在家住有甚麼不好

說到理財的第一步，很多人會想到投資。應該投資股票？投資債券？投資房地產？哪樣的回報最多？哪種最適合我？不過我卻認為學習投資應該是理財的第二步，第一步是應該是去積累資本，而不是邊做大花筒，邊講投資。試想如果連子彈都沒有，那就算給你年回報做到１００％也是沒有用，因為０乘以任何回報都係０！但如果有子彈的話，比如１０００萬，就算回報只有５％，得到的都可以很多，５０萬！

說到儲錢，年青人的話，我就認為沒有甚麼比在家裡居住，更加能夠儲到錢了！

一位朋友，出來工作了好幾年，整日都想去租樓，好等自己可以從家裡獨立出來，還有就擁有自己的私人空間。

沒錯，年輕人是需要獨立，不過獨立是否就一定要跟自己一個搬出來住劃上等號呢？

一個在家居住，工作認真，懂得為家裡分憂，和家人把家打理得整整有條的，會否只因為他在家住而代表他不獨立呢？同樣地，一個自己住，但沒有自理能力，居住環境亂七八糟，是否就等於這個人很獨立呢？獨立也不見得等於一定要自己搬出來住吧！

至於私人空間，我聽過很多的原因，但大部份歸根究底都只是想更多的私人空間。不是他們原本沒有自己的空間，只是現在他們想要更多了。對這個原因，我往往只想問，誰不想要更多的私人間，但這些空間又是否我們，特別是年輕人，真的需要呢！

當然還有些比較特別的原因，當中有一個是我在幾年前一個新聞節目聽到的。有個二十出頭的受訪者講述自己想搬出去的原因，而她講的這個原因也我一直讓我想到今時今日－思考！需要私人空間來思考，這是她的原因，而這些年來我一直都對這個理由百思不得其解。原因是這個理由聽起上來很合理，但諗深一層又好像唔對路。

我理解做很多事情都是需要空間的，例如，做運動要有空間去伸展，工作要有地方去擺文件之類，煮食要有空間放材料，等等，依照這個邏輯，思考要地方也很合理，但仔細想想思考這事真的要空間嗎？或許你確實需要空間，但那也只是個需要容納到你自己的空間。我們人類由一出生開始就已經是不停的思考，但就從來都不會理會地點在哪，空間是怎樣，只要我們在，我們就會思考。有試過過一個地方，因為那地方的關係，你是不會思考嗎！我想一個家就算再細，要容納一個人的空間也是有的，自己的床，廚房，客廳，哪怕是厠所也可以思考。再講誰說思考一定要在自己的地方，不見報紙常說黃子華常到不同地方思考嗎？那為何還要私人的空間去思考呢！

回到正題，在家千日好，先不說家頭細務總有老媽打理以及日日都有住家餸及湯水，就是說每日回到家中有人虛寒問暖都夠窩心了。實際講，在家食的用的，總比付出的家用的來得少。家用給多了，老媽當然開心，少給了，老媽相信也不會用掃把將你趕走吧！在家住不單身心都更健康，每月剩下來的錢也多，那荷包就也自然更加漲。

但租屋呢？

自己一個租屋的話，一個人回到家對著的是四面冰冷冷的牆，想找個人說話都難，那有幾好呢？萬一你那個月一時失預算，交不起租的話，包租公可不會如老媽一樣，不單不會追你錢，還怕你沒有錢，靜靜的往你的銀包放上幾張銀票。你不交租，再見吧！

我想古人早已經明白這個道理。中文字的 “家”我是這麼拆解的，家，屋頂下養豬。古時的人會在自己的家裡養豬，一來易於打理，二來亦容易看守，那養出來的豬才不容易被人偷去，成了人家的。放之於現代，就當然沒有可能再在家裡養豬，但那隻豬卻可以理解成為儲錢。在家裡儲錢，錢是自己的；在人家裡儲錢，錢因為要交租成了人家的了，所以儲錢還是在自個家裡最容易儲。

如果不是家裡有甚麼困難而要搬出自住，我真的想不到一個後生仔要搬出去自住的理由。每月貢獻金錢給包租公，哪裡會儲到錢。沒有子彈，又何來為未來作打算。

英國買樓記－學生角度

樓2交吉之後，馬上就是約了師傅們上樓2交代要裝修的地方，商量價錢以及交貨的時間。在師傅走了之後，我就開始打量這個新的寶貝需要甚麼。樓2同樓1有所不同的地方是，樓1是有齊所有的傢私，還要是ＩＫＥＡ的！但樓2卻只是一間半清水房，只有非常基本的裝潢，家電沒有，傢俱沒有，床沒有，櫃沒有，總之要添置的東西非常多。

雖說清水房也是可以出租，租金會低些少，但好處是不用再花錢添置任何東西。不用再投入更多資金，而租金也只是少一點，對比起要再花錢添置買入家電傢俱，租金也只是多一點，實在回報上其實也不會差得太遠。

只是我的原打算是租給學生的，代入學生的角度來看 :

我要是一個學生，我只是來讀書幾年，說最多我也只是租間屋幾年。期間每到假期回家時，間屋還要閑上一頭半個月，也就說我真正在家的時間極為有限。到畢業了，搬去其他的地方居住也好，搬回家裡住也好，大的傢私家電到那時也是搬不走，小的到時也有可能因為太多東西要搬而要捨棄些，也就是幾年後大部份的東西都是益了業主。真有必要花上幾千鎊來添錢租屋，只為了每月的租金宜一點嗎？所以我是不會租住清水房的。

在英國大部份的大學生都是從其他國家來的，就算是英國本土的，不少也是由其他城市去到另一個城市讀書，我針對的就是這班學子的租屋需求。他們的要求也簡單，但求有個不錯的瓦遮頭，簡單可以睡，可以煮東西，可以拉，就可以了。滿足了這些簡單要求後，最重要的就只是租金了！儘管也有少數家跟大學在同一個城市，而又想搬出去自個居住的，但這些人的要求普遍會較高，一來這些人的家境比較好，本來屋企的標準就很好，搬出去也只是為了 “自由” ，只是普通的裝修根本滿足不到他們。想想也是，如果只是為了自由，而要由舒服的家，搬出去較差的環境，那誰會搬呢？二來他們的經濟也較好，何需將價就貨呢？

確定了針對市場的需求，我就只好花多些少錢去添置傢私了。幾本上所有的東西，我都是從二手店買的。英國買有個好處就是多二手店，一間店裡沒有找到想要的東西的話，那就去第二間，總會找到一間有你想要的東西。這些東西的質素有些更是與新的差不多，但價錢就便宜得多，這亦是我在二手店買的主要原因，還有這些二手店多數都是由慈善機構所經營，幫襯他們亦等於做善事。用平價買到心宜的東西，又幫到人，又環保，一箭三鵰，何樂而不為呢！不過就是花的時間比較多，以及要到處走來走去。

轉載：購買英國「宿舍盤」須知

英宿舍盤 「車位價」吸港客 07 - 26 05:00

數十萬起 租予留學生

【明報專訊】政府推各項印花稅遏市，變相加重物業投資者的成本負擔，不單令投資者入市大減，更令代理「冇啖好食」。近日多間本地代理行為「殺出血路」，同一時間推出多個位於英國第2、3大城市伯明翰及曼徹斯特的細單位樓盤，入場費只約港幣數十萬至100萬元左右，在香港僅可買入一個車位的價錢吸引香港小本投資者，購入租予英國留學生作宿舍用途，更聲稱可享8厘的租務回報。但有投資顧問指出，小投資者要留意條款細則如轉讓限制，以免招致損失。

英國由於頗為港人熟悉，而且每年均有大批港生到當地升學，順理成章成為重點推出可作留學生宿舍的樓盤銷售對象，其中曼徹斯特更成熱點，以項目「G-Suite Cardinal Manchester」為例，該位於曼徹斯特的服務式精品住宅共提供160伙，全採用開放式設計，建築面積介乎201方呎至305方呎，入場費約70多萬元（詳見表）。負責項目的物業代理聲稱，若以市值租金每周100英鎊租出單位，帳面租金回報約7至8厘，但由於管理公司會代管及代收租，業主需繳租金的10%至12%作為手續費。

代理指帳面租金回報逾7厘

另外，同樣位於曼徹斯特的「Chapel Street, Manchester」學生宿舍共有108個單位，實用面積約140至150方呎，做價約60萬至70萬元。負責的代理行表示，投資學生宿舍的租務表現穩定，首5年更有8%的租賃回報保證。除了上述兩個項目外，市場上還有曼徹斯特「Trinity」和伯明翰「Mi Place」等發售，全部均以入場費低、租務回報高作招徠。

儘管回報表現看似吸引，準買家但也要留意因是「隔山買牛」，要特別小心，並要留意若投資金額太細，當地銀行會拒絕承做按揭，同時要留意在暑假期間，原有學生會遷出，業主要再找短期租客頂上，惟期內租金可能要減半。

未必享有業權 轉讓限制較多

另投資顧問美國萬利理財亞太區總裁張佩儀提醒，要留意購入的單位，是否限定只可作學生宿舍，如此則某程度上業主並不真正享有業權，轉讓限制較多。例如，由於政府批地建宿舍時是以優惠地價批出，因此單位不能自住，並必定要租予學生或老師；根據英國法例或消防條例，單位或不可隨意拆則，日後放售時都要或要經特定經紀，更不可自由放售，只可售予指定的物業公司。

她又指出，業主要有心理準備承擔英國較為高昂的裝修費，而扣除管理費、律師費和各項手續費後，回報率有可能減較表面的租金回報減2至3個百分點，「有公司說保證3年回報，但3年後呢﹖到時若發展模式失誤，而代理公司只是負責賣樓，還可以向誰追討？」

明報記者 何建邦

小貼士﹕購買英國「宿舍盤」須知 07 - 26 05:00

【明報專訊】Q：記者

A：美國萬利理財亞太區總裁

張佩儀

留意鄰近大學收生比例

Q：投資英國海外住宅項目，特別是打算租予當地留學生，有什麼要注意﹖

A：首先要留意該地段是否具有優勢，因為這會直接影響出租率。例如在劍橋（Cambridge）附近的住宅當然會有較穩定的租務表現，另外亦要留意周邊學校的收生比例，若該學校較多取錄國際學生，需求自然隨之上漲。

銀碼太細 難做按揭

Q：這些單位入場費介乎50萬至100萬港元，銀行是否一般都不會承造按揭？買家若加按香港物業買英國宿舍單位好嗎？

A：由於售價不高，很多銀行都不會承造按揭，即使有代理為客戶委託銀行做，利息都會很高，未必划算。物業50萬，若然按20萬，利息都至少3厘至4厘。若在香港有物業，加按當然比在香港做按揭好，但英鎊低水時當然沒有問題，若升值時隨時得不償失。

暑期租金收入「打折」

Q：暑假時是否要另找租客﹖租金通常是否要打折﹖

A：一般都要打個折扣。但現在有很多學校都有做summer school，以不同課程吸引學生報讀，淨租兩個月，加上有幾年回報保證，最初應不用太擔心。

2013年第二季回顧

１３年不經不覺又過了一半了，感覺上１３年好像才剛剛開始！時間過得真快，好像昨天才寫完季度回顧，今天又寫一樣。幾個月前寫第一季回顧時還在英國响往暑假在香港的日子，幾個月後的今天人已經在香港，而且七月也就來要過了，轉眼之間留在香港的日子也只剩下幾日。在香港 “渡假＂的日子，原本在香港的計劃是大部份時間在家裡渡過，有時間把想寫的都一次過寫出來，但現實卻是每天都有不同的節目，真正在家的時間少得可憐，就算有時間都寧願用來休息，根本沒有時間可以寫文。現在之所以在寫第二季的回顧，是因為我在澳門返港的途中，沒有甚麼比寫作更能消耗在澳門碼頭等候著回香港的時間呢！

 

回歸正傳，這一季無論是在樓跟股的方面都發生了不少的轉變。

先講股票的方面。股票方面，在四月的時候我把香港的股票全都沽清了，英國的股票也減了一半。這次賣出股票的原因有幾個，最主要的原因是為了買入一層心水樓作子彈上的準備（雖然最後都是買不成）。其次的原因其實是年頭講到現在了，就是感到市場的情緒很樂觀，不斷的都是看漲的聲音，之前很多較為悲觀的聲音都一下子消失了，例如歐豬，中國的信貸問題等。如果套用巴菲特的說話要在市場悲觀時貪婪，那市場樂觀時不是要慷慨一點嗎？所以就慷慨點把股票賣給那些在樂觀時貪婪的人好了！

儘管這些賣出的股票當中不少在賣出後繼續走高，如果我不賣出的話絕對可以賺得更多。不過想到幾本上所有賣出的股票都有不錯的利潤，更何況這些股票在這年來也帶來了不少的股息，總體的回報已經是超過了我的預期，所以更多的是感恩自己多賺到預期外的錢，而不是埋怨自己少賺了錢。如果連賺到錢也埋怨的話，那做人就實在是太辛苦了！

之後的五六月的股市因為怕美國會因為經濟向後而開始退市，所以迎來了一場跌浪。幸運地因為之前沽出了大部份的股票，令到損失甚輕。如果有彈藥的話，這其實是一個不錯的機會去買入更多優質的股票。想想如果美國退市是因為經濟向好，那優質的企業的業績也會向好，但現在的市場卻反智的令到這些公司更便宜。可惜的是這時候大部份的子彈都要為買入樓３作準備，可以動用到的子彈實在不多。

也簡略的講講在樓方正的發展，詳細的話我想留待在"英國買樓記"時才寫出來。

四月時，我終於成功地申請到按揭用來買入樓三，所以在之後的時間看了不少的樓。其中一間是我認為是無論地點和類型都非常好的心水，只可惜的是價錢太貴，就算我出的價錢到最後比估價高出差不多一成，也買不成這層樓。到之後看中了第二間，決定買入。現在正在交收的過程中，如無意外應該會在八月初的時候交吉。

賭場"不敗"

剛剛的星期日從澳門回來，我高興的向大家宣佈，自我十八歲開始正式進入賭場後，開始的賭場“不敗紀錄”又再得以延續了。新葡京，永利，威尼斯人和銀河，至今我所入過的賭場還未曾贏過我的一分一毫！

跟大家分享一下，我入賭場而不輸錢的方法。

這個方法真的很容易，基本上個個人都做得到，可惜就是沒有太多人會去做，其實就是不要在賭場賭錢！我知道講完肯定很多人會說：鬼唔知阿媽係女人。不過又老老實實幾多人可以做得到！至少每個聽完分這個方法後而又入去賭錢的人，他們從來都不曾在賭場贏過錢。

言歸正傳，講到賭，作為一個澳門人，由出世就已經是與賭是有不解之緣了。

那些年，我出世的那個時代，澳門出名的賭場都只是得一間，那就是葡京。小時候每次跟親戚飲茶時，他們總是分享數之不盡有關賭的故事。這些故事裡有的是Stanley Ho如何在澳門起家，有的是賭仔如何一局贏幾百萬，有的是做放數如何混得風山水起；不過更多的是賭徒如何弄得家散人亡，二世袓如何敗清敗光家產，債仔如何被收數的追殺。

其中一個較為經典的是我老媽的親身經歷。我老媽自小就在澳門長大，她小時候住的家的露台是對著一些橫街窄巷的。她就曾經親眼的見過債仔被追數佬追入窮巷，然後被人追斬的情況。她說，那些追數佬先是大大聲的向那債仔說了幾句。不過由於發生這事的時候太小，老媽說她已經記不清那幾句是甚麼了。只知說完那幾句後，那幾個追數佬就毫不留手的不斷用刀劈向那債仔。最後債仔被斬得血流披面，要救護車來送去醫院。所以我老媽就常常以這個故事告誡我們千萬不要去賭錢，也不要借大耳窿借錢去賭！

到近幾年，澳門開放賭權後，親眼看著“賭＂的威力如何把一個小小的城市完全改變。一間又一間的賭場如雨後春筍的不斷落成。原來的一片片荒地，變成一棟棟金碧輝煌的銷金窩。每次行入這些賭場都會驚嘆這些建築的富麗堂皇，不過更多的是感慨賭徒的 “威力”。一大叠的銀紙換成一大堆的籌碼，一大堆的籌碼之後放上賭枱。不過是幾秒鐘的時間，那一大堆的籌碼就成了賭場的囊中物，也就是說那一大堆銀紙是賭場的了！難怪濠賭股的股價會節節上升，有哪種生意可以在幾秒中就可以賺到一大筆的銀紙呢！不過最神奇的還是那些賭徒還會面不改容，繼續這個循環，沒有錢的退下，有錢的又再上場，週而復始。

靠賭，這個城市每年都可以給予她的市民大量的工作機會，完善的褔利，還有每年派錢給她的市民！

細心諗下，這個城市之所以有剛才所剛的一切，都是要多得賭仔所賜。如果沒有一大班賭仔的大力支持，不停的向澳門賭場“倒錢”那澳門也不會有今日。所以在此還是要多謝這班賭徒，大注的好，小注的也好；香港人好，內地人也好，總之是要說聲謝謝。沒有你們，小弟也不會每年收到澳門政府派的錢，助我更快的走向我的目標。

不過對各位朋友，我還是奉勸各位賭錢等於倒錢落海，共戒之。

不賭就不會輸了，賭王Stanley Ho不是也說過其實他不賭嗎！

希望未來的日子裡，我可以繼續保持這個不敗的“紀錄”。