2014年1月15日星期三

反思風險

在一篇文章 (有錢齊齊搵)的留言板中,Hung Lam兄提到:

睇過C兄前文,知道近幾年進軍樓市。
C兄步伐好似有d急???
要小心考慮風險,別被美好畫面洗掉風險。
而記得冇錯,你現階段是好像讀書,未有真正投入社會,資金是否穩定??
在逆转時,是否有能力控制。
仲有同人合資,會帶出好多問題,例如對方急用錢想退出,那時如何??
對方賺錢穩定度....等等

以你年齡要投資時間好像有好多,也不用一時三刻太進取。
風險也要考慮清楚

共勉之"

首先非常感激 Hung Lam 的提醒,提醒要小心在風險上的管理,以及合資的一些問題。在回答 Hung Lam 兄的這個留言,讓我重新一次反思這些問題,發現要回答的東西實在太多,所以還是決定另外出文,以解釋我在這些問題上的見解,以及處理方案。

買樓的風險:

  • 天災人禍,如火災,水災及盜竊等。
由於所有的樓都已經買了合適的保險,如果發生了以上的事情都可以獲得保險公司的賠償。在這方面沒有需要擔心的地方,反正這些因素都控制不到,只可以足好適當的防護。當事情發生時,希望把損失減到最低。
  • 出租風險。
目前來說,這裡的租賃市場依然熾熱。大學,醫療及石油行業相關的人依然是推動著這高出租率的主要原因。另外,樓價高企亦令更加多的本地人轉向租住市場。目前所選擇的樓都圍繞著大學,有利得到穩定的出租率。

在這裡,我想到一個非常有趣的一點,假設我只有一層樓,而這層樓沒有人租,出租率就是 0% ;有兩層樓,同樣有一層樓沒有人租,出租率則是 50%,有三層樓,一層沒有人租,出租率會是 66%。如此類推,可以看出當組合越來越大時,當其中一間空置時,對組合的影響力會越來越低,也就令組合越來越安全。這亦是其中一個我為何想加大組的原因。當然三層樓全部都租不出亦是有可能發生,不過這對比起只有一層樓而租不出,所發生的機會率要低很多。

當然,出租問題是投資房地產一個最重要的風險之一,因此會時常保持警覺,注意市場的動向。假若當市場出現變化時,可以以調整租金來提高出租率。以目前的環境,要將每層樓的租金減至當前的一半開始對現金流做成壓力。不過相信短期內很難需要減一半租金來保持出租率。

  • 利率風險
四層樓中有三層有銀行的抵押按揭貸款,所有都是四十年期,息率為 BOE + 4% ,兩年期定息。以目前的英倫銀行利率 0.5% 計,即 4.5%。付出的利息比起普通的住屋按揭為高,因為所持有的都是投資物業按揭,對這種物業銀行普遍會收取較高的利息。

由於現時幾間物業的回報率都達到 8 ~ 10%,因些存在著  3.5% ~ 5.5% 的息差。只有當英倫銀行的利率在兩年後大幅提高至消除這個息差的水平,否則所有物業將繼續可以賺取息差。不過,在目前的環境來看,雖然有加息的風險,但不太可能在短期內把利率由 0.5% 升至 5.5%。在慢慢的加息週期中,相信還是會有時間可以讓我儲備好足夠的資金來作減輕債務之用。

  • 樓價風險
樓價下跌相信是投資房地產最大的風險,風險不在資產,卻在槓桿上。一層樓如果沒有負債,價格跌到零時,只是帳面上有所損失;但當層樓有負債,價格跌到時,不單會資不抵債,而且還要面對銀行來的壓力。(雖然很多高手,甚至跟銀行的職員談過這個問題,他們都說只要定時還款,即使層樓的價格跌過借款額,銀行一般也不會追討當中的差額,不過始終對些還是半信半疑。有朝一日,如果遇到這個情況,定會實跟大家分享當中真假。雖然還是希望這一天不會降臨我的身上。)要是真的下跌的話,其實也只有兩個方法,一是有充足的子彈挨過低潮,二是把房產賣掉,但同樣需要足夠子彈才避免成為負資產。因些面對這個風險,唯一想到的就是儲備充足的子彈。

  • 現金流風險
先看目前的現金流:

  每月收入 每月還款
樓1 Tedder  £      800  £      310
樓2 Marischal   £      700  - 
樓3 Seaton  £      775  £      330
樓4 King  -   £      500
     £   2,275  £   1,140
       
每月淨現金流    £   1,135
即使樓4還未租出,現金流還算挺充裕,是每月還款的一倍左右。相信當樓4租出後,現金流可以增加至每月還款的兩倍左右,我以為這是一段相當闊的護城河。這裡甚至可以再次看出我剛才所說的組合越大越安全,雖然樓4沒有租出(即目前出租率只有75%),但現金流依然可以保持正數。要是組合只有樓4一間,現金流則會變成負數!

Hung Lam兄提到我還在求學的階段,現金流會不會有風險。事實上,目前的我與家人居住,加上一毛不拔的性格,支出實在不多。即使沒有從所有投資上得到收入,我在兼職上得到的收入已經足夠生活,甚至還可以儲到可觀的數目。

  • 合資風險
合資的問題很多,我也聽過不少,聽得最多的是金錢上的瓜葛,以及合伙人之間溝通出了問題。在今次的合資過程中,除了考慮了 Hung Lam 兄提到的幾點之外,溝通是我相當重視的一個環節。把項目每一個細節,每一個決定,每一個條數目,向合伙人清楚交代,我相信是可以減少到中間可能發生的問題。

對這次合資的看法,正如我在回覆 Walker時所說:

我覺得合資這事在投資的路上遲早都會發生,因為未來一定會有投資機會是個人力量不足以取得,必需合眾人之力才可以把握。既然如此,即便是合資有可能有金錢糾紛,也可以儘快取得經驗。得到經驗後,那之後就可以更好地與別人合資。"

可以肯定往後必定會有些機會是需要和別的人合作,今次是一次很好吸收經驗的機會。從中得到的經驗將會有助以後更好的合作。因此雖知合資問題多,風險多,但既然未來必定會發生,那就應早早學習,為未來做好準備。

總結,反思了這些風險後,當中不少是需要更充足的子彈來降低。因些正如我在(2014年展望)所說,今年將會是居安思危的一年,目標將集中在積累更多的子彈,及在優化目前已經擁有的項目上。告別這幾年急進的步伐,先鞏固現有的,才再去想下一步。

在些再次多謝 Hung Lam 兄的提醒,讓我又有一次反思的機會。

如果還有甚麼我是想溜了,請各位多多指教。


22 則留言:

  1. 在英国/Scotland可以做到40年mortgage真好。 每个月还款少,现金流就自然增加。
    在加州,除了每年房屋保险外,还有地税和utilities (water, sewage and waste pick-up). 这些很难强加到租金上,否则会太高。

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    1. 英國的mortgage不只做到四十年,有很多甚至可以做到65-申請人的年齡。我申請的時候,銀行就說我可以做到四十五年的mortgage!

      謝謝八爪魚兄分享在美國買樓的情況。在英國則只需保險及個人利得稅,其他連地稅都是租客交的。

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    2. 外国没报工可不可以贷款

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  2. 真係從RkwC兄上學到不少理財,做人事處的道理。環顧身邊的大多數人都是沒有那麼有見地,能身體力行落實。

    真要多多學習,期待更多分享。

    Bobby

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    1. 也許不是他們沒有見地,只是我喜歡凡事都踏出第一步。難保有天這種性格反令我踏入萬丈深淵,到時候回看這些人,他們才是有見地,知危而不試。未來的東西誰知呢,呵呵。

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    2. 對對對,又可從RkwC兄處學到處世之道,我太膚淺,又得罪人了,真要多多學習。

      Bobby

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  3. RkwC兄 做足功課,
    我所擔心是太過多,希望你成功
    等以後日子有機會到我向樓市進發時,要向 RkwC兄多多指教。
    我地都有共同目標,向財務進發,希望可以帶動多d人留意以及關注。共勉之

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    1. 謝謝 Hung Lam兄,多謝 Hung Lam 兄給這個機會讓我好好的反思面對的風險。指教不敢說,大家多多分享便是。大家一起加油!

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  4. 每种投资都有其风险,包括定期,既然风险永远存在,那风险的危险不在于它的出现,而是投资者不懂得掌握和控制风险,可是Ricky显然是懂得风险的控制的,

    合资可能出现的风险确实很多,虽然希望Ricky投资路上一帆风顺,不过,遇到意外的问题就能磨炼应对的方案,读者也能得到更多的分享,所以水星有一点点私心希望Ricky会遇到一些值得分享的合资问题 :p

    不过,楼价低过贷款额会被追讨差额还真的是第一次听说,只要准时还得起供期不就好了吗?银行有权力收取价差吗?

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    1. 假若未來有合資問題的話,我也會在這個blog跟大家一起分享(當然不希望有這一天),水星兄這放心。

      銀行是有權力收取差價的,甚至把層樓收回。所以銀行在所有按揭產品上都會加上句"YOUR HOME MAY BE REPOSSESSED IF YOU DO NOT KEEP UP REPAYMENTS ON YOUR MORTGAGE"不過聽很多前輩所說,只要乖乖的按時還款,即使成了負資產也很少會被銀行追收差額,甚至收回。因為銀行在收回的同時,因樓價低殘,銀行把單位再賣出,也賺不到錢,甚至有蝕錢的可能。

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  5. 我曾經比較過15,20,25年按揭貸款的每月供款率,發現20及25年的每月還款率其實相差很少,但是25年的總還款額卻了多很多,因此我所有的按揭貸款都是以20年為期,不知你有沒有比較20、30、及40年的每月還款率?

    個人覺得不必用太長的還款期,因為還款期愈長,將來受利率上升的風險會愈大,而且用較短的年期如20年,即使你將來還清貸款,你仍然有彈性去加按,又或者因利率上升而不夠租金收入去供按揭,你也有空間去增加按揭年期去減少還款。

    Kenny

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    1. 我也比較過,以借十萬鎊為例,每月還款額40年是450,30年是507,20年是633。對於這個問題我是這樣想的,40年,30年及20年每月還款中間的差別,其實就是每月向銀行還的本金。既然這些本金目前的借貸利率為遠比我的投資回報為低,資金成本這麼便宜,實在沒有理由要早點把這些資金還給銀行。省下來的資金成本,只不過是按揭息率,這比很多其他的貸款都要便宜,即是放在手上當作流動資金也可以。但還了給銀行就甚麼也沒有了 (也不是甚麼也沒有的,只是難把資金重新套出來。) 換個角度來看,有點像是要跟銀行永遠借錢,總還款額需然是無限,但卻可以以這些借來的資金去投資更高回報的項目來還款。當中的利息只需當成是整個項目的成本。

      我也想過長還款期未來受利率上升的風險會較大這個問題。不過據我的了解,還款期是可以在罰息期過後更加,假若到罰息期後利率上升,到時再縮減年期也許還是不遲。

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  6. 接受批評,認真反思,值得推崇的態度。

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  7. 你的風險管理做得真好。
    很贊成你所說的當組合越大時,風險就會隨之降低。

    這樣的熱門地點,很難三間都同時租不出去。
    真的這樣的話,你把三間租金降至一半,
    還不至於出現負現金流哦!厲害!
    將來樓4開始收租,就更加不得了。
    對了,你的mortgage是interest only嗎?

    我也是有聽說過樓價大跌時被銀行追討價差的這種說法。
    沒記錯的話,在香港按揭買樓是有這種風險的是嗎?
    馬來西亞暫時還沒有這種案例,不清楚英國有沒有。
    不過,趁還有良好的正現金流的時候,多儲子彈總沒錯。

    今天在電話裡跟國內一個朋友提及考慮買屋出租的事,
    朋友馬上說預她一份,她要半間,馬上可以給cash。
    雖然嚇了我一跳,但對於朋友給予信任,還是很高興的。
    不過暫時不會跟人合資,想自己先試試看,
    確定了這是個良好的投資,才來說合資。不能辜負朋友對自己的信任。

    我跟水星一樣,想聽聽親戚朋友合資會面對的問題。
    有什麼問題的話,記得馬上分享哦。
    (怎麼說到好像很期待你們合資出問題似的,呵呵!)

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    1. walkers:呵呵呵,是咯,好像很“衰”的样子,可是又觉得不该欺骗Ricky关于我们自己内心的诚实想法 >_<

      原来walkers公主也有朋友愿意合资,还是二话不说那种,可见你的信用很不错

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    2. Walker:
      BTL mortgage大多是要做 repayment,也沒有見過可以做interest only的。或許是residential 的才可以做到 interest only吧。

      對,香港也有這種風險,當年九七金隔風暴後,很多人就是因為沒有能力定時還款,所以被銀行追收差價,甚至把單位收回。不過更多的是成了負資產,把單位賣了又不行(賣了樓的錢也不夠還銀行的貸款),只好繼續定時供款,但供款額又很高(高單位數的息率),所以當時很多人的生活很苦。

      沒問題,合資有問題也會跟大家分享。不過就不會馬上了,我寫字寫得慢,你看我現在樓4都要準備好出租,但文章還未寫到買了樓4呢! =.=""



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    3. 水星兄:這沒有關係,大家分享內心誠實的想法才好。平常的生活已經太多事要收收埋埋,在網上還不能暢所欲言這是多麼洩氣。多謝兩位公開內心誠實的想法喔!

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  8. 有點想知道Blog主是幹什麼兼職工作的 XD

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    1. 我的兼職是在超市裡做上架員,都是些擔擔抬抬的工作。

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  9. 謝謝Blog主分享 還以為你是找一些和會計或商科有關的兼職呢

    P.S. 剛才一時手快沒有輸入名稱便回覆了 因此把它刪除 XD

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    1. 我也想找相關的,可惜是沒有可以合時間。

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