2019年3月12日星期二

英國另類房地產投資 - 高回報停車場

在香港買車位都要幾百萬的年代,一兩千萬或許只能夠買到幾個車位,而租金回報更是低得可憐。

放眼英國另類的房地產投資,停車場也是不錯的投資項目。不少的停車場都有大型的收費停車公司做租客,由它們管理及負責保養維修,而租約往往都是以十年起計。作為業主真可以算得上是不用做,每年就已經可以安穩收取租金。還有的是租約已經寫明未來租金的計算方式。業主未來的現金流可以算是非常清楚。

聽起上來不錯吧?那回報是否很低?

也不是,給各位兩個快要拍賣的停車場作例子,兩個的回報都在 10% 以上!!

第一個在威爾斯與英格蘭交界的 Worcestershire,在市中心的停車場,一共是 325個車位。標價二百二十萬英鎊,年租金二十二萬英鎊。地契到 2067 年。租客為 National Car Park。租約條款寫明,每年一半的租金按通漲升幅,另一半則按固定 3% 增長。租約到 2037 年,租客有權續租二十年。



第二個是在利物浦附近的,就在市中心火車站旁邊,419個車位。標價一百二十萬鎊,年租金十二萬,地契到 2072 年。租客也是 NCP ,租金的升幅簡單一點,每年升固定增長 3% 。租客有權續租二十年。



停車場未來的現金流,可以參見在下面的列表。有興趣的朋友可以自己去計算回報。

或許你會發現,這兩個停車場都不是永久業權放售,換句話每年都要交地租給地主。不過兩份租約也有定明,租客要承包地租,所以並不影響現金流。

英國地產就是有這個方面的好處,房地產投資入門門檻低,小投資者也可以接觸這類通常被保險公司購買的項目,因為當中穩定的現金流正合符保險公司的需要。

除了穩定的回報外,這類投資還有重建的潛力,以火車站旁的為例,或許就可以建立一個商場或住宿的項目,進一步增加回報,不過這就是另外的話題了。






停車場一 停車場二
年份   每年租金 (£)   每年租金 (£)
2019   220408 120343
2020   225918 123953
2021   231566 127672
2022   237355 131502
2023   243289 135447
2024   249371 139511
2025   255606 143696
2026   261996 148007
2027   268546 152447
2028   275259 157020
2029   282141 161731
2030   289194 166583
2031   296424 171580
2032   303835 176728
2033   311431 182030
2034   319217 187490
2035   327197 193115
2036   335377 198909
2037   343761 204876
2038   352355 211022
2039   361164 217353
2040   370193 223873
2041   379448 230590
2042   388934 237507
2043   398658 244633
2044   408624 251972
2045   418840 259531
2046   429311 267317
2047   440043 275336
2048   451045 283596
2049   462321 292104
2050   473879 300867
2051   485726 309893
2052   497869 319190
2053   510316 328766
2054   523073 338629
2055   536150 348788
2056   549554 359251
2057   563293 370029

停車場一
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000070&S=G&O=D

停車場二
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000065&S=G&O=D

13 則留言:

  1. wa...10厘仲有3%增長, 真係相當吸引...點解冇俾人買貴哂? 因為地契到期乜都冇?

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    1. 不,地契方面可以同地主傾續期,年期越長,越早傾就越有著數。最大問題係脫手,唔係咁易可以脫手。

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    2. 10厘回報,每年自動加3%租,粗略計算大概七至八年已回本。
      24年後租金已double,如地契能一直續期,看不到有脫手的需要...

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    3. 無錯,條現金流可以計出來,基本上同自制一隻匯賢 reit 無咩分別。

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  2. 標價二百二十萬英鎊和一百二十萬鎊, 1000萬HKD一個車位?

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    1. 應該是整個停車場的叫價。

      這個是Auction , 最後成交價會高很多。

      部份機購投資者貪圖定額回報,其他則是買入後再分折出售給小投資者。

      英國停車場投資的問題跟英國學生宿舍一樣,高回報但要脱手很麻煩。

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    2. 睇過最近幾次類似的成交,成交價係同叫價差唔多,唔會推低個 yield 好多。最大問題就是脫手很麻煩。不過點都好過買學生宿舍,又貴又唔抵買,回報仲唔肯定添。

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    3. 我睇到London d場yield低好多,得5%左右
      其他地方成交有8%

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    4. London 地點好,當然 yield 會反應番。但又諗,基實本質上都沒有分別。佢咁大公司又唔會驚佢違反租約既。咁基實地點就無咁重要,最重要係間公司承諾的現金流。

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  3. #35投資左英國和澳州衣類停車場,現金流充裕。

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  4. 好吸引喔...當Bond投資都不錯. 但中交易成本大嗎? 每年租金收入稅率幾多? 除轉手難, 仲有D咩風險?

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    1. 這個交易成本就係拍賣行的收費同你的律師費,加起上來最多大概就是 5% 左右。每年的收入稅就要看你係點買,通常都係公司買,咁公司稅就係 20% 未來會進一步減到 17% 。除了轉手難,就是要搵個 chartered surveyor 去每年 review 個 rent 。不過都係好少錢,因為好易計,你同我基本上都計到啦。

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