2019年9月24日星期二

英國按揭 - 十成按揭買英國樓,這些機會不是你的



早前香港 01 有篇報導關於英國銀行推出十成按揭用以"救助英國樓市" (英國脫歐衝擊樓市 萊斯銀行出招提供「十成」按揭助買家上車) 。一下子就收到了不少想投資英國樓的朋友電郵查詢有關的資料,希望借此免首期來買英國樓,幫助一下 "慘淡" 的英國樓市。

可惜的是這些機會不是我們。先回去報導內提到的萊斯銀行的頁面尋求真相。(萊斯銀行在英國也是大銀行之一,不是細銀行。)

人家萊斯銀行推出的按揭名為 Lend a Hand Mortgage ,故名思意就係要搵人幫手,搵邊個幫? 當然就是親朋好友。再睇睇內容,借貸人可以借樓價的 95% - 100%  ,但另一方面親朋好友就要把放入 10% 的現金放入萊斯銀行的戶口作抵押,換言之,骨子裡都只是九成按揭,並不是表面上的十成按揭。

看到這裡,你有可能會想,那九成都不錯。只是再睇睇,這個按揭只限於買來自住。那在海外想買來放租投資的,就已經不可能用到此按揭,除非是打算搬來英國自住。

你有可能會問,如果同銀行講買來自住,然後再拿來放租可不可以?

香港長期都有這個問題,欺騙銀行會有甚麼後果,以及將自住樓放租而不通知銀行等等,在此就不再重新論述了。有興趣上香討都有可能這方面的討論。

回正題,英國的按揭有兩種,一種是 residential mortgage ,一種是 BTL (buy to let) mortgage。Residential mortgage 的利息普遍較低,借貸成數較高,達到九成,不過借貸的要求較嚴謹。最重要是層樓是要買來自住。

另一種 BTL mortgage ,亦是故名思意,專用來給投資者買樓收租。此類按揭,放貸要求較容易,申請人的收入達到某個程度便可,之後的都是看層樓的租金是否足夠應付按揭支出。如果選擇 interest only 的話,十有八九都可以過得到此要求。

為何 residential 比 BTL 的利息低呢? 主要就是因為銀行相信,一般人的自住樓唔到最後一刻,山窮水盡都會盡力堅守,不會輕言放棄,所以還款會較有保證。至於 BTL 在銀行財表上的計算與 Residential 有些少分別,以資產風險來說較自住樓按揭為高,所以利息就貴一點,來反映這個風險上的差別。

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3 則留言:

  1. 可否有空多寫一篇英國的樓市為何如斯這樣慘淡,那麽投資英國樓是否是,是最佳時時機等等等話題,先謝過 Blog主!草上飛

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    1. 英國樓市不慘淡,係記者誤解了而已。

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  2. 您好, 謝謝您分享很多有用的心得, 本人有意在曼徹斯特置業,
    請問能介紹律師及地產經紀嗎? 謝謝.
    Wendy

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