2013年1月24日星期四

英國買樓記 (十) 租樓還是買樓?


回覆網友 - K

Nice to read your blog, you show me how amazing a 90s are. Love reading your blog. I am sure what you are doing are much clever than the one much older than you. Amazing by your business sense!!!!

My name is K, living in HK and planning to study in UK in coming September. After I read your blog, I get a click! Thanks for your 無私的sharing. :D

I maybe able buy a flat and rent out the house to earn my school fee rather than doing part time in some local resturant.

However, I am completly new in UK property market. Well, actually I never buy any flat/house in my life. May I kindly seek you in sharing me some ideas please?

If so, I don't need to work in local resturant. For example, may you kindly suggest me the area you are talking? Which website I should use for house hunting? How I can do the mortgage? Do I need my income prove or my parent income prove?

Sincerely looking forward in hearing from you soon.
Please keep updating your blog and that's awesome.

Thanks with best regards,
K


K:

首先非常感謝你對我的blog的支持。

你說到你會在九月來英國讀書,想買層樓收租來支付學費。其實你又有沒有想過用層樓來供自己在英國讀書時自住呢?

在英國讀書,其中最大的一環的使費就是住屋成本。買樓收租的同時,自己又要租別人的樓,其實增加收入的作用已經互相抵消了,達不到預期中支持學費的效果。除非你只是想居住環境有改善,那買層舊樓收租,再以租金租住新樓,這確實是不錯的主意。

在英國,新買家買自住樓按揭可以做到八至九成,出租樓按揭則只可以做到最高七成半。而且,自住樓遠較出租樓按揭易成功批核,資格要求也較低。最重要是利息一般也較低,用同樣的資金可以買到更高價值的樓,而還款金額可能都差不多,所以我認為你可以在這方面想想。

自住樓其實也不一定是自己自住。假設你買的是近大學的兩房單位,最好選擇客廳不連廚房的那種。為甚麼最好客廳不連廚房呢?其實是為了可以多間房用來當睡房。三間房——一間自住、兩間租出去,分分鐘收回來的租金已經可以抵回按揭了!租客不單幫你供樓,還間接付了你的房租。那你省下來的就可以幫補到你的學費,甚至是生活費了!雖說銀行不批准自住樓多過百分之五十的房間租出,不過準時還款的話,相信銀行也不會主動查你。

不過以上所說的都是後話。前提最重要的是你以學生身份,可否在英國申請按揭呢?如果可以的話,以你的情況可以借幾多?學生可以工作的時數規定?

基於你現在還在香港,不妨先問問匯豐及柤關的部門,看看他們可否回答這些問題。如果他們解答不到的話,其實等你來到英國一切安頓再問也未遲。


祝新年快樂

RKWC

【以上文章同時發表於HongKongCard.com

4 則留言:

  1. 本人在港工作, 現正申請 mortgage 程序中, 可分享–下:

    1.根據 HSBC UK 跟本人接觸, Residential Mortgage 可以借年收入的 3.5 - 4.5 倍, 所以沒收入銀行一定不會貸款.

    2. Buy to Let Mortgage, 只要租金是 140% of 供款, 銀行就可貸款.

    3. 海外買家首期至少 25% 樓價

    另外, 下週會找 Barclays 同另–間 Brokers firm 傾, 到時再 Update !

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    1. 謝謝sam兄的分享,我也看過HSBC UK的BTL,可是要年收入三萬鎊以上,或有Premier戶口的才可以申請。

      我都想知道更多有關HSBC的BTL資料,我曾經問過HSBC,不過當佢地知道我沒有三萬鎊及Premier就已經話沒有可能申請到BTL,而且不再提供更多資料!不知道是否有Premier就代表可以申請BTL,而不需要有三萬鎊以上的年收入呢?

      看過HSBC的BTL,年期只可以做到25年,計過數又要只俾兩成半首期,月租又要有140%月供款,其實都好難搵到咁高租既盤,所以都要預俾多些少的首期。

      期待SAM兄您在其他兩間行的資料

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    2. RKwc,
      三萬鎊收入對我不是問題. Perimer account 可以買回來. 但沒有 Perimer account, 按揭利率就要貴 0.5% 了.

      個人現在已經在Canary Wharf 購入–個回報 6% 的單位投資. 但那只是個實驗品. 個人真正喜愛的, 是回報大概 10% 大學區附近的 terraced house. 例如以下:

      http://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/27508707?search_identifier=a0099a7f1b676b59ed86202d2e586b5e

      http://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/27508600?search_identifier=a0099a7f1b676b59ed86202d2e586b5e

      http://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/27502226?search_identifier=a0099a7f1b676b59ed86202d2e586b5e

      http://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/27682892?tmad=c&tmcampid=35&utm_campaign=buy-alert&utm_content=contact-type-form&utm_medium=email&utm_source=alert

      就拿一間 9% 做例子. 如果房子 270,000 鎊, 75% 按揭, 利率 4.5%, 分25 年還. 每月供款是 1125.6鎊. 而收租是 2030鎊 (270,000 x 0.09 / 12), 那租金是 180% 供款 !!


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    3. 回報這麼高確實很吸引,不知道sam兄是打算一間一間房租出去,還是整間租出去呢?

      據我所知第一個方法的話要申請hmo,而且銀行對這類租約有另外的一些要求,sam兄最好問清楚。仲有就是七間房未必可以一次過租出,回報有可能要打個折扣。

      整間租出的話,七間房樓很難找租客,除非是那些專業二租,租了你的屋,再租出去賺差價,好處是收入有保證,又不用申請hmo,因為你是"不知道"他租了給其他人,以為佢自己住!這方面我都是從我律師得知,問問你的律師是否真的沒有法律問題。壞處是租金要打折,令到有水位給二租。

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