2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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3 則留言:

  1. 你好,看了你的BLOG很久,好INSIRING。希望你多分享。

    我在GLASGOW有些物業,你會不會MANAGE GLASGOW物業呢?

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    1. Hi Jones ,抱歉暫時都未有蘇格蘭的管理服務,不過大家可以交流一下蘇格蘭物業投資的心得。歡迎電郵。謝謝 Ricky

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  2. RkwC兄,我見你年紀輕輕,文章多分析英國樓市,好厲害!
    見你比較少講股市,期待你分享吓英國有冇咩股票值得考慮。
    by the way,係咪依家已經好少返黎香港?

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