泡沫有樣睇，自己太蠢？

一年一度又是交稅表的時候，又是被會計追數的時間。

今年起，英國的稅制對收租物業的支出部份扣稅額計法有所改動。簡單來講，一踏入高稅階，買樓收租不單只無錢賺，更甚者還要倒蝕；對於買樓收租的印花稅也是，雖然無香港般厲害，但要繳付比自住客多3% 的印花稅，影響都不小。打個比如，自住客交 5%，投資客就要 8%，如此類推。

看著今年盤數，因為上年開始踏入職場的關係，即使有會計幫手，小弟還是不幸地略略進入了高稅階。幸好還只是略略，但就如上所說，這就代表再用自己名買樓，就會完全賺唔到錢。

在這裡不得不興幸自己在幾年前已經搭好個棚。我所謂的搭棚就是一個可以自給自足的收租組合，不需要再投入，也可以透過自身的積累再去慢慢變大。雖然就未試是否真的可行，但至少按揭經紀話可以用組合來去買樓做按揭，個人因素對組合慢慢變小。若果當時沒有搭棚，在今時今日的環境下發力搭棚，實在是談何容易。

但同時間，油城這幾年的受油價大跌的拖累，樓價的表現間接受到油公司炒人而影響。樓價跌了至少兩成，當中貴價樓影響最嚴重，有些在市場上一年以上都未賣得出。物業組合也受到影響，在擴張後期高買的樓估值我想都跌穿了買入價。組合價格亦較最高峰時減少了一成至兩成。在英國各地樓市都欣欣向榮之下，就唯獨倫敦同油城的樓市表現得差，當中又以油城最甚。相比之下，搭棚很明顯是很失敗的投資。現在所收的租金只能說是彌補樓價上的損失，談不上賺到錢。

究竟以這樣的損失去換取可以繼續擴張的能力是否值得呢。這是我常常去思想的問題。若當時保留子彈，現在的環境下購買力要高得多，同樣的貨更少的資金已經可以買得到，但這樣做，又會喪失了搭棚供現在發展的機會。不搭棚就不用蝕資產，而且還可以保留更大實力。即使這樣掃資掃極有限，掃兩掃就會被稅制限死了。另外，不能借規模向管理經紀壓價，全面交給管理經紀；銀行亦要再過多幾年有往績看才會肯借錢給我再擴大。

我認為當時搭棚的決定沒有錯，追趕時間快快搭好棚也沒有錯。錯是錯我的判斷高估了護城河的保護能力，也低估了泡沫爆破後對於組合的影響力。且看以下幾圖，一，是油城的寫字樓供應，二，是蘇格蘭首府愛丁堡的供應，三，油城佔整個蘇格蘭寫字樓投資的佔比。

可以看出，油城過往一年的寫字樓的供應比需求多了幾倍，明顯對寫字樓的供應多得離譜。對比之下，愛丁堡的供求大概穩定，甚至需求比供應多。再看第三張，就清楚看得出當時的泡沫，一個人口只有三十萬人的地方，亦即蘇格蘭大概六百萬人，佔比五個百分比，對於辦公室的投資竟然連續四年占整個國家的四十甚至一半的投資。這樣不是泡沫還是甚麼。現在大量空置的辦公室寫字樓不是今天才建成的，它們正是在泡沫的高峰時期間開始興建，其實當時只要稍加思考，實在不難察覺到這個泡沫。蝕錢，只能怪自己太蠢太天真。

再遇到同一樣的情況，我會有甚麼可以改善的地方呢。首先肯定是要分散一點風險，既然知道有專注單一市場的風險，其實可以開始南下投資其他地方，例如愛丁堡或曼徹斯特。雖然都是在英國，但至少分散了地區的風險。反正都是用經紀管理，即使曼城每半年一次去檢查，還是可以做到。大的維修，請一兩個星期在當地也是可以。將風險由地區的層面開始慢慢去分散。任達華的全世界地產投資法固然可取，不過暫時來說實力還遠遠未夠。其次是要更加謹慎，保守一點，不要對護城河，回報等太樂觀，更謹慎的評估是需要的。

失敗乃成功之母，失敗的投資固然代出了真金白銀的代價。但付出了真金白銀而來的課堂才會更令人深刻，所謂的針唔拮到肉唔知痛。其實同當年股票蝕錢一樣，理論或者前人的經驗只會在蝕錢蝕到痛時先會認真去想，認真去聽。或許，塞翁失馬，焉之非福，沒有那種經歷也不會有這樣的反思。有可能反而會更加變本加厲，擴張得更瘋狂，到有危機時更加難以控制，承受不到危機帶來的實際及心理上的衝擊，這樣仲衰。

阿 Q 啲咁去諗，一日唔賣，一日都唔知道賺左定蝕左，一於就繼續揸住，繼續做我的基礎，做我的前車，令我往後投資道路上有借鍳，提醒自己要更加小心一點。

Ｐ．Ｓ．　愛丁堡的寫字樓市場好像不錯。供應追不上需求，需求大，因為愛丁堡的經濟好，越來越多公司進駐；供應少，因為整個城區都差不多是歷史文物，想拆舊建築來建新的寫字樓，毫不簡單。愛丁堡的寫字樓市場或許都可以繼續留意留意，看看有沒有新的機會。

香港之行

三個星期的香港之行，眨眼之間又結束了。

寫文之際已經回到英國，又開始過返英國平常的生活，少了香港的多姿多彩。常有人問，喜歡哪邊的生活，我說各有千秋。

今次返來見了很多這一兩年新認識的網友，以及很多之前透過這網誌識到的同好們，就像止凡兄 "年青有為 Ricky" (年青有為真係不敢說 :P )。數數手指都有年半沒有返來香港，對上一次返香港匆匆來匆匆去，其間還要與論文奮鬥，根本沒有時間去跟各位見面。今次一次過補番數，見了很多新的朋友，主要都是平常在網上交流的 非常感謝各位抽空跟我交流，談天說地。很多時話題都不只是投資，也涉及到天文地理，政治局勢等，實在是獲益良多。

話談中，有一個話題每次都會談到的，那就是香港的樓價。感覺這一年雖則個個都知道樓價高，但已經沒有人再話樓價會跌。想幾年前我也說樓價高，誰知高處未算高，幾年後的今日比當年更誇張。不斷地估錯，我想已經沒有人會再敢估哪裡是頂。香港樓就是保值，有買貴無買錯，短期或許會跌，長期一定會升，這樣根深柢固思想，或許亦是為甚麼香港樓市這麼昂貴的原因。

而型成這種思維背後是，固然基本面是不可缺，地少人多，供應少；現在的樓市中，炒家已是少數，多數的是買樓收租，只要經濟不太差，人人有工開，租金有穩定，這班收租佬隨著時間，實力只會有增無減。

但我看最基本的原因還是香港人太精明。對於樓，每個香港人的邏輯都是租不如買，不要讓業主賺錢。久而久之，只要按揭還款低過租金，對於樓的需求就會增多，一直推高樓價直到按揭還款跟租金變得差不多，甚至比租金高些少，反映出對租金長期會因通漲而上升的預期。我也常說，我在英國買樓，其實也只是簡單套用這種邏輯，實在沒有太特別的地方。

再說，樓價上升，香港人會懂得去套現。可以套現這麼多錢，我想大部份的外國人都花在消費上，但香港人則不然，套現所得又會想怎樣去投資，若非如此，也不會有這麼多人找我，問我關於英國投資的事。這些投資到最後又會再進一步增加他們的實力，轉而支撐著樓市。這樣樓價想跌都難。

當說完上述後，我發現這裡有個很有興的分叉點，前輩的會繼續說投資，談及不同的投資機會；同輩的則會說，正因這些原因在這地方難以上車。有些少數甚至會開始怨機會都給這些已經上岸的人霸佔，向上流的機會太少。

我反而覺得，在現在資訊發達，可以透過網絡接觸到的東西那麼廣泛，我們年輕一代其實都有好多機會是前輩不會敢去想，也想不到。有些錢是他們賺不到，也不會想到能賺錢，我舉的例子有拍片，打機，Bitcoin。對於新事物的應用及接受能力，新一代永遠都較老一代要適應得更快。這些便是機會。

即使是舊有的機會，無錯俾有錢佬霸晒啲機會很多，但同時間，亦有好多機會係佢地睇唔上眼的。呢啲佢地睇唔上眼的，咪由我呢啲二打六去做囉。小有小做，大有大做，做下做下就自然會大。不去從小的機會開始去做，就肯定捕捉不到大的機會，我是這樣想的。

今次返香港，有一晚食飯跟朋友忽發奇想，可否由天星碼頭行番去沙田。上網看一看，經大埔道行，不用經隧道，都只是十幾公里，三個小時左右就到。食完飯就去行，原來都不是想像中那麼難。之後跟其他朋友說起，大多都覺得不可思議，有些甚至認為是 Mission impossible。但如前所說，不做過又怎知能夠做到。當中的經歷更加是最相當有趣。正如十一二點的郊野公園除了有山豬有馬騮，原來還有很多的人和事，零零舍舍一架的士泊在路邊，司機像死屍般訓在司機位；深宵行山客；停車場派對；情侶深宵野外奮戰；疑似不良青年上演人中之龍。。。。這些種種如果當初不去試，不去行，又甚會經歷到，更不會有機會在這裡跟大家分享，更不會成為我的談資之一，去完成一篇文，完成今次的更新。

在山上望落尖山隧道。其實九龍入沙田，唔一定要經隧道。相信我們這一代很多人都不知道。

讀者 - 英國買樓問題 - Vicky

諗唔到有咩好寫，一於將讀者來郵的問題整理一下，再回覆得詳盡一點，俾有興趣的朋友參考一下，又可以保持這個博客定期更新。

Vicky: 

你好,我最近了解英國樓盤時,發現你的blogger,看後心中也對"隔山買牛"這方案多了不少認識,真的多謝你的無私分享.2016年夏天我一家人第一次到歐洲自遊行,有機會在英國倫敦待了五天,感覺當地天氣不錯,没有感到如教科書中形容"霧都"般潮濕,而且我是住Airbnb,樓房感覺古典而不殘舊.我也認為大學樓是投資英國樓的入門,自己有些心動在英國買樓收租.我有些問題想請教你,希望不會占用你太多時間.

1)你常說的好代理和好律師是要經過多次買賣才發現嗎,還是你經朋友介紹?
2)當地二手樓維修費用是如何介定,有政府法規詳細劃分嗎?如有可否給我網址?
3)因為我是在澳門工作,不能常常到英國,其實是否不利我在英國投資買樓?
4)我英文程度不高(僅可日常簡單談話),會影響到我在英國投資樓房時的判斷嗎?
5)是否没有在英國工作就不可借貸,我這裡的入息可用嗎?
6)我如果在birmingham購入第一層收租,有什麼注意嗎?

答:

1) 英國太大，沒有全國性的管理集團，所以每個城市的經紀都不同。管理我是慢慢逐間逐間問的，最後搵到覺得不錯的。當時一共問了幾十間，差不多整個城市的經紀都有問。其實不難，首先寫好一封詳細的電郵，內容包括，他們能提供的服務，收費及簡介自己的組合等。然後再從他們的回覆內容等的因素選擇。基本上一日不回的已經可以剔除，客仔的回覆都不盡快回，租客的查詢可想而知; 收費太高的剔除; 感覺不是想做生意的又剔，慢慢就可以揀到應該可用的經紀。至於律師則是朋友介紹，幸運律師非常好。不過我認為揀律師可以用揀經紀的方法。

2) 維修視乎有甚麼東西要維修。海外買樓在這份面多靠經紀。政府沒有指引，但網上有很多資料，包括工作的大概價錢，可以做個比較。如果工程大的，我通常會叫經紀搵多幾個師傅報價，甚麼人工，用甚麼材料。

3) 借貸上會比較麻煩。不過不能常常到英國不太會影響到在英國買樓，我想十個入面，八九個有在英國買樓的香港投資者都不想來英國，最多就是一兩年來一次。

4) 英文不高會有問題。但相信還是能將勤補拙，勤力一點用 Google translate 或字典還是可以的。 我也是這樣。你話阿拉伯文連寫都唔識寫，打都唔識打出來就話無從入手姐。

5) 澳門收入真的不知道。香港的話，我知道是可以的，香港有幾間銀行都有做英國樓的按揭。澳門居民可否申請到這些按揭就不知道了。

6) 除了在一般買樓要注意的地方，最重要是留意地契細節，如地租，業權，Service charge 之類，這方面港澳都較少重視。

2017年第三季回顧

嘩，眨眨眼又過了三個月 (應該是四個月先正確)，時間可不可以過得慢一點呢。

即使一個月先寫一篇文，都覺得好像昨日才寫完一樣。這樣慢的出文速度，難得每日還有讀者來睇，真的要多謝你們的支持。我會努力督促自己去寫多一點文章，不負各位的支持。雖然做唔到以前的每個星期一篇，但最起碼一定每月一篇。這個保證由二零一一年寫博客到現在還是保持到，老實講還是挺自豪的。當初寫博客絕無想到自己可以堅持這麼久。

說回這三個月的事，新工做了六個月，新工樣樣都好，也學到不少的東西。若果要投訴的話，就是鬼佬工的通病，凡事慢一拍同太舒適。對比起之前份工，老闆一朝早就會催進度，無進度的話就要催人，一定要催到有唯止；現在這份工，一兩個星期唔催都是正常事，真正的壓力與其說來自上司，不如說是自己，實在頂受不到這樣慢的速度，所以未等上司催進度，自己已經去催速相關的同事。真怕做長了這份工作，自己的節奏但會越來越慢，及貪圖這份工作的安穩，而失去了走出去闖盪的心。有一晚車順道車老頂返屋企，老頂都同我來個真心話，他說以我的做事方式，批我一定不會做得長，原因是很快會頂唔順這麼慢的做事速度，希望真的如他所講吧。

講番投資重心，英國樓過去的一兩年都好境，不幸的就係這是除了我集中投資的油城。油城受油價拖累，樓價跌了不少，跌到差不多我剛剛開始買樓時候的水平。跌市下，自己的投資價格下跌當然是不好受，但係同一時間，樓價跌到這個水平，我又認為是入市的好機會。一來少人爭，二來亦有減價的空間。之前儲定同賣出樓 2 而來的子彈，終於都可以重見天日，派上用場，看看有甚麼目標。這兩三個月又開始睇樓，看看有甚麼目標。今次不同以往了，以往要快快買樓去搭起個棚，但今次棚已經搭好，可以慢慢睇唔洗急住去買。睇啱先落手。買樓以買優質，地段好的為主，不以買得多為目標。希望最遲出年新學年前可以買到間。

之前暫停買樓，一來是樓價跌，二來還有是稅務改革，令到個人買樓收租買到個水平就會受到稅制所限，再買樓收租完全無錢賺。今次同按揭經紀傾計，早前成立的公司終於可以用來借錢買樓，而且利息還要比想像中的便宜，只是比個人做按揭多一點點。計算上公司在稅務上的優勢，實在是除苯有精。所以今次應該會用公司來買。此門一開，以後買樓就不再受稅務所限，真正能夠做到持續的擴張，這亦算是完成了投資的一個階段，讓組合可以自己滾大下去。即使沒有了個人收入或者投入，組合依然可以自己越變越大！

講起稅制，不知大家有沒有這樣的想法，我成日都覺得無論係香港或者是英國政府出的所謂打擊樓市的招數都係表面打擊樓市，實則就是打擊普通市民向上流的機會，限制他們在地產市場上的出路。要大家安居樂業的話，與其叫政府出招，會唔會叫政府唔出招好過呢？！看香港，越打壓樓市，新樓就越起越細，普通人的居住空間每況愈下，上車盤就成間以前的劏房／板間房一樣，中產想換間稍為大些少的，又因為按揭限制換唔到。英國稅局就更有問題，無端端改稅制，令到買樓收租的成本大增。幾年前我買樓的方法，係今時今日的難度要高很多，一般人買兩三間已經要停止。再增加買樓收租的的話，反而要倒蝕。但另一邊廂，好似我一樣，已經有少許規模的，就可以透過其他方法去繼續增持。究竟這些政策係想幫人定限制人？！

這個世界實在有太多東西我想不透，只好跟住做。。。。還是繼續去睇樓好了。

第一個香港租客，第一個欠租租客

這幾年來，租客來自五湖四海，可以講六大洲的人都租過。香港的反而很少，不是說沒有香港人，只是大多來看過樓後都沒有下文。是不是他們看到業主同樣是香港人而有戒心，因為香港包租公的形象多數是為利是圖，斤斤計較，算死草，所以寧願選個鬼佬包租公呢？！自問作為一個包租公，都算是良心型，有壞有要換的都立刻處理。租客退租時，也不會克扣訂金。鬼佬可能更加不可理喻。

話說，上一年在把租務交給經紀前，幫朋友的一層三房單位找到了來自香港的租客和他的兩個英國朋友。當時三個都是一年級升二年級，見面的時候印象都不錯。對這個香港來的租客印象卻不太深刻，因接洽時多數都是跟他的兩位朋友交談。甚至連他來自香港都是較後的階段才知道，一路都用英語聯絡，還以為他是在這裡土生土長。第一位來自香港的租客，感覺都幾有趣。

時間飛逝，一年過去，又到續租時，他們一早在四月時簽了新租約，原以為一切順利，又可以穩穩陣陣收一年租。

誰不知近一兩個月這位香港租客開始欠租，幾日前又收到經紀來的一封電郵。

原來這位租客，考試不合格而退學，也不回來英國了。

看到這封電郵時，實在頗為氣憤。氣憤的原因不在於少了個租客，反正跟他的交情不多，租金也有他的朋友負責。他考試不合格而退學，前途問題等，也輪不到我上心。我也不會為他浪費了兩年時間讀不到書而可惜。

老實說，作為業主的一方，少了他也沒有甚麼所謂，反正租約已經簽了，他的其他兩個朋友要繼續交租。若果不交，要弄到法律上追討，絕對會重創他們的信貸紀錄。香港人還好，他的兩個英國朋友將來要借錢之類就難過登天了。

之所氣憤是，為何做人可以這麼沒有交帶，而這個人還要是同鄉。

自己都做過學生，離開大學也不過是上一年的事情。考試的成續一早在七月已經公佈，不合格一定不會等到九月才知道。既然知道自己不合格不會繼續學業，何以要拖到九月的時候才通知你的同屋主以及業主呢？！業主都算，同屋主總要交代一聲吧。經紀跟他的朋友聯絡過，他們也不知道他的去向，這會不會太過份呢？

若果早一點讓我們知道，即使是兩個星期前也好。我們也可以及早安排，找租客頂替。在八月要找個租客都應該不錯。倒是現在大學都已經開學，學生大多都已經找到了住處，要找人頂替又談何容易。看來不到十二月新學期開始，也難找到人。現在他的兩個朋友最壞打算是整年都要兩個人交三個人的租金，實在替他們難過。

這樣沒有交帶的人，同為香港人都真係幾慚愧。

我又想，做人做事無交帶，好極有限，會不會跟讀不到書，考試不合格有關呢。

如果你看機會到這篇文，我真的很希望你告訴我當中是否有甚麼隱衷。。。