2015年8月26日星期三

兩種回報

上兩篇的文章中,羅渣兄和我在討論計算物業回報的問題。

在計算從物業方面的收益時,我通常會計算兩個回報來評估物業的表現,分別是資產回報(ROA)和投資回報(ROI)。

第一項,資產回報,市場上一般計算物業回報的方法。在扣除支出後的租金除以物業的價格。例如租金是 $10,雜費是 $1,樓價是 $90,(10 - 1) / 90 = 10%。這物業的回報就是 10%。

在買賣物業時,我比較傾向以這個回報作決定,多過以用投資回報。因為這個回報才是反映出資產本身的回報。同時,資產回報相對也是比較穩定。

但當投資物業時很多時會涉及槓桿。好少人可以一下子拿一大筆錢出來買物業。一般人都要向銀行借錢來買入物業。而且如果買物業不用槓桿的話,那為何不買股票呢。買物業的最大好處就是可以用來做抵按,向銀行借入一筆優惠貸款。按揭貸款真的很優惠,有甚麼其他貸款,還款期可以有二三十年,而且利息還低過一般的私貸款。

由於借貸的條件,按揭成數和利息會有分別。在這個情況下,要比較哪個投資的回報較高,就要用投資回報。。再者,用投資回報,也可以知道本金在槓桿後的真正回報。投資回報的計算方法,租金減支出減借貸利息除以樓價。再用之前的例子,租金是 $10,雜費是 $1,樓價是 $90。現在做了六成槓桿,借了 $54,利息為 $2,本金 $36。(10 - 1 -2) / 36 = 19%。以這個計算方法回報是 19%。

雖然用這個回報計算,心理上看起來會更高興。誰不喜歡看到高回報呢。事實上,用投資回報也可以知道本金的實際運作程況。但我不太喜歡用這個回報率來決定投資,因為投資回報太易受借貸的條件所影響。投資回報的波幅要比資產回報大得多。高一點的利息,低一點的利息;高一點的槓桿,低一點的槓桿,都足夠扭曲了回報。按揭成數越高,投資回報會變得越大,如果是十成按揭的話,甚至會變成無限。在金融海嘯前,還有十成按揭的年代,有些投資者真的可以因此而取得無限回報。無限回報真的曾經有過。由此可見,以此回報來分析的話,不能夠反映到物業本身的價值,難以用來判斷資產實際的吸引度。

35 則留言:

  1. 怎看買收租股需無借錢,但公司已為你借,但借得更穩?豈不是更佳作收租之用。

    回覆刪除
    回覆
    1. 咁就睇下Ricky幾時肯寫埋"收租仔的致命武器"出黎分享(其實佢已經寫左)吧, 嘻嘻:D

      刪除
    2. 塘人兄可唔可以提一提水,是甚麼致命武器呢?我寫左都唔知。

      刪除
    3. 我都唔知塘人兄所指的致命武器是甚麼。

      我覺得買收租股的最大問題是,回報不似收租般直接。收租股要視乎公司的派息政策,資本積累在公司也要看市場給予甚麼的價錢,多數都有拆讓。收租就可以直接落袋,賺一蚊得一蚊。

      刪除
    4. 香港各大的收租股算是租金穩定上升,取希慎純收租作例子,派息連年上升。
      當然,租金(未計公允值)會留些重建發展,擴大收租基礎。
      關於權益增長,我只會聚焦在財表上,懶理市場什麼價,價格是市場講,價值才是公司付給你。
      同意這觀念嗎?

      刪除
    5. 我不太認同,這個觀點必需要是長期擁有公司才能夠體現當中的價值。而且都不能說懶理市場的價格。知道市場的價格和價值才能作出比較,及在適當的時候進退。

      以希慎為例,現在市場給予的 PB 是 0.5,你可以在市場上用 $0.5 買入 $1 希慎的資產 。同時間,也可以說成是每留 $1 在公司,市場只是願意用 $0.5 來購買。

      無錯,你留在希慎的 $1 資產會隨著希慎的發展而得到提升。但只要市場對希慎的折讓沒有改變。你留在希慎的權益始終都會有一個折讓。除非你能夠等到市場希慎的折收窄至1。否則你當你要套現這筆留在希慎的權益時,你始終都要接受這樣的折讓。

      這也是我之前所說的,要視乎市場的價錢。同埋視乎公司的派息政策。想想,如果希慎將所賺的都全作派息,你轉個頭用這筆股息,在市場上用 0.5pb 買回希慎,這是多好的事情。但這亦是買收租股的問題,小股東不能決定公司的派息政策。如果佢要100%將盈利留在公司裡,都沒有辦法。

      刪除
    6. 雖然我不認同,但真心謝你耐心解答。
      我是極長線投資者,我不理會市場價格。當然我買入時清楚自己用$0.5買入$1元資產。
      當我用了$0.5買到這$1元時,真美妙,即使公司長期停留,我更可以長期買入這半價貨,除非我買的是偽貨,但顯然無可能。

      希慎的 $1 更會隨發展增長,這顯得這$0.5更不可思議。
      關於派息政策,我更不在乎。
      第一,以這10年紀錄,無可能推斷停派息,大股東亦無動機如此,派出來,對自己更有利。
      第二,若真不派,雖然這業務作為收租,現金流肯定存在,公司真的不回購,除非管理層是蠢才,否則肯定找到項目比5折更好,價值還可更理想。

      刪除
    7. 只要價值在提升,沒有退場需要,如巴郡,真有股東可以持有一世,並沒收到息,當然他們知道公司並且因缺乏現金流,希慎道理一層。
      主席有時是刻意不提升價格,因他更聰明,為何要改變它,長期有折讓地買。
      如果他要體現,根本一天已可以,如長實重組手段,或只要有天主席賣走希慎廣場,換取現金,即使股價可倍升,我敢講,希慎廣場要賣,肯定有市場,市場造價不是半折,更有溢價。
      置富賣二線商場,美孚商場,有價有市。
      領匯三線商場,有價有市。

      刪除
    8. 我說錯了,接受折讓是沒有問題。折讓買入,折讓賣出,其實都是一樣。可以忽略中間錯的一段。一開始能夠用 $0.5 買入 $1 資產也確實很好,我想這正是收租股最好的地方。

      但派息政策我認為對投資者來說確是重要。我的理解是如果派息是 0%,那保留利潤對於小股東來說,只是 $1 換 $1。但如果 pb 是 $0.5。派息 $1,用同樣的資金,就可以買多一倍的權益。這對投資者有利。收租股的問題是在於投資者沒有不能自主決定派息的政策。自己收租就可以完全掌握收入的分配。

      我絕對不是說希慎不好。我也很喜歡希慎的業務模式,又有穩定的現金流。看到之前太古賣又一城,我也肯定賣希慎廣場會有溢價。

      我只是不認同價值兄所說,認為派息政策不重要。我認為作為投資者,能夠從投資中得到一定的現金流是很重要。如沒有這樣的現金流,難以長期持有優質的資產。如巴郡,如果中間等錢洗,因為巴郡沒有現金流,而要在早期賣走部份巴郡豈不可惜。作為一個投資者,除非真的已經有很穩健的基礎,否則還是不能斷定中途退場的可能性。

      刪除
    9. 雖然我如此說,其實我持有的資產有大量派息基礎,你看我Blog的10大核心股便知曉。

      你亦懂派息0%不利,其實大股東同樣企在我們的利益立場,他怎會不懂這道理,他有足夠動機派息。我同意派息的主導權在公司,當然亦不代表公司不派,公司同樣是聰明人。


      刪除
    10. 當然萬一萬一不派又如何,很少人持股是一隻,我的核心亦有10隻。
      反而大部人收香港租,做收租佬,反而是一間,遇上租霸的危機比持十隻核心股不派息機會更大。

      刪除
    11. 另外,我想轉載以上留言回覆在我Blog內,未知可否?
      我覺得值得Blog友再思考議題。

      刪除
    12. 對,所以回到一開始的問題,這就是自己收租和收租股的最基本分別。自己收租主導在自己度,收租股主導權則在大股東處,這會有潛在的風險。唯一可以做的就是像價值兄一樣,適度分散投資。同樣地,公司的槓桿比率也不是可以由我們控制。

      刪除
    13. 當然可以,待我整理一下,我也會寫一篇。

      刪除
    14. 已轉載,改了些錯別字,原文一樣。

      刪除
    15. 致命武器就係資產升值加按
      係湯文亮提出的
      Ricky 最近文章都有提到吧:)

      刪除
    16. 所以一開始提出公司已為你借,當然公司借貸相對不會太進取。
      但比你更專業的,更保守,又代表什麼?

      刪除
    17. 沒有對錯
      當決定投資商品的時候 接受他的優點 相對的也要承受缺點
      重點在於對於自身而言 優點能否大於缺點 而其缺點是否能接受
      因此無須硬要比較 野鴿子

      刪除
    18. 係呀,其實兩樣都各有好壞。要看投資者自身的情況去選擇。

      刪除
  2. %怎樣看其實無咩所謂吧, 最重要係荷包有錢入袋就係"資產"

    回覆刪除
    回覆
    1. 話雖如此,但總無理由用一萬蚊買入每年賺得一蚊的資產。還是要追求合理的回報。

      刪除
    2. 基本上只有炒升值的投資者會這樣買吧。

      刪除
    3. 咁又係,只有他們先會買入這種資產,然後博升到兩萬。

      刪除
  3. 樓主, take care of the new rule on mortgage interest relief would have significant impact to after-tax yield. This is starts progressively in 2017 and full implementation in 2020.
    Two new rules announced this summer will push BTL landlords into 40% tax band much quicker.

    The article below worth to note.
    http://www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/investing/buy-to-let/11816720/Death-of-buy-to-let-landlords-wake-up-to-Osbornes-150pc-tax.html

    唔好意思,打中文勁慢.

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝你的提醒。我有排都未到 40% tax band。而且無報紙講得咁誇張。利息還是有得免稅,只是由原本的 40%減到去得 20%。

      刪除
    2. Now you have got 5 apartments. Seems you have 4 x 2-bed room and 1x 3-bed. Assume 800pcm for 2-bed and 1500 pcm for 3-bed.

      Then you annual rent would be about 56.4k.

      Your deductibles would be personal tax allowance at 10.6k and service charge + ground rent(assume 12% of total rent), so 6.7k. Note the deductible on 10% wearing cost will be replaced by actual cost incurred in 2016 which will be very low in your case because of self managed.

      Then your taxable income before mortgage interest relief is about 39k. So the the portion above 31.7k will be taxed at 40% and refund with 20%. Which means your margin yield is pretty low on any additional flat to buy. The situation will be even worse if interest rate up by 2%.

      Of course, the situation is not immediate but to come progressively.

      刪除
    3. 此留言已被作者移除。

      刪除
    4. Personally, I have BTL 6 apartments in UK, intended to buy more but stop because of new rules. If I buy one more apartment, I will enter into 40% band, thus ends up ROI and ROA is pretty low for 7th flat.

      I try to plug your info simulation. If my estimate of rental income is correct in last message, you are already enter 40% band in new rules.

      For any additional flat you are going to buy, assume : gross rental yield = 7.5%, 12% on service charge + ground rent, 75%LTV@3.8%.

      The after tax ROI will be 7.1%, and ROA is 1.77%
      If the interest rate is up by 2%, ROI becomes 2.3% and ROA is 0.57%.

      You try to simulate with new rules.

      刪除
    5. 你的估算都差不多了。不過,其中一間是公司名義持有,要扣減這部份另外計算。所以還是有空間買多一至兩層。今年都仲未到40%。但下年吧,下年就一定到了。之後有可能便要開始考慮減債,開始解決稅務上的問題了。還是謝謝你的提醒,有了你的計算,我也要慎重考慮這個問題。

      刪除
    6. One option would be to lower LTV to 65% in order to get better mortgage rate.

      刪除
    7. Indeed, that's one of the options to improve return. The other options that I'm considering is to buy using business residential mortgage through a limited company.

      刪除
    8. Thank you for the above clarification. The above new rule may have deep impact on the rental return. I am waiting to see more tactics to tackle this new rule.

      Kenny

      刪除
  4. 從你地的對話中都學到野. THANKS

    回覆刪除
  5. 謝謝你的分享!

    了解了ROA 和 ROI的分別,現在去估算時清晰很多!

    回覆刪除

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...