2014年11月21日星期五

油價下滑的影響

這一年來油價像食了瀉藥一樣,由過百美元一桶下滑至現在八十元以下。

Aberdeen,也就是我投資的城市,是歐洲的石油重鎮。石油是城市經濟的主要命脈,幾乎所有東西都與石油有關。港口的船隻是來往油台補給物資的石油服務船,外海全都是上萬噸的油輪,機場來往油台輸送工作人員的直昇機多過飛機,街上總有機會見到運送石油器材的運輸車,寫字樓不是石油公司的,就是石油服務。金融海嘯時,全英國都陷入一遍風聲鶴唳,唯獨就是這裡好像甚麼事也沒有發生過。

英國經濟的對油城未必有很大的影響。但油價下跌,對於北海油田的影響很大,直接就影響到油城。北海石油的開採成本很高,一桶要成本要幾十元美金,對比起中東只是十幾元,甚至更低。原本油價高,油公司還能有很好的利潤。現在油價低了,容易開採的油田又已經開採得七七八八。大部份新發現的油田又要在油價高的時候,才會有開採的價值。現在油價在一百元以下,本來的油田已經沒有多少錢賺,新的油田更是沒有開採的誘因。油公司的投資自然減少。

如果油價繼續低迷,對油城的影響很大,而且也開始來到。由最近開始,從電台上聽到陸續有油公司縮減人手的消息。裁減的大部份都不是石油公司自己的員工,多數是短期合約的前線外判技工。雖然市面暫時還未感受到影響,但油價持續低迷的話,油公司縮減人手的規模只會有增無減。那時候,難免會影響到樓市。

最近離大學接近的放盤極少,一來是淡季因素影響,二來是盤源本來就不多。正如前陣子睇樓,經紀所言,過往很多家長會為他們入大學的子女買樓作為求學時的住所,讀完書就把單位放售。這也是樓一原業主所行的方法。但如今很多家長都不知道賣樓套現的資金可以做甚麼,於是就把單位由售轉租,收取穩定的租金,令到大學區放盤更少。

在這種情況下,原來的打算是進入其他地區,看看家庭市場是否可行。家庭客的單位中產以上的單位買不起,租金回報也低。中下階層的選擇依然很多,價錢也相對便宜,租金回報也差不多。但如今看來,在石油業低迷的情況下,還是專心做自己熟悉的學生客比較好。因為中下階層正是今次油價下滑,可能最受影響的一羣,實在無謂為了差不多的租金回報而去冒險,去租給收入有可能不穩定的租客。

之後的情況有可能是,少了人買樓,因為他們對油城的未來少了信心。樓價往後的發展可能趨向平穩,沒有以往的升幅。但這反而可能是個機會。少了人買樓,特別是自住客及家長客。這兩個羣組往往是在競價中,最肯出錢的一羣。少了他們的競爭,往後荀盤的出價可能不用那麼高。這對針對大學市場的我來說,無疑是件好事。以往溢價往往要真金白銀付出,少付一點溢價,對首期的需求減少,更容易可以儲到錢買到下一間。我針對的始終是租金回報,多於價格上的升幅。

我看學生市場除非是政策上的改變,否則未來依然值得投資。特別是現在各大學的經費有相當的一部份都要依賴外來學生。如果政府收緊學生政策,大學會受到很嚴重的打擊,相信政府不會這樣做的。現在還是專注在學生市場。


4 則留言:

  1. 石油價格是政治角力, 不過點都係影響到好多人

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    1. 除了政治,也有新技術的發展,單單一項頁岩氣令美國成為石油出口國的影響已經很大。

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  2. 外人總以為業主希望樓價日日飛升,但有時候我們卻想樓價平穩,甚至下跌。

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    1. 樓價升有樓價升的賺錢方法,樓價平穩下跌也有賺錢的方法,我想業主最重視的只是賺錢的方法。

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