2014年3月12日星期三

B計劃,是我錯了

在樓4交樓之後,我訂下了兩個計劃:

A計劃:
一邊裝修,一邊申請 HMO牌照,當單位要租給三個或以上,沒有血緣關係的人,便要申請這種牌照。這計劃的好處是既可以把握時間,兩樣東西一起做,可以一次過把所有的工程完成。預算要花兩個多月的時間,只是由於是要申請HMO,需要更高的防火規格,所以預算要一萬鎊左右。之後就把單位放租,可以以大約 £1400 ~ £1500 放租。

B計劃:
先作基本的裝修,然後把整個單位先放出市場。好處是需要的時間比較少,兩三個星期便可以完成,需要的資金亦較少,最多不過五千鎊。壞處是由於沒有HMO,租客的類型大幅減少,只可以租給家庭客。

考慮了兩個計劃之後,我選擇了B計劃。

之所以選擇計劃B,除了剛才提過計劃B的好處外,還有一個其實是個人的喜好問題。因為我知道要把單位的防火規格提昇到HMO,單位的內部就必需要貼滿各色各樣的防火告示,這樣必定會破壞整個單位的感觀。特別是我花了這麼多心機去令單位充滿一間屋應有的溫暖感覺後,我可不想整間屋充滿著冷冰冰的告示,做到家不成家的感覺。

以下是其中一些需要的告示,看著就已經令人討厭。

單位內每對門都要貼上"防火門,請關上"

走廊要貼上"走火通道,勿阻塞"

大門要貼上"逃生門"

每間房要貼上火警時的應急告示及逃生路線


我知道的,選擇B計劃是比A計劃有更大的風險,而且回報也有可能較小。理性應該是選A計劃。只是在那一刻,感性贏了理性。我還是執意選擇了B計劃。在裝修後,把整個單位放出市場,不申請HMO。如果租不出的話,那時才再申請HMO,同時把單位其中的兩間房短期租出,以彌補支出。只是這樣做的話,費時失事之餘,又浪費了第三個房幾個月的租金。我當然是希望單位可以成功租出。

於是在裝修完成後,馬上就把單位放出市場,租金為 £ 1250,因為我預料租客的類型減少,為了增加出租的機會,只好把價錢下降一點。學生及專業人仕的查詢是很多,但都要HMO才可以租給他們的。家庭客的查詢反而出奇的平淡,出租了兩個星期才有一家人想把單位租下來。

本應有人想租單位我是很高興的,以為終於可以放下心頭大石。但奈何這家人奇奇怪怪,我在見完他們後,想了很久還是決定不租給他們。首先,這家人原先約了在星期六的早上看樓,但等了一個小時還遲遲不出現,期間打了很多個電話及短訊他們也不回覆。之後的下午卻又特然回覆,希望在當晚再睇樓。這讓不交帶做事方式,已經讓我在睇樓前對他們大打折扣。

之後到睇樓時,那男的一句也不說,全由女的說。幾番試探,原來是因為男的一句英語也不懂。奇怪是女的說男在石油公司工作,工作穩定,不懂英語如何在石油公司工作呢?!之後令人感到奇怪的還有很多,在此不能盡錄。但最讓我覺得奇怪想也想不明白的是他們只是一家三口,為何要租個三房單位呢,難道是夫妻兩人分房訓?!這家人的問題實在是太多,幾番思量,還是決定了不租給他們。

結果,兩個星期的時間,對比起其他樓一放出市場就收到的熱烈反應,這次可謂是天和地比,完全失敗。

事後反省,選擇以家庭客為目標其實是很錯,是沒有仔細思考的結果。只要用心想想都知道家庭客大多有車,所以單位的地點沒有學生來得那麼重要。樓4在地理上的優勢自然是起不了太多的作用。對家庭客來說,要到超市或市中心,駕車是一樣的方便。反正是車行,又不是人行。還有的是,以同樣的租金可以租住市郊,比樓4更大更舒適的洋房,自然他們就不會選樓4,而會選洋房。以此來想,家庭客為主的計劃B一開始其實已經行不通,只是我太過天真及太過樂觀,沒有冷靜去思考,才會造成這個錯誤。

不過既然錯誤已犯,那也是沒有辦法改變。所以就立即進行後備方案,

現在兩間房以 £900 租出,先是彌補了現金流的支出,再同時間申請 HMO。只是工程現在是斷斷續續來做,不單只麻煩了很多,要花更多的時間,也浪費了其中一間房間。現在只好希望工程可以早點完成,早日申請到 HMO,到時再把單位租出,真正地放下這心頭大石。

今次的錯誤真要好好引以為戒。

14 則留言:

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    1. 對,是一種牌照,全名是home in multiple occupation。凡是要租給三個人以上的物業都要申請。

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  2. 原來申請了HMO是要貼那麼多告示,學習了。大概可以理解你為什麼感性地選擇了不申請HMO。換作是我,應該也沒想到出租給學生跟出租給家庭的反應差別是那麼大。

    不過,經一事,長一智,而且這算是一個事後還有機會彌補的小小錯誤決定,損失也不至於太大,就當作是一個很好的學習機會。

    希望你可以盡快完工,並申請到HMO,還原A計劃。

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    1. 謝謝Walker,我也想盡快完工,快快把樓4整間租出去。幸好的是現在已經有了兩個租客,可以靠他們分擔一點。損失也不多,只是比原先計劃花多了錢。

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  3. 在Scotland出租原来要这么多麻烦,只是三个人,就要搞到好似大厦这么夸张。又让我打开眼界。
    在加州,如果每一个单位都是独立的,就算系10个单位(A apartment complex with 10 units) 不用这些手续。

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    1. 不只是Scotland,全英國也是這樣,有些地區甚至更加嚴厲。正如下面Kenny兄所講,有些地區甚至會對數量也作出限制,遲來的連申請的機會也沒有。

      也謝謝半桶水兄分享加州的情況,要是英國也是這樣就好了。

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  4. 在英國申請HMO是十分麻煩,我附近一區由於太多HMO,結果最近通過每1OO米只有一定數目HMO。
    另外工程方面,可與住客商討容許工程進行,以加快進度,但可能要減甚至免工程期間的租金,不過,事情總會解決,希望工程儘快完成。

    Kenny

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    1. 租客方面倒好,因為出租的時候已經說明會斷斷續續有工程,所以這方面不成問題。麻煩的是要跟各個單位協調,HMO部門,消防部門,師傅等等,協調令到花的時間更長。

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  5. 無話對與錯,試過才有經驗,下次遇到同樣決擇就自然變老手了。

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    1. 謝謝止凡兄,對,從這次的經歷學到東西,往後再遇上也更順手了。

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  6. 加油,经历过风雨和考验的成长对自己的将来会更好,肯谦虚承认错误更是难得,你的分享也能成为其他人的很好借镜,加油,继续犯错...opps...继续努力才对,哈哈

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    1. 謝謝水星兄,水星兄的留言總是那麼搞笑的 :) 對要寫,不對的更要寫,這才是本博客的宗旨,一味寫好的東西是無意思的,錯的東西反而更讓人值得回味及學習。

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  7. How long does it take to obtain HMO?

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    1. 至少一個月以上,因為要先貼公告至少二十一日。那還要間屋可以在第一次檢查就符合所有條件。如果唔係,要在之後再做相關的工程,令申請的時間加長。

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