2017年8月24日星期四

再談還息不還本



最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時,你不時道出按揭的方便,並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧?那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢?一間房子還可以,但當你十間房產也是這樣得來時,那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢?需要賣資產嗎? 

我的第二個問題是,當租金收入不足以抵消所需的償還款項時,便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢,那風險便會更大了?" 


剛開始接觸樓按/借債的時候,我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們,有借有還就是上等人,有借無還就是過街老鼠,會俾人淋紅油。借錢要還錢,看似天經地道,十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後,卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還,可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界,定時定候,準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實,一個簡單的會計原則 — 交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間,債務是上升了,但資產也上升了。在一個無利息的世界,借錢根本不是一個問題,因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭,我借錢買樓,同樣可以賣樓還錢,唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了,英國買樓的另一好處,除非是結構出現問題,否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路,既然知道未來層樓可以繼續用來借錢,那新錢還舊債,再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金,而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人,一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款,就會引發到債主追討整筆借貸,這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍,但現金流不以支撐到那一日的到來,那又有甚麼用呢。套用這種思維,既然借債最大的問題是還息同還本金,還息不還本的按揭還少一樣,自然有優勢。

回第二個問題,當租金抵不上支出的時候,不能夠提供正現金流的話,我認為就是要重新審視資產的時候,一件不能提供正現金流的資產,必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢? 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出,沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已,不是老婆。

關於借債,帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論,借債買樓還是有一定的風險,我們不是活在一個零息的世界,利息會變動,樓價會變動,樓也不是說賣就可以賣,等等等等,各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽,其實我實在不敢認同。

如上篇文說,我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成,拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣,都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受,借錢買樓收租反而是高危投資呢?!

9 則留言:

  1. 聽過一個很簡單的Joke, 如果銀行肯借我一個億, 一個月還一蚊, 年期一百年, 打死都借佢, 哈哈

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    1. 莫講話一億,一千萬都借,哈哈

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  2. 。。。。資產而已,不是老婆,有点禪味。草上飛。

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  3. Can we look at fact at different angle?
    We will die one day, with asset less than debt
    You will win anyway, provided that part of the asset went to the other pocket before you die
    by Sam

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  4. 相信他們看看上市公司如何借貸便明白。😊

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    1. 上市公司借貸手段層出不窮,最欣賞的誠哥旗下公司,借了都好像無借一樣,債在表外。

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  5. 十分同意,有能力有信用,為何要100%清還?是否信唔過自己?

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    1. 其實亦係同銀行對賭,資產價格長期會上升,銀紙長期會貶值。

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