2020年6月17日星期三

買 REITS 買到生不如死

最近同網友傾起投資 Reits,有網友提到最近在香港有一班投資者買 Reits 買到輸幾十萬,甚至幾百萬。在連登同香討都有 post 講起這件事。內容主要是有投資導師推介學生,Short put 一些海外 Reits 的期權,以此來以平價買入 Reits,一心打算可以低價買入優質的 Reit ,一邊又可以賺取當中的股息 。結果事與願違,最近的疫情令到這些 Reit 停止派息,股價急跌,學生損失嚴重。

好奇心驅使下,我就去睇下投資導師推介的是什麼 Reits 令到投資者損失這般嚴重。

一睇英國 N R R ,心知不妙。此 Reit 一向以高息作賣點來吸引一班股民投資在此 Reit 身上,在未停派息及股價下跌前,此 Reit 過往幾年一年派四次息,合共都有 21p 以上,股息率 + 10% !!!! 我見到這麼高息自不然也研究一下,只是。。。。。。

先簡單介紹下 NRR 的基本,NRR 全稱 New River Reit,根據它公司網頁的介紹,主要集中做零售及休閒消費類型的物業,例如酒館餐廳之類。網頁上就特別強調的是它的 Retail (零售) 及 Pub (酒館)  的物業組合。但對比起其他 Reit,NRR 還有一樣特點是它在物業上的交易是頗為頻繁,與傳統的 Reit buy and hold 相比,NRR 更似物業炒家,以低價買入大型項目,然後再以引入優質租客或升值物業,再拆售或轉售套利。它們自己也是這樣對外宣傳,它們的營運模式。









簡單睇一睇上一年的年報,就覺得這間公司很有問題,數字非常難看。完全不是管理層所說那麼好境。這亦是為何我說一見到用 NRR 作優質收息 Reit 作招徠就心知不妙。

先不說疫情,NRR 的運作模式是很依賴管埋層的眼光,貨如輪轉,兼每個項目賺錢才能保障公司的派息。這間公司賺來的錢,一直都不夠派息。公司今年派完股息,要極度依賴明年的機遇才能保障派息。上年未發生疫情前,NAV 已經開始下跌,LTV 上升至近四成的警戒水平。這樣的 Reit 又豈會是穩定之選,減派息或股價隨資產淨值下跌只是遲早的事。

同其他英國 Reit 一樣,在疫情下,NRR 就更受到前所未見的打擊,睇股價,過去一年的股價。由高位 218P 直插到低位 47p。即使最近重回 72p ,對比高位亦只剩下三成三左右。




英國零售類地產 (除倫敦) 在過去幾年都是吹冷風,受到消費模式的改變,傳統零售轉至網上零售,空置率上升,而英國商業地產的稅制又沒有改變。在英國持有商業物業,若果沒有租客,業主可是要負責交物業稅給政府,差不多是市值租金的一半 !!!!! 空置的物業對業主可是相當大的一個負擔。

另一隻主攻零售的 Reit - Intu 是一個很好的例子,展示英國零售 Reit 面對的死局,空置率上升,沒有租金收入,又要支付物業稅 ; 又會造成估值下降,令 LTV 上升,理論上,一定要充實資本。售出優質物業,剩下的物業質素又會變差; 售出質素差的,價錢又未必好;批股發債,息高,股價殘。最終公司價值蒸發,完全翻不到身。

投資 Reit 雖然有以少量資金就可以間接投資房地產的好處,但亦需要熟悉 Reit 背後持有的物業及當中的營運模式,以及所在市場的遊戲玩法。以英國商業地產為例,閒置物業的成本就極之高昂,一下子就由賺錢變負債累累。海外房地產隔山買牛,即使是 Reit 也需要極小心小心小心。

延伸閱讀:
New River Reit 
房託收息防守之選?

-----------------------------------------------------------------------

我跟朋友在英國成立了一間物業管理公司,專門向海外投資者提供英國的物業管理服務,包括倫敦 Zone 2 以內,曼徹斯特,利茲及利物浦。如果有興趣知道我們的服務及收費,歡迎你來郵查詢。

電郵 rkwc1993@yahoo.com.hk

-----------------------------------------------------------------------

如果覺得我的分享是不錯的話,歡迎你加入我的 Patreon。每月稍為支持一下,增加我寫作分享的動力,無限的感激。你亦都可以當係每個月請我飲杯咖啡。

大家一起討論股票理財投資,實行有錢齊齊搵,集思廣益


-----------------------------------------------------------------------

一對一投資英國房地產投資 / 咨詢環節,令你了解到英國物業市場要專意的地方,基本投資需知,要避開的地方。最重要令你可以在香港也能夠投資到英國房地產。每節一小時 $1000 ,有興趣請以 paypal 轉帳,再電郵或 whatsapp 安排時間上課。


-----------------------------------------------------------------------

眾安銀行用我嘅邀請碼【PY86Y7】 成功開戶,你可以攞到2% p.a.定期存款加息券!最快5分鐘就開到戶喇。受條款及細則約束。


之後你可以用你的邀請碼推介更多人,每推一個你就可以得到 $200 的現金獎賞,十個 $2000,一百個就 $20000 !!!

-----------------------------------------------------------------------

英國留學生必需要識在英國輕鬆賺錢的方法,每月額外幾百鎊的免稅收入,有興趣可以透過以下條 link 加入,每個月十八鎊,就有詳盡的方法,同埋每日的優惠。如果唔明白歡迎你來郵。實行有錢齊齊搵。(只限英國生活的朋友)



4 則留言:

  1. 零售模式轉變,香港REIT過幾年可能都避不過呢一關
    ROSS

    回覆刪除
    回覆
    1. 香港人口密度高,應該會好些少。

      刪除
  2. 那些買到生不如死的人不是投資Reits 啊!
    他們是投資洐生工具啊!

    回覆刪除
    回覆
    1. 個 underlying 都係要依靠的係間公司穩定同優質,股價唔急跌,但事實係間公司麻麻地。

      刪除

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...