2014年10月19日星期日

魔鬼細節

最近有朋友在曼徹斯特買了個服務式單位,發展商提供五年租金保證。同時提供六成按揭(5.7厘,五年定息)。其他細節如下:

樓價:£ 154,146
每月租金:£835 (扣除費用前回報:6.5%)
每月還款:£439.32

每年地租(Ground rent):£375
每年服務費(Service cost):£1351.81
每年管理費(Management fee):£621

另外,五年後續租,需要多付 15% 首期。

他在計算後,發現回報很小。而且他的律師也認為,地租每十年倍增的條款有問題。於是他就問問我的意見。

先不討論這層樓的回報。看了他的資料後,我也非常同意他律師所講的,這條件確實很有問題。絕對會影響到之後的價值。不要看小這每十年上調一倍。起初還好,但只要計計數,第十年,750,第二十年,1500 ..... 一百年,192000!!!!,再之後就會變成天文數字。或許現在說百年後有些太遠,但買樓是看未來的價值。除非是未來通漲變得極厲害,連十數萬英鎊也變得一文不值。否則可以肯定的是,這層樓將來是沒有甚麼價值,誰會要一層要倒貼錢的樓呢。所以我認為如果不能改變這條款的話,最好是盡快把這層樓賣出,換入其他單位更好。

最後,經過他的律師及發展商的磋商。這條款最後改為了每十年跟 RPI 調整。

跟大家分享這件事,希望想在英國買樓的人仕能夠引以為鍳。在英國買樓時,小心當中的細節。物業推介時,表面的回報可能很高,引致不少人心思思。但其實拆解後,有可能會發現回報不單不過,而且還有魔鬼細節在其中。一個不小心,就有可能賠了夫人又折兵。以朋友為例,如果不是發現了這細節,在成交後才跟磋商,發展商應該就不會同意更改條款了。到時朋友極有可能要以低價轉售單位,而新買家極有可能就是發展商呢!



12 則留言:

  1. 一開始又會加入這些絕對條件,實在奇怪,通脹、利率這類東西,誰有水晶球能預測呢?十年一倍,這實在有問題的概念。

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    1. 根據通漲還是可以接受的,這在英國也十分普遍的做法。因為租金,樓價絕大多數也會跟隨通漲上升。

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  2. 我覺得十分搵笨,扣除費用後回報唔夠5%,仲要係曼徹斯特,倫敦都可以搵到更好的回報。

    另外五年後續租,要多付 15% 首期,即係£ 23,122?成27個月租金,我有冇理解錯?真的話,頭5年每月真正租金收入只有£460,但每月要還款£439及比雜費£200。

    此外,律師及發展商磋商後,條款可以改為了每十年跟 RPI 調整,咁即係每十年上調一倍呢個條款並不是適用所有買家,我好懷疑這條款及續租多付 15% 首期係發展商為你朋友度身訂做。

    Kenny

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    1. 對,在曼徹斯特要找到更高的回報不難。你也沒有理解錯,確實是要在五年後再多付樓價的一成半。我覺得這些更像是發展商的投機取巧,發現到的買家就退一步更加條款。總有些買家留意不到而中計的。

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    1. 奸險手法層出不窮,無論世界各地都要小心小心

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  4. 1) RPI 是什麼,網上也搜不到?
    2)地租不是政府收的嗎? 在澳門, 我每年也要付地租給政府, 大約每年50磅左右, 每10年續一次約, 續約時又耍付一筆費用, 好像相當於10年的租金. 我也忘記了租金是否每次續約加.
    3) 每年服務費+每年管理費相當於租金的20%, 也十分高,
    4) 好像沒有差餉(rate?).

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    1. rpi 是 retail price index 是用來反映通漲,換句說話就是地租跟通漲上升。

      港澳的地業權都是政府所有,所以地租是給政府的。而在英國業權可以由私人所有,所以地租是交給業權持有人。

      英國沒有差餉。但有類似的 council tax。

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  5. 越學得多越發現 根本唔應該同發展商買樓 海外同香港一樣 溢價太高 二手市場應該有更好的選擇

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  6. You mentioned in your book that some law firms could act as leasing agencie as well. Can you please refer some to me? Or can you tell me from where I can find them? My property is in Manchester.
    Many thanks!

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  7. I have called at least 8 Solicitors but only one has confirmed that they can do the leasing too. Have sent them email for more information.

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