我要小心，小心，小心

早前看到了 R 兄的一篇文章，無得輸，他分析了他自己所面對的風險和提出了解決方法，以及他為應對未來的一些部署。我覺得 R 兄這種居安思危的做法很值得學習，所以又想了一想目前自己的處境。

回顧這兩年的投資，還算是一帆風順。在買樓之時，能夠買到心水的物業，回報也不低。同時，租務上所有的租客都很不錯，沒有發生過租務上的糾紛。即使遇上了問題，都只是小問題，可以用錢去解決。俗語說，用錢解決到的問題，就不是問題了。

但世上不會有永遠的順風，在順風之時，應該去做的是去想逆風時的應對方法，而不是繼續去想如何無止境地利用這順風。不論是是歷史，還是現今成功人仕都有這樣的心得。古人的心得是居安思危，防患於未燃，積谷防饑，而現今也有李生說過，他為危機做好準備。前車可鍳，既然他們有這些經驗，從中學習是不會錯的。

說到風險，暫時可以想到的是：

蘇格蘭獨立
我視這為短期內最大的風險，假若蘇格蘭在九月中的公投中成功爭取到獨立，將會帶來很大的風險。貨幣，不知道會是繼續用英鎊，歐元，還是新創貨幣。繼續用英鎊固然好，用上其他貨幣的話，未來就要把收租的貨幣換成英鎊，來償還目前的銀行貸款。歐盟成員，不知能否直接加入歐盟。如不能留在歐盟，這將影響到從歐洲來的學生數量，這樣對目前依賴學生的租屋市場，將是非常大的影響，間接將影響到租金價格及出租率。

獨立的話，太多太多的不確定性，這些都是風險。要是真的獨立了，我就有可能要停止在蘇格蘭買樓，甚至把樓變賣，再重新找尋新的投資機會了。目前可以做的就只有靜觀其變。

槓桿
水是既可載舟，亦可覆蓋。槓桿亦然，適當地運用可把利潤增加，但不小心亦可把投資給毀了，所以要小心運用。房貸是貸款中屬於較佳的類別之一，只要準時還錢，銀行通常都不會追數，要加錢彌補差額，甚至把層樓收回。很多前輩都早已經在金融海嘯或更早的金融風暴中，親自的驗證了銀行這做法了。他們的看法是銀行不傻，在低潮時期逼死業主，即使把樓收回，但樓價亦會在那時重創，即使銀行強行收回拍賣，也不一定足夠償還貸款，結果反會做成大量的虧蝕，令銀行業績更差。倒不如繼續讓業主供樓，保持銀行帳面上的盈利。總結是銀行有權追數，但大多數都沒有誘因去行使。追數的可能性應該不大，即使被追數，亦可以把樓賣出以償還貸款。要做到負資產令到沒有能力靠賣樓還債的話，經過計算，樓價要大幅下跌四成，才會令到整個組合成為負資產。而在過往這麼多年的歷史中，英國樓市好像也沒有跌過這麼多。

因些更重要的是保持足夠的現金流支付負債，目前每月流入是每月支出的 2.6 倍左右，這個數字尚算安全。但緊急調度儲備就因樓４的超支，以及其他原因，從中抽取了不少，令到儲備跌到只足夠六個多月的度用。雖然還是可接受，但值得關注及警惕，最好是重新提升到目標有一年的儲備。

房屋維修
雖說樓在買回來的時候，已經進行過檢查，加上翻新，理應可以再用上一段時間也不用維修。但很多事都說不準，天有不測之風雲，就像之前樓３及樓４的圍欄被強風吹倒，要花錢請師傅維修，這些都需要用到錢。大的維修要靠保險，小的要靠儲備。所以買保險時要看清楚保障，至於其他就要靠儲備了，說來說去其實又是要有充足的儲備。

租務問題
租務上，有兩個風險，一是遇到租霸，二是空置。兩樣的解決方法不難也不易。就是要把組合做大。做大了就不會怕因問題而引致到租金斷裂，再形成骨牌效型，影響到借貸，再到在槓桿一節中所提到的風險。正如一些以收租為主的上市公司，他們總會有些舖位因各種原因而空置，但這不會影響到他們的財政。原因正是他們的組合夠大，一兩間空置或遇上租霸的物業根本不會對集團做成甚麼影響。

比如，持有的物業只有一間，當一間空置時，空置率是 100%；兩間時，空置率是 50 %。如此類推，一百間時，空置率只是 1 % ，對整個組合根本是微不足道。

總結，目前要應對當前的風險，除了有些是解決不到，只能隨時間而解決外。最要做的是先把儲備提升，後再尋找機會再擴大組合。慢慢把整個投資推向一個更安全的位置。

R兄，在回答我的留言時說到，三戰皆勝之師更加要額外小心。 心太雄時很容易做傻事。

心是時候要縮細一點，先把根基做好，才能在未來做得更好。

我想的跟 R 兄一樣，＂快富而有機會快破，絕不是我那杯茶，我會選擇慢富而必富。＂可以做到長長久久才是，所以往後的決定更加要比以前小心，小心，小心。要在回報及風險中取得適得的平衡。