge (管理費) 給物業管理公司，管理物業公共擁有的地方。地租跟管理費通常由業主支付，不過由於是商用物業。有些租約上，管理費會由租客承擔。在投資者 X 的例子上，管理費及地租就由租客承擔，所以投資者 X 一直都不知道作為業主的他要負責這些費用。

再看合約上的租金保證及回購條款是怎樣去寫。

不難發現雖然發展商確實有保證，不過這些保證的重要前提是要發展商還在，它才能夠對現它的承諾。若果發展商破產了，那所謂的承諾亦只是廢紙一張。

"不幸" 的事這正正發生了在投資者 X 身上。原本一切都相安無事收租，直至一年前，租務管理公司欠投資者 X 租金一年多。投資者 X 才發現物業已經人去樓空，由發展商安排的租客及發展商亦都雙雙破產失去聯絡。發展商破了產當然就不能夠去履行先前的承諾，而租客的欠租也因租客已經破產，追也追不回了。投資者 X 就眼白白只剩下空置的物業，以及不知道可以怎樣做。

把物業賣出去嗎 ? 只有五平方米的空間，一來又賣不到原本的價錢，二來市場也不多需求。

想租出去嗎?  連找租務經紀的管理費都蝕埋。

兩難的局面下，我想到的就是在拍賣行上盡快賣出去，寧願蝕一點，當交學費都比長期持有這負資產要好得多。

在這事上，投資者要留意的是合約的內容，合約中發展商的背景。若果做些基本的調查，應該不難發現發展商及經紀在展銷會上所承諾的，其實相當不靠譜。在政府公司注冊上，很容易就發現到公司成立了不久，而且資產不多，背後的發展商很易就可以把這表面公司拋棄，把承諾的責任拋下。至於租客公司，也是一間剛成立的公司，同樣的不靠諎。

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