2014年6月24日星期二

我要小心,小心,小心

早前看到了 R 兄的一篇文章,無得輸,他分析了他自己所面對的風險和提出了解決方法,以及他為應對未來的一些部署。我覺得 R 兄這種居安思危的做法很值得學習,所以又想了一想目前自己的處境。

回顧這兩年的投資,還算是一帆風順。在買樓之時,能夠買到心水的物業,回報也不低。同時,租務上所有的租客都很不錯,沒有發生過租務上的糾紛。即使遇上了問題,都只是小問題,可以用錢去解決。俗語說,用錢解決到的問題,就不是問題了。

但世上不會有永遠的順風,在順風之時,應該去做的是去想逆風時的應對方法,而不是繼續去想如何無止境地利用這順風。不論是是歷史,還是現今成功人仕都有這樣的心得。古人的心得是居安思危,防患於未燃,積谷防饑,而現今也有李生說過,他為危機做好準備。前車可鍳,既然他們有這些經驗,從中學習是不會錯的。

說到風險,暫時可以想到的是:

蘇格蘭獨立
我視這為短期內最大的風險,假若蘇格蘭在九月中的公投中成功爭取到獨立,將會帶來很大的風險。貨幣,不知道會是繼續用英鎊,歐元,還是新創貨幣。繼續用英鎊固然好,用上其他貨幣的話,未來就要把收租的貨幣換成英鎊,來償還目前的銀行貸款。歐盟成員,不知能否直接加入歐盟。如不能留在歐盟,這將影響到從歐洲來的學生數量,這樣對目前依賴學生的租屋市場,將是非常大的影響,間接將影響到租金價格及出租率。

獨立的話,太多太多的不確定性,這些都是風險。要是真的獨立了,我就有可能要停止在蘇格蘭買樓,甚至把樓變賣,再重新找尋新的投資機會了。目前可以做的就只有靜觀其變。

槓桿
水是既可載舟,亦可覆蓋。槓桿亦然,適當地運用可把利潤增加,但不小心亦可把投資給毀了,所以要小心運用。房貸是貸款中屬於較佳的類別之一,只要準時還錢,銀行通常都不會追數,要加錢彌補差額,甚至把層樓收回。很多前輩都早已經在金融海嘯或更早的金融風暴中,親自的驗證了銀行這做法了。他們的看法是銀行不傻,在低潮時期逼死業主,即使把樓收回,但樓價亦會在那時重創,即使銀行強行收回拍賣,也不一定足夠償還貸款,結果反會做成大量的虧蝕,令銀行業績更差。倒不如繼續讓業主供樓,保持銀行帳面上的盈利。總結是銀行有權追數,但大多數都沒有誘因去行使。追數的可能性應該不大,即使被追數,亦可以把樓賣出以償還貸款。要做到負資產令到沒有能力靠賣樓還債的話,經過計算,樓價要大幅下跌四成,才會令到整個組合成為負資產。而在過往這麼多年的歷史中,英國樓市好像也沒有跌過這麼多。

因些更重要的是保持足夠的現金流支付負債,目前每月流入是每月支出的 2.6 倍左右,這個數字尚算安全。但緊急調度儲備就因樓4的超支,以及其他原因,從中抽取了不少,令到儲備跌到只足夠六個多月的度用。雖然還是可接受,但值得關注及警惕,最好是重新提升到目標有一年的儲備。

房屋維修
雖說樓在買回來的時候,已經進行過檢查,加上翻新,理應可以再用上一段時間也不用維修。但很多事都說不準,天有不測之風雲,就像之前樓3及樓4的圍欄被強風吹倒,要花錢請師傅維修,這些都需要用到錢。大的維修要靠保險,小的要靠儲備。所以買保險時要看清楚保障,至於其他就要靠儲備了,說來說去其實又是要有充足的儲備。

租務問題
租務上,有兩個風險,一是遇到租霸,二是空置。兩樣的解決方法不難也不易。就是要把組合做大。做大了就不會怕因問題而引致到租金斷裂,再形成骨牌效型,影響到借貸,再到在槓桿一節中所提到的風險。正如一些以收租為主的上市公司,他們總會有些舖位因各種原因而空置,但這不會影響到他們的財政。原因正是他們的組合夠大,一兩間空置或遇上租霸的物業根本不會對集團做成甚麼影響。

比如,持有的物業只有一間,當一間空置時,空置率是 100%;兩間時,空置率是 50 %。如此類推,一百間時,空置率只是 1 % ,對整個組合根本是微不足道。

總結,目前要應對當前的風險,除了有些是解決不到,只能隨時間而解決外。最要做的是先把儲備提升,後再尋找機會再擴大組合。慢慢把整個投資推向一個更安全的位置。

R兄,在回答我的留言時說到,三戰皆勝之師更加要額外小心。 心太雄時很容易做傻事。

心是時候要縮細一點,先把根基做好,才能在未來做得更好。

我想的跟 R 兄一樣,"快富而有機會快破,絕不是我那杯茶,我會選擇慢富而必富。"可以做到長長久久才是,所以往後的決定更加要比以前小心,小心,小心。要在回報及風險中取得適得的平衡。

6 則留言:

  1. 穩健中尋求發展,發展中不忘穩健

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  2. 資金不足永遠都是投資樓的問題, 銀行為了保障自己都會要投資人有六個月以上的儲備
    所以有時儲夠首期其實都不夠, 還要儲突至得到貸款

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  3. 居安思危,想法亦頗全面,穩健,有些部署需要時間不要緊,最重要是知其行,支持,加油。

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