2019年11月18日星期一

愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ,三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵,即刻就去睇更多關於層樓的資料。


層樓的位置在愛丁堡東面,東面在英國城市來講,一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹,在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面,令東面污染較嚴重,有錢人多住西邊,長久令到東邊的配套較差)

看真一點,這層樓個位置又唔算好差,層樓在山腰,背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心,要是在市中心工作的話,行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場,加上地勢較高,即使是在一樓,亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話,景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告,要整的東西不多,估價 £160,000。

再做多一點功課,奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比,雖然質素好一點,要裝修的東西較少,景觀較好一點,但也支持不到超過 £70 k 的差距。


再搜尋多一點,原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好,但也支持不到 60 k 的差別。


於是就去睇樓,睇樓同圖片差不多,找不到有問題的地方。

計完數,我就決定用 £175,000 買。待成交後就找,先進行些少的裝修,然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ,再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅,律師費,裝修,成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成,租金打個八折。回報高達七成!!!

到出價時更用現金去出價,希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭,結果賣家一共收到十三個出價,層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空,又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗,證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行,不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價,十之八九都係高估,真的要小心。

另外,再講多次了,空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用這招,想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了,然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤,真的要做好功課。


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5 則留言:

  1. 聽起來像以前的一元拍賣。

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  2. 搞咁多野, 最後係買唔到?

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  3. 給你一個新綽號:九十後未解決師!孫中山革命都要超過十次才成功啦,天時地利利人和缺一不可,買樓樓唔係買棵菜,期待來年你愛丁堡買樓成功貼文;)草上飛

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    1. 買到的都係普通貨色無咩特別好講。

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