2014年1月28日星期二

英國買樓記 - 樓4

在籌措好今次買樓4的軍糧後,很快就已經找到心宜的單位。這個單位是這區非常罕見的三房大單位,重點還要是前身是政府公屋。政府公屋的好處就是建築質量有保正之餘,單位的間隔亦十分實用。有了上次的經驗(超級喜歡,知道了這裡罕見荀盤必定引來多方爭奪,所以一見到就已經叫律師先留意單位。之後在睇完樓之後,馬上仔細計數,計計出多少錢才可以有利可圖之餘,又不會標價過高。雖然層樓甚麼東西也沒有,不過最貴的水電暖氣等,上手都已經重新裝過,剩下來要做的其實花不了多少錢。

在計好大概要動用資金後,最重要的當然是知會今次有份的兩位表哥,如果是我自己一個的話我當然是老早就跟律師說出價了。不過既然今次是合資,也必需知會一下合伙人,好讓他們知道我的計算,及請他們提出意見。

在得到他們的肯首後,我就跟律師說出價 £ 167,700。這次很奇怪,我的律師竟沒有說我出價太高。因為以往幾乎每次出價的時候,他都會說出價會不會太高,叫我仔細再想想。有好幾間就是給他這樣說一說,我再仔細計一計後而取消了出價。現在回頭想想還真的要多謝他的這番話,因為有幾間真的可能是太衝動出價,買了就會很後悔。之後再問一問他的意見,他都說這個出價雖然比叫價高差不多12%。不過正所謂物以罕為貴,以這個地區的質素及這類單位的罕有度來計,也應該是差不多了。



基本資料:
面積:75平方米/807平方呎 (不連花園)
建成年份:1935年
樓齡:78年
開價: £150,000以上
買入價:£ 167,700
間隔:三房一廳,另有後花園



這個單位於其中一條主要的街道,而且與大學也十分接近。步行距離不過五至十分鐘,乘車的話更只是一至兩分鐘。 除此之外,因為在主要的街道上,交通亦十分方便。巴士站幾本上就在單位的門口,一出門口走幾步就已經可到。幾條主要的巴士路線都經過這個巴士站,到市中心,甚至到另一間大學也十分便利。 間隔上,單位三房一廳。主人房居中,兩間相對較小的房間在兩旁。因為前身是公屋的關係,間隔正正方方,十分實用。另外,前業主把連接廚房的露台封了,現成為一間小房,目前用作洗衣房及儲物之用。



最後,非常幸運真的買到這個單位,而過程也是挺峰迴路轉的。

話說,所有準買家出價結束後,有另一個買家出價高過我們,所以賣家的律師就通知我律師說我們落標了。誰知道第二天,賣家的律師說賣家最後決定把單位賣給我們。原因大概就是雙方出價很接近,但交收日期上我們比另一個買家要早。時間就是金錢,所以賣家就把樓賣給我們了。最初還以為買不到這間,於是又再馬上物色其他單位,約了好幾間去睇樓。在收到這個好息消之後,就當然是把這些睇樓預約都要取消了!

而之後,因為前業主當年沒有得到政府批準就把露台封了,所以在手續上雖向政府申請豁免追究及認可工程,令到交樓的日期有些阻滯。幸好也只是遲了幾天,也不太礙事。

37 則留言:

  1. 哈哈! 因為完全唔識,次次你講英國樓我都答唔上咀,只能說「LIKE」支持一吓, 不要介意. :D

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    1. 不會介意,反而很感謝自由兄你的支持,多謝。

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  2. 在苏格兰买房子蛮有趣的,都是“offers over”的。
    不知除了苏格兰,是不是还有一些国家也是有这样的规矩?
    因为一般作为买家的,都是习惯性地从卖家开出的价钱上再要求减价,
    英格兰也是这样(虽然有时候也会看到一些要求offers over的),
    而苏格兰的情况则是买家要在卖家的开价再往上提高价钱。
    从律师三番两次说你出价太高来看,
    Ricky你应该是出手很大方爽快的买家哦!

    这间又是我所喜欢的四四方方的格局。
    也曾听朋友说过英国公屋使用的是比较好的建筑材料。
    说来也奇怪,反而是人民得自掏腰包购买的一般房子,
    在用料上反没有公屋的素质保证。

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    1. 我也承認我是個很爽快的買家,只要是價格合適,單位本身的回報可以,我很少會講價。這樣做有好有壞。好處是很多時都可以買到心頭好,而且過程也快,兩三句已經談好價錢了。壞處就當然是不能在講價的過程中討便宜,也有時是出手太快沒有好好仔細想清楚。

      我也不清楚有沒有其他的國家用類似的制度,不過雖然說是price offer,但除了非常吸引的單位外,出價還是可以出under,之後再跟賣家商議,而且大多數的price offer的那個price,多數是較市價低一點,所以到最後即使買家Price over,也有可能只是用市價買入單位。

      我想公屋比私人的好,是因為政府建屋不是為了賺錢,而且用的也是公帑,所以建屋部門自然不介意用好一點的材料,和把單位做大一點。

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  3. 恭喜Ricky兄又成功收购另一个楼盘,而且还是有点儿惊险的买入,差少许就被另一位买家得标,可喜可贺。

    话说回来,Ricky的办事效率真不是盖的,距离上次和表哥们谈合伙的文章才没多久,就已经买到了楼,犀利 :)

    幸运之神特别眷顾努力付出的人,所以就大方接受他的美意,当是农历新年的利是吧 ^^

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    1. 謝謝水星兄的祝賀。

      其實是近來有多一點時間寫文,所以就加緊把買樓的事趕快寫出來了。也要多謝水星兄及各位網友的支持,才讓我有動力去寫多一點。

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  4. 七十幾年樓,真係要磚頭樓先得,鋼筋水泥可能頂唔順,要重建。

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    1. 對,在香港的話,七十年樓齡就已經是危樓了。即使不重建也要給很多錢去維修。不過這些舊樓又可以用來收購重建,搵錢的機會總是有的。

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  5. 你好~我是住在澳門的,很有興趣在英國買樓,30﹣40萬首期可以應付的,但不知道是否可以向英國銀行借錢買樓?

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    1. 向英國銀行借錢會比較難,不過我聽說有些香港銀行有做海外按揭,你或許可以問問。

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    2. There are a few banks in Hong Kong which get branhes in UK and willing to lend money to HK people to purchase UK property, such as BOC, HSBC, BEA & SCB

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  6. 恭喜Ricky兄多了一份产业,以你为榜样!我要发奋图强!

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    1. 謝謝鋼兄。大家一起加油!

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  7. Hello, 請問香港入息可否向銀行借?

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    1. 可以,但要跟香港的銀行借。

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  8. Mr RkwC
    你好, 我也有興趣在英國買樓, 目的是兒子在英國讀書, 但近日, 聽到英國會
    開徵外國人印花稅, 見下文, 不知你有聽到嗎, 另外, 我想問一些升學問題, 不知可不可以, 先謝謝了
    面對房地產泡沫,英國財政部設法令市場降溫,包括推出針對外地投資者的印花稅,稅率高達15%,比一般印花稅1至3%高,部分地方政府也開始對外國業主在倫敦的空置單位開徵較高房地產稅。

    不過,大陸的外匯管制有著逐年寬鬆的趨勢,英倫銀行亦預計「海外投資」在世界GDP中所佔比重將上升至30%。另外財相歐思邦亦嘗試開放更多大陸資金投資英國,例如容許大陸銀行在英國開分行,預計流入倫敦的大陸資金會不斷增加,「倫敦黃金地段」的概念,亦可能由市中心擴展到郊區。

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    1. 我想你是說 Capital gain tax ,不錯,下年開始海外投資者也要徵收 Cap gain。不過這是因為在這之前,海外投資者是不需要交 Cap gain ,而本地英國人則要,現在只是把這有利海外投資者的稅制取消,不是針對海外投資者,只是讓大家也公平一點,減少國內反對的聲音。 Cap gain 是當你賣出層樓,有賺的部份才會徵收,稅率則視你交的稅而定 18%起跳。蝕讓就不收了。

      至於印花稅是劃一的,不論你是甚麼人,由1%起跳,視乎層樓的價值而定。

      至於你說的空置稅,是有說過的,不過也是只閒樓梯響,重要的是這是針對空置豪宅的政策,據閒是會增加council tax,類似香港的差餉。對於這反而不用太擔心,除非你是億萬富豪可以任由單位空置,反則即使實施了亦應該影響不到你。

      近來英國的房地產市場確實是很火,特別是大陸資金,最近萬達王健林就大舉在倫敦買地投資重建地區了。

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  9. 請問可否介紹你的律師給我嗎,他的收費是怎樣的,為什麼你可以隨時找他問他出價是否合理,若果最終是買不成,他的收費是怎樣的? 在香港這樣是不一樣的,由地產代理幫手的.
    在英國有感到他們不喜和外國人deal,是這樣子嗎? 試過出價最高還是不買給你,piss off, wat a waste of time & effort. 煩請指教.

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    1. 我早前問過律師了,他說他不接海外客,對不起,在這方面幫不到你。律師收費為樓價的0.5%。只會在成功收樓後才收錢,若果最後買不成就不收了。至於說英國人不喜歡和外國人交易,這或許是錯覺吧,一來交易期間都是律師往來,很多時買賣家都不知道對方是誰,即使睇樓時見過,但睇樓這麼多人,轉個頭就不記得了。二來,買樓只是交易,大部人都只是看錢為上,誰會理你是甚麼人。至於為何你出價最高都不賣給你,會不會是你的收樓日期太遠呢?如果第二個最高出價差你的不遠,但業主可以早點收錢,那業主選擇其他出價都不出奇。出價可不只有價錢,還有日期,這個要注意!

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  10. Rkwc,
    謝謝你的回覆,我是英國公民,不是海外的. 兒子也正在英大讀法律,所以可否介紹一下你的律師給我們,感覺上他人很好,對我們沒有discrimination.
    我們這次的不快是在HA1,我們是cash buy,有十二個offer,我們是頭三也是最高的,但應該是我們經agent,但哪agent對我們很snobbish,只說是undisclosed reason而選擇了第二個buyer,所以今次死因不明. 哪我們應該是要經律師比較好!
    今次用的是owner的Sole Agent-G Gillespie,很不爽的一次經驗.

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    1. 如果是這樣的話,我就更加不推介我的律師給你了。不要唔會,不是我將好野留給自己。而是地區不同,一來我的律師不會給到你寶貴的地區意見,二來蘇格蘭和英格蘭不同,他也未必能夠做到英格蘭的樓。請見諒。

      我的看法是既然與這個agent合不來,那就趁這個機會換個agent或律師吧。其實也是件好事,好過在交易過程中才發現這個問題,到時候仲麻煩。同時間亦不能怪agent,由於賣家沒有責任跟agent說他選擇其他出價的理由,問到死因當然好,但問唔到都唔出奇。我都試過好幾次這種情況。

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  11. 再問律師收費真的是樓價的0.5%嗎? 哪真的很貴了. 香港地產也只不過是0.1%x2.
    若買價是50丂磅,哪律師費便要二十五丂港幣?

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    1. 這個誤會了,這是因為我買的都是細價樓,所以才這麼高。律師的收費其實是會因樓價而有所不同,所以最好是跟律師問清楚。

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    2. Rkwc,
      謝謝你的回覆,祝你復活節快樂~(◕‿◕。)♬ ゚♪
      Agent通常是無得揀,是owner assign的.
      讓我們再戰再厲´ω`
      Happy Easter !!!

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    3. 也祝你復活節快樂,早日買到心頭好。

      還有一點想補充的,0.5% 五十萬樓律師費是二千五百鎊。大價樓律師費或會平一點,不過也不會差太遠,最重要還是找個好律師。

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  12. RkwC兄,

    我都有研究係英國投資物業, 希望日後向你多加學習.

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    1. 言重了,斯待大家互相指教 :)

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  13. 現在投資英國學生宿舍值得嗎?

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    1. 我認為投資學生宿舍要看清楚當中的條款,回報還是其次。

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  14. 你好,因近日看了地產公司之推銷會介紹英國利物浦學生宿舍,發展商擔保頭五年有每年9%之回報,非常吸引,但本人擔心五年後會如何,不知當地學生宿舍出租率如何,也擔心物業脫手困難與否,望能提供少許意見。

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    1. 要看清楚當中的條款,看看脫手有沒有限制,有時候學生宿舍要脫手的話,要賣回給發展商,不能隨意放到市場上轉讓。

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  15. 謝謝回覆,該發展商是Pinnacle Student Developments (Liverpool) Ltd,有聽過這間公司嗎?不知在當地的信譽好不好呢?其實9%的回報是非常吸引,當地人為何較少投資於學生宿舍呢?是否由於此項物業稅務也不便宜所以當地人興趣不大呢?在推介會上物業代理說此學生宿舍由於價格低於十一、二萬英磅只每年付500英磅之地租稅,其他稅項都是免的,不知是否屬實?網上有關此類投資學生宿舍的資訊極少,所看到的大部份都是物業代理的正面推銷評價,網民反面評價也很多,真正而又中肯意見的少之又少,看到你的網文,本人得益不少。

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    1. 沒有聽過這家發展商,英國的發展商多如星數,有可能只是我孤陋寡聞而已。9%看似吸引,但亦要留意當中的雜費,扣減起上來有可能就沒有那麼吸引了。如果是利物浦地區,十一二萬才一間學生宿舍,好像也是有些貴。可以對比下附近的單位價格。

      其實我之前也有寫過幾篇關於學生宿舍的文章,你可以看看。

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    2. 十分感謝你的意見。

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  16. 看到你的文章感到非常受益,我也讀過YC兄的BLOG,很受鼓舞,昨天看到你寫的英國買樓記,讓我對境外投資產生興趣,首先講一下我自己,我生活在澳門,近兩年來澳門房價飛漲,我很慶幸在兩年前入市,也算是搭了末班車,目前手頭有兩套房子,一套自住,一套收租,加兩個車位,也是一個自用一個出租,我想用如果50萬港幣做首期的話,現在是否仍可在英國投資細價房呢?要透過什麼渠道來邁出第一步呢?因在澳門工作,有什麼較為快捷又有效率的方法可以操作?如果有可能的話,希望你可以寫一篇給有想在英國買房海外投資客的建議,謝謝。

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    1. 如果在澳門的話,會比較難做到按揭。據我所知,澳門的匯豐跟香港的不同,所以不知道能不能夠承造英國按揭,以及它的需要。做到的話,可以開始在英國找經紀,找尋適合的樓盤。只是第一步最重要是知道自己可否借到錢,借到多少,以及需要的資金。

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    2. 謝謝你的回覆。

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