2014年11月10日星期一

買樓好,還是買股好?

投資股票好,還是投資地產好?

在投資上,常常都會遇到這一個問題,究竟投資哪一樣好呢?

股票因其股價波幅大,常被定性為高風險;物業則較穩定,而且是以實物存在,所以予人安心穩陣的感覺。所以不少人都會指出物業投資比股票投資好。

但我的想法是其實兩者都沒有分別。

假設,有一位投資者持有數百個物業。一天會計師建議這個投資者成立一間公司,再把所有的物業都轉名至這間公司。原因是這樣可以節省到一定的稅項。所以投資者聽取了會計師的建議,開設了公司,把所有的物業都轉至這間公司的名下。

在這個時候,投資者就不再是物業的持有人了。所有的物業都屬於了這間公司,投資者只持有公司的股票;投資者現在是投資股票,而不再是投資物業。

如果按照一般人的思想,那投資者就是由 "較穩陣的物業投資" 轉變為 "高風險的股票投資" 了嗎。但事實上,投資者所持有實質資產根本沒有改變。投資者最終投資的資產還是物業。改變的只是投資的名目,由 "地產"變為 "股票",僅此而已。他的風險或者回報並沒有因為由物業轉為股票而改變。所以投資這間公司的股票,還是投資地產好呢?對這位投資者來說,其實就沒有分別。這間公司的股票既是物業,物業同樣也是股票。

在這個投資者的眼中,公司/股票甚至不能稱得上是資產。因為公司/股票只是盛載物業這資產的媒體。真正的資產還是那些物業。"投資股票好,還是投資地產好?"這個問題也就不能夠成立。因為兩樣東西不能夠相題並論。地產是一種資產,股票只是一種控制資產的媒體。股票並不是資產的最終形式,它所代表的是一間公司的資產。在這個例子就是那數百個物業。

從這個例子引伸下去,所謂的投資股票好,還是投資地產好。其實應該重整為:投資股票背後的那資產好,還是物業好?

當選擇投資股票,還是物業之時,投資者應該考量的是股票背後的資產。股票市場上,股票可以代表的資產可以是任可一種可以值錢的東西,例子中的物業只是其中一種。股票也可以代表發電廠,港口,工廠,等等。在考量買入股票或是投資買樓時,應該做的是比較背後的資產。

如果物業是優質的資產,那就投資地產;公司擁有的是優質資產,那就投資那公司的股票。優質的資產就是值得投資,根本沒有需要執著於是股票,還是地產。最重要的是買入了甚麼資產!!!!

16 則留言:

  1. 以你既例子來說, 一個擁有物業既人變成了公司股東

    不過這個人是insider,依然擁有控制該公司的權力, 並可以依法去發行/減少股票, 故此他的風險肯定會比外面買了他公司股票的人為少

    所以決定風險多少應該以能夠對該投資物的控制程度來決定

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    1. 塘人說的是正確, 如果你是股票發行人, 當然無分別, 但如果你去買佢股票, 而有日個人去借好多錢之後走佬, 你手上的股票就會變廢紙 !

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    2. 塘人兄說得不錯, 這個投資者會比一般的股東優性,因為他所接受的資訊比較多,而且也可以影響到公司的行政。但這個例子的主旨是簡單說明股票及物業背後決定性的是資產。

      至於風險是否應和投資物的控制度掛勾呢? 我的看法是未必,例如直接投資一層樓和投資領匯比。雖然有百分百的控制,但一層樓出現問題的機會我想遠大於擁有大量物業的領匯。以租客違約為例,一層樓一個租客違約就是100%損失,但一個租客違約於領匯不過是九牛一毛,損失有限。我認為控制權的風險要加上其他因素而定。

      至於說,股票有可能變廢紙,那物業同樣有可能因火災等而損毀,始終沒有一種投資工具是完全沒有風險的。

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    3. 又有誤點, 因為物業有買火險, 所以火災有得賠, 除非你無買火險 :)
      領匯來說, 在低息環境下是無乜風險, 不過如果利息大升, 領匯利潤會下跌, 到時派息會減少的; 而自己物業可以自己控制, 例如賣出幾間來減債, 如果無借錢, 可以不須理會利息的升跌, 呢個就係自己物業和買人地物業股份的分別 !

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    4. 股票配息雖然會減少
      但房東也可能面臨無法租人 或者租金調降的壓力
      況且當面臨市場風險時 房子恐怕比股票難賣
      畢竟此時銀行也會收傘 想買的人未必貸款的到
      且也不是多數人 都能一開始都擁有很多間房
      可以賣出其中幾間去減債
      且利息大升也不代表領匯利潤一定下跌
      利息大升往往是通膨很大時 代表領匯也有加租的可能
      只想表達 各有各的好 操作自己得手的項目即可

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    5. 你點拗都得啦, 只想帶出, 股票的終結權唔係你, 而是大股東, 而自己手中的資產才是歸於自己的 !

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    6. 匿名兄的無法出租或者租金調降例子很好,比起我用火災的例子好,確實火災的風險可以透過以保險對沖。但這些例子背後的意思都是想說明,物業也有可能做成極大的損失,風險也不一定比股票投資低。

      不太明白為何利息大升領匯的利潤就一定會大跌。據我所知,利率和房地產利潤沒有必然的關係。因為八九十年代利息高企的時候,房地產行業一樣是可以賺到盤滿鉢滿。

      以控制權來說,股票投資可以以買賣來作為控制資產的手段。以這個方向來想,即使是小股民股票也可以算是資產的一類。

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    7. Ricky, 你自己都是物業投資者, 所以我不須向你再解釋, 因為有日你會明白的 :)

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  2. 年紀輕輕有如此領悟,十分出色。

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  3. 正是倆者實沒有分別,但又格了一層,做成很多機會/危險。

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    1. 我想這正是股票投資令很多人著迷的原因吧。

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  4. 你好RICKY,我想問下關於英國買股票的東西。我是屬於長線投資者,所以我想實物投資英國股票。我想問下實物提取(Paper Certificate)和經由CREST提取股票,他們有甚麼分別?他們各自有甚麼好處?謝謝。

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    1. 據我的理解,crest 是結算系統。要從 crest 提取股票,其實就等於把你透過銀行/股票經紀存放在crest 的股票,轉到你自己的名下再提取。這個手續要透過銀行/股票經紀做,每間的手續和收費都有分別,比較耗時。直接實物交易的話,所需的時間則比較少。除了時間上,其實兩者的分別不大。

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    2. THX Ricky. 順道問多一個問題,如果我在香港持有SSE的實物股票,股息是如何分配的,是否把支票直接寄到香港的住址呢?謝謝!

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    3. 不清楚會否寄實物支票到大老遠的香港。我知道海外的股東可以要求公司把股息轉帳到海外銀行戶口。

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