2016年1月20日星期三

第七間入手

有時候,我懷疑自己是否也是個購物狂,只是對象不是衣衫鞋襪,而是資產。

在現實生活中認識我的都知道,平常要我花一分錢來買東西是很難的事。另外是選擇困難,越是普通的東西,越是有選擇困難症。買衫,吃東西,對我來說是件苦差事。挑選半天也買不到一件。說去吃東西,想來想去也想不到去哪裡吃。唯獨是資產,不論是股票或是樓,當別人還在左選右選,我眼都唔眨話買就買。

當然這樣是有好亦有壞,好聽講是決斷,難聽講就是莾撞。

一直都知道這問題,但又一直都改不好,真令人頭痛。

今次這個問題又發作了。








今次買入的這一間,繼續是在大學區。大學區還是最好,可以靠著大學這樣的大樹。特別是在這外圍大風大雨的日子,這棵大樹份外令人感到安心。若果連一間六百年,略有名氣的大學都可以倒下,沒有人去讀,我真的不知道還有甚麼東西可以投資了。

環境方面,這間要比以往的要好一點。以往買來買去都是在公屋區,貪平貪間隔大。今次終於都買間在私人屋苑的,雖然價錢比起公屋區要貴些少,間隔也沒有那麼大,但就是勝在環境好一點。

不過環境都是其次,重要是價錢。年尾的價錢真的比年中的價錢平得多。

一來,臨近年尾,市場變得淡靜,交投沒有年中般熾熱。買賣雙方的叫價出價都不會那麼進取。

二來,油價下跌,油公司裁員減開支,油城的樓市又怎會不受影響。雖說大學區的影響不大,但多多少少還是會受到影響的。

在年中,我看過毗鄰的一個單位,跟買入的這一個完全一樣,質素還要差一點點。當時叫價 £130,000。我也有出價,出 £131,000。結果不用一個星期,就以 £146,000 賣出。如今,買入的這個單位只是 £125,500。不足半年已經平了一成半。

我承認我是有些少的師奶心態,見到平了少少就衝進場買貨。其實只是平了一成半,又不是真的大減價。如果,再遲一點買或者會更便宜。

不過,如果如果,每件事都有如果,又哪有乞丐。

如果我每個決定都正確無比,那我早就是下一個李嘉誠了。

這間屋在估價報告上,租金的估值有 £800 - £850。若果以 £850 計,足足有八厘的回報。

不過,我沒有那麼樂觀。我的預測是 £750 左右,也就是 7.1% 左右的回報,還算可以接受。

現在買入這間,時間上有些少尷尬。這個時間剛過了學生的租屋期。下輪的租屋旺期要等到年中了。現在真的有可能要空置幾個月。

不過,其實買入這一間也是有些少私心。心想若果真的租不出,就自己住吧。

亦是因為有這樣的私心,所以買的時候,也選擇環境好少少的。加上單位連私家車位,未來就可以泊 我的保時捷 了!(笑)

買了這麼多間屋給人住,買間給自己住應該也不過份吧。

(保佑租唔出,保佑租唔出。。。。 租得出就要繼續訓上下隔床了)

49 則留言:

  1. 回覆
    1. 勁咩鬼。或者是自己掘緊個陷阱俾自己呢~

      刪除
    2. 咪嚇人啦,學生屋邊有得輸,硬贏。

      刪除
    3. 都唔係架,小心使得萬年船嘛。都係小心啲好。

      刪除
    4. 而家呢個世界,最大風係IS 放炸彈,但要放都放倫敦啦。我老婆成問怕唔怕呀,啲屋係晒一度。我成日都甘答。

      刪除
    5. 哈哈,我都係咁講,要炸都唔會揀啲偏僻地方來炸。

      刪除
    6. 其他風險: 經濟轉差, D人搵唔到食, 而福利又減少, 因為政府無錢, 有能力的人會移民, 房屋少人租少人買 !
      所以都係睇實經濟走勢 !

      刪除
    7. 比金融海嘯歐債危機更差?

      刪除
    8. 世界經濟最壞時刻都沒出現, 等D油企爆曬先啦 !

      刪除
    9. 甘不如套現放錢係銀行,等最壞時刻到。

      刪除
    10. 我本人就唔睇好英國/歐洲或美國, 反而對香港和大陸物業有信心; 香港只要比高位跌去一半, 應該買得過, 不過唔係細單位收租, 因為細單位供應將來會好多 !
      投資最緊要分散, 唔好全部雞蛋放一籃子內 !

      刪除
    11. 如果開始有油企破產, 咁油價就差不多跌完 !

      刪除
    12. 你睇對香港有信心,但要跌一半先買得過。你對香港都好有信心wor。
      你唔睇好英國,即係你預期英國跌多過一半而縱使這樣也吸引唔到你。
      甘就惜目以待。

      刪除
    13. 如果將來由外國回流, D 人須要住樓 :)
      剛開始跌的市場, 當然沒去到最低位 !

      刪除
    14. 睇完 lisa 姐所講的風險,不知對香港的信心何來呢?

      "經濟轉差, D人搵唔到食, 而福利又減少, 因為政府無錢, 有能力的人會移民, 房屋少人租少人買 " 香港的經濟都唔係特別好。香港過份地依賴金融地產旅遊,旅遊已經受到中港矛盾的影響。金融長遠來看,中國越開放香港的地位就越不重要。這些行業又跟地產的關係密切。

      的確,有能力的人會移民。但現在有能力的人,也不見得會搬來香港。更何況中港兩地的似是移出去的多。之前 knightfrank 的財富報告也有這樣的數據。反而是 lisa 姐唔睇好的美國/英國先多人,仲要係有錢人移民去。

      http://www.knightfrank.com/wealthreport

      我也認為總不可能等到最壞時刻先投資。如果最壞時刻十年未到,是否把錢放在銀行十年不投資呢? 油企爆曬先來投資,是連 bp, shell, esso 都爆嗎?

      我記得之前看過 lisa 姐的投資,房地產都佔了八成以上。假設樓價真的是跌一半,而你又再買。這不是把更多的雞蛋放進已經有很多雞蛋的籃子嗎? 除非是 1% 已經是幾百萬甚至幾千萬。但若果如此,只是投資多 1-2%。那又何必對這些時機那麼著緊,反正就只有很小部份的投資會真正可以捕捉到這 "跌一半的機會"。當之後樓價回升至現水平,1% 資產賺一倍對整個組合而言也只是 1%的利潤。反而現有的八成就要坐過山車一樣。

      刪除
    15. 我物業已升4倍, 跌一半都還有2倍, 無借貸, 唔會供唔起俾銀行收樓 :)
      而物業1/3在深圳, 價升緊; 2/3在香港, 唔係細價樓, 跌價唔會咁大 !
      所以要買多一個住宅, 等D仔女返來有樓住 !
      只是答你問題, 唔係show off, 係都在自已網告知天下啦 :)

      刪除
    16. 如果你一路持有唔打算賣,供晒未唔係重點,因為間屋只是為你帶來極低回報(相對市價)。重要的是間屋可以為你帶來幾多現金流。可能Ricky兄呢幾間屋仔嘅正現金流多過你香港深圳嘅屋。

      係香港肯出兩萬或以上租屋,選擇多的是,那怕沒屋住。香港一千萬屋都係租兩萬幾。自置要五百萬首期,但以Ricky兄的回報,只須二百多萬已可以對沖香港千萬樓租金。

      講到風險(有標題無評估)係人人都識講,可以講到好跨張高風險,甘就放錢係銀行,乜都唔好做。評估風風險才是重點。大啞灣電廠出事的機會可能仲高過你所講嘅風險。唔係講笑。

      刪除
    17. 算啦, 拗來好無謂, 只是想說最後一句, 投資不只睇短暫回報, 還要睇長遠升值和保值 !

      刪除
    18. Lisa 姐,Ricky 兄細你40年。你的年代,10%首期可在香港置業,仲食地血浪。而家呢代係香港機會唔同佐,所以要另搵出路。睇長線,我敢講40年後,Ricky兄嘅組合累積回報和總值一定多個你而家啲樓(扣除通脹),呢條數好易計。

      講風險標題好容易,沒有風險平估什麼意思也沒有。好多人覺得沒有評級直債好高風險,但原來識玩就唔高風險,仲融資放大回報,Starman 兄便是個好例子。

      刪除
    19. 我十分同意HareT兄的而家呢代係香港機會唔同佐,又如前所言,因本人睇好英國的長遠升值和保值,所以往年再出售部份香港物業,將套現換馬到英國合適自己財務能力的地方。
      雖現仍在摸索中,但Ricky兄和 HareT兄等,尤HareT兄更給我很大隔山買牛的勇氣和鼓舞!謝謝他們的無私分享及各不同意見。

      刪除
    20. 我當初買樓1/2/3/4 是FULL PAY, 而樓1/2/3都賣咗而賺咗, 而用個D錢買其他物業 ! 當然當時樓價低, 所以我來討論的唔係比叻比身家, 因為我都唔會說自已有錢, 唔係一早在網誌大唱特唱啦 !
      我出聲的用意是在討論風險, 大家唔喜歡就唔講啦!

      刪除
    21. 還有Starman 是唔同 level, 佢己去到企業家的 level !

      刪除
    22. http://www.armstrongeconomics.com/archives/42256

      刪除
    23. 英國將來的命運變數多多, 大家要小心啦 !
      講完 !

      刪除
    24. Lisa 姐,如果你可以提出更實質的數據去支持你風險的論點,無任歡迎,不是只有風險標題。
      不如你google 下uk property forecast 睇下乜。

      刪除
    25. 原來 lisa姐係投資經歷是這樣,在物業上賺到不少,難怪會推崇物業投資。不過現在還有幾多人可以像 lisa 姐當年一樣 full pay 一層樓呢? 現在最平的都要二三百萬。應該不是很多人有這樣的資金吧。之前從 lisa 姐的留言中感到你不太主張借債,那你叫如今的人何以買樓呢? 同時,你也不鼓勵股票投資。樓又買不到,股又不好買,那以 lisa 姐之見還有甚麼可以投資呢?

      說變數,其實如果說變數多多,就說風險大。世界上有哪處地方不是這樣,變數多多。若果有變數就不用投資,就哪裡都不用投資了。

      英國的 Lisa 姐已經指出了。但香港及中國又何嘗不是一樣。

      投資要看長遠的話,現在距離2047年都只有三十年。香港到時的未來,會變成怎樣。看這幾年來的政治內耗,中港矛盾,優勢消失,這些就不是變數?! 當香港的優勢不再,跟中國其他的城市差不多,到時候還可以支撐如今的高樓價?! 中國就更不用說,現在新聞上日日都有這樣的報導。但難道又可以單說因為這些理由,就說中港不值得投資嗎?! 若果如此,那我也要跟 lisa 姐說句小心了。中港投資很危險呢,一樣是命運變數多多,小心。

      其實要說變數多麼容易,我隨便想已經想到這幾個,報紙亦都日日有這樣的報導。但我想投資更重要的是在風險及回報中取得平衡,知道這些變數實際會帶來的影響。

      刪除
    26. 經歷過英國及香港樓市的低潮,英國樓市分別曾在89年及2007年見頂,89年的跌幅是12%,倫敦是28%;2007年的跌幅是20%,倫敦是25%。至於香港,97年見頂後,到2003年沙士時的跌幅是65%左右。那處的跌幅及風險較大,識計數都知。

      Ricky又提出2047年的問題,呢個係好問題。我再提多兩個問題:

      1. 英國未來25年人口增長是1000萬,香港呢?我只知出生率比日本更低,沒有每日的單程証輸入人口,真不敢想像,但人口老化是不可避免的:
      http://www.dailymail.co.uk/news/article-3294822/Population-Britain-set-rise-nearly-10-million-25-years-half-come-abroad.html

      2. 香港的樓以往30年以上好難按揭,而家較好,但40,50年的呢?我不知道有冇困難?但英國好多樓講緊100年,200年,都係可以賣,可以做按揭。

      Kenny

      刪除
    27. Kenny兄非常好的回應,讚!

      另外補充歐債時歐洲風聲鶴唳,英國樓市相對橫行。而百年一遇金融海嘯只下跌20%,但租金回報7厘以上,即係三年已回本,可以迎接更大的變數和風險。

      刪除
  2. 英國的居住環境真的比香港好得多!
    用這個價錢,三份一間屯門樓也買不到...

    回覆刪除
    回覆
    1. 這只是大城市與小城市的分別。我呢啲山旮旯地方,樓價當然平一點。但這些山旮旯地方,居住環境好不好,就真的視乎個人。可以忍受到沒有娛樂,沒有好東西吃,出街來來食來食去都差不多。那確實不錯。要多采多姿的生活,就絕對不適合。

      大城市一定是貴一點,這也沒有辦法。倫敦跟香港也一樣貴。

      刪除
    2. 除佐倫敦,英國啲貴屋唔係大城市,相反出名大學城啲屋仲貴過大城市貴。倫敦以外大城市如曼城,伯明翰,利物浦... 全部係沙田第一城三份一價錢。

      刪除
  3. 天生購物狅2,可拍成电影。:D

    回覆刪除
    回覆
    1. 哈哈,睇心理醫生就有我份

      刪除
  4. 恭喜你,又買一間,仲係大減價。我係東南部,但就愈來愈貴,特別呢排啲人趕住4月成交,好多成交價都比開價高10-15%。有空可否講下公屋區,特別是多層大廈的治安?我都想買多層大廈的公屋,因為回報高,但未去過,唔少人一聽見公屋就勸我唔好。

    Kenny

    回覆刪除
    回覆
    1. 公屋區鄰居的質素係差少少,但係有政府幫手做維修同清潔。政府的收費比起出面請師傅要平得多。如果揀得好,公屋真係比私樓要好好多。

      刪除
    2. 公屋區治安差, 我大仔都有一間, 本來自住俾人爆竊, 依家住名校區, 而出租間屋 ! 是好可惜, 因為間屋好靚, 又3睡房2浴室2廳.

      刪除
    3. 都唔係咁講。有啲公屋區幾十年前起落,到現在週邊的配套都已經好成熟,有些都在名校區,治安都好好。重要的都係識唔識揀。

      刪除
  5. Hi! 你個blog好正呀。
    我上年9月第一次黎英國,依家係University of Birmingham讀緊master。我一向對投資都係0概念,但人大左,都要開始諗置業既事(如果我好似你咁早識諗就好啦)。初初黎到英國,聽朋友講英國俾首期三四十萬都可以買樓放租,真係好似黎到人間天堂。我呢幾日終於開始認真上網了解下英國樓價,仲雄心壯志咁計畫今年年尾就買入我人生第一個物業(可能係唯一一個...)!但好彩睇到你個blog,你既英國買樓經歷真係教到我好多野,相信幫唔少人行少好多冤枉路。多謝你咁generous去分享。我原本真係以為俾心機儲好個幾十萬首期,然後可以輕鬆做業主,唯一考慮都係維修保養問題,但原來背後有咁多咁多既野要考慮,你所分享既各方面要留意既野,真係有錢都唔知去邊到買呀。有時間黎Birmingham既話,請你食飯!:)

    回覆刪除
    回覆
    1. 多謝晒先。請食飯的話,可以 email 留低 contact 喎!

      到時真係來 Birmingham 我都知點樣搵你食請飯嘛~~ 呢方面我係老實不客氣,呵呵呵呵

      刪除
  6. 想問怎樣知道那單位是公屋? Rightmove 有那些盤嗎?

    回覆刪除
  7. 90後兄用既方法係10年前香港都可以實行,可惜而家想學習都已經行唔通。

    回覆刪除
    回覆
    1. 無錯,其實就是抄之前香港可行的方法。

      刪除
  8. 但想問當地既租金上income tax 係幾多?
    例如收£800租要比幾多tax?

    同埋有冇其他稅項? 例如capital gain tax?

    回覆刪除

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...