2020年6月17日星期三

買 REITS 買到生不如死

最近同網友傾起投資 Reits,有網友提到最近在香港有一班投資者買 Reits 買到輸幾十萬,甚至幾百萬。在連登同香討都有 post 講起這件事。內容主要是有投資導師推介學生,Short put 一些海外 Reits 的期權,以此來以平價買入 Reits,一心打算可以低價買入優質的 Reit ,一邊又可以賺取當中的股息 。結果事與願違,最近的疫情令到這些 Reit 停止派息,股價急跌,學生損失嚴重。

好奇心驅使下,我就去睇下投資導師推介的是什麼 Reits 令到投資者損失這般嚴重。

一睇英國 N R R ,心知不妙。此 Reit 一向以高息作賣點來吸引一班股民投資在此 Reit 身上,在未停派息及股價下跌前,此 Reit 過往幾年一年派四次息,合共都有 21p 以上,股息率 + 10% !!!! 我見到這麼高息自不然也研究一下,只是。。。。。。

先簡單介紹下 NRR 的基本,NRR 全稱 New River Reit,根據它公司網頁的介紹,主要集中做零售及休閒消費類型的物業,例如酒館餐廳之類。網頁上就特別強調的是它的 Retail (零售) 及 Pub (酒館)  的物業組合。但對比起其他 Reit,NRR 還有一樣特點是它在物業上的交易是頗為頻繁,與傳統的 Reit buy and hold 相比,NRR 更似物業炒家,以低價買入大型項目,然後再以引入優質租客或升值物業,再拆售或轉售套利。它們自己也是這樣對外宣傳,它們的營運模式。









簡單睇一睇上一年的年報,就覺得這間公司很有問題,數字非常難看。完全不是管理層所說那麼好境。這亦是為何我說一見到用 NRR 作優質收息 Reit 作招徠就心知不妙。

先不說疫情,NRR 的運作模式是很依賴管埋層的眼光,貨如輪轉,兼每個項目賺錢才能保障公司的派息。這間公司賺來的錢,一直都不夠派息。公司今年派完股息,要極度依賴明年的機遇才能保障派息。上年未發生疫情前,NAV 已經開始下跌,LTV 上升至近四成的警戒水平。這樣的 Reit 又豈會是穩定之選,減派息或股價隨資產淨值下跌只是遲早的事。

同其他英國 Reit 一樣,在疫情下,NRR 就更受到前所未見的打擊,睇股價,過去一年的股價。由高位 218P 直插到低位 47p。即使最近重回 72p ,對比高位亦只剩下三成三左右。




英國零售類地產 (除倫敦) 在過去幾年都是吹冷風,受到消費模式的改變,傳統零售轉至網上零售,空置率上升,而英國商業地產的稅制又沒有改變。在英國持有商業物業,若果沒有租客,業主可是要負責交物業稅給政府,差不多是市值租金的一半 !!!!! 空置的物業對業主可是相當大的一個負擔。

另一隻主攻零售的 Reit - Intu 是一個很好的例子,展示英國零售 Reit 面對的死局,空置率上升,沒有租金收入,又要支付物業稅 ; 又會造成估值下降,令 LTV 上升,理論上,一定要充實資本。售出優質物業,剩下的物業質素又會變差; 售出質素差的,價錢又未必好;批股發債,息高,股價殘。最終公司價值蒸發,完全翻不到身。

投資 Reit 雖然有以少量資金就可以間接投資房地產的好處,但亦需要熟悉 Reit 背後持有的物業及當中的營運模式,以及所在市場的遊戲玩法。以英國商業地產為例,閒置物業的成本就極之高昂,一下子就由賺錢變負債累累。海外房地產隔山買牛,即使是 Reit 也需要極小心小心小心。

延伸閱讀:
New River Reit 
房託收息防守之選?

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6 則留言:

  1. 零售模式轉變,香港REIT過幾年可能都避不過呢一關
    ROSS

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    1. 香港人口密度高,應該會好些少。

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  2. 那些買到生不如死的人不是投資Reits 啊!
    他們是投資洐生工具啊!

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    1. 個 underlying 都係要依靠的係間公司穩定同優質,股價唔急跌,但事實係間公司麻麻地。

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  3. LAND/BLND 不似NRR以投資為主, 但停派了6月息, 未來減息是否很大?
    另外, 加拿大REIT, RIOCAN, 是否如英國REIT一樣不值得持有? 謝謝!

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    1. Hi, 加拿大 REIT 沒有研究就不多評論了。 Land & Blnd 要背負組合中依然佔大份的零售物業,未來不看好。在英國沒有租客,業主硬死 business rate 這是弱點,賺不到,反倒蝕。未來經濟不容看好,資產價值下滑,減股息來減低負債率應該是必然。

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