2019年11月18日星期一

愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ,三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵,即刻就去睇更多關於層樓的資料。


層樓的位置在愛丁堡東面,東面在英國城市來講,一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹,在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面,令東面污染較嚴重,有錢人多住西邊,長久令到東邊的配套較差)

看真一點,這層樓個位置又唔算好差,層樓在山腰,背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心,要是在市中心工作的話,行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場,加上地勢較高,即使是在一樓,亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話,景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告,要整的東西不多,估價 £160,000。

再做多一點功課,奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比,雖然質素好一點,要裝修的東西較少,景觀較好一點,但也支持不到超過 £70 k 的差距。


再搜尋多一點,原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好,但也支持不到 60 k 的差別。


於是就去睇樓,睇樓同圖片差不多,找不到有問題的地方。

計完數,我就決定用 £175,000 買。待成交後就找,先進行些少的裝修,然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ,再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅,律師費,裝修,成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成,租金打個八折。回報高達七成!!!

到出價時更用現金去出價,希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭,結果賣家一共收到十三個出價,層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空,又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗,證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行,不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價,十之八九都係高估,真的要小心。

另外,再講多次了,空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用這招,想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了,然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤,真的要做好功課。


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8 則留言:

  1. 聽起來像以前的一元拍賣。

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  2. 搞咁多野, 最後係買唔到?

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  3. 給你一個新綽號:九十後未解決師!孫中山革命都要超過十次才成功啦,天時地利利人和缺一不可,買樓樓唔係買棵菜,期待來年你愛丁堡買樓成功貼文;)草上飛

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    1. 買到的都係普通貨色無咩特別好講。

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  4. 如果想減持香港一間細價收租樓買英國樓,手持約20萬磅,係應該用cash買樓之後先再mortgage比銀行會比較容易搶到好野嗎?

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  5. Did you know there is a 12 word phrase you can tell your crush... that will induce deep emotions of love and instinctual appeal to you buried within his chest?

    That's because hidden in these 12 words is a "secret signal" that fuels a man's impulse to love, treasure and guard you with his entire heart...

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